宋人有诗云：“旧雪未消新雪下，南园春色几时归。”这似乎成了当今环京楼市的写照。调控的“灰犀牛”尘埃未落，疫情的“黑天鹅事件”又横空出现，环京楼市惨淡经营。
一方面，销售停滞、偿还借款、运营开支等多重压力摆在面前，房企面临严峻考验，纷纷施展“线上售房”、“无理由退房”、“全民营销”等各项技能展开自救；另一方面，市场变化，有些企业在积极融资拿地，为弯道超车创造可能。
政策与市场仍然面临着不确定性，行业无时无刻不在发生着变化，在这场“战疫”中，“危与机”并存。“2020年环京房地产市场可能会在疫情过后出现复苏，长期仍会继续保持平稳，市场趋势稳中有进。而对于有实力的房企这是个机会，危中有机，比如在土地市场可能会释放相关优惠政策，现金流比较好的房企趁此机会拿地，实现弯道超车。”河北省住宅与房地产业协会常务副会长兼执行秘书长张彦峰如是说。
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惨淡经营的环京楼市
疫情的“黑天鹅”突然到来，对于环京房企是惨痛的。政策限购、售楼处关门、销量停滞以及购房热情锐减……环京楼市整体成交惨淡。2020年1月，环京各城市新房市场销售明显回落。
据cric环京投资决策系统显示，廊坊市区仅成交3.97万平方米，同比下滑39.41%，总成交额5.55亿元，同比下滑37.82%；而北三县、保定、唐山地区1月份新房成交量同比降幅均在70%以上，成交量巨幅滑坡。其中唐山成交量跌幅最大，成交10.27万平方米，同比下滑78.1%，总成交额9.65亿元，同比下滑77.11%；北三县、保定成交面积分别为3.27万平方米、6.62万平方米，同比分别下降了72.77%。76.99%。
而省会城市石家庄同样没有逃离疫情的影响，1月石家庄新房共成交14.22万平方米，同比下滑35.65%，总成交额21.87亿元，同比下滑42.9%；
表：环京代表城市1月新房成交情况
“疫情直接影响的是销售”，张彦峰介绍，疫情期间，线下售楼处关闭，现场来访几乎为0，某些项目线上销售来电和认购数量同比下降了80%。“虽然部分房企采取向上购房的手段。但目前线上房屋销售未形成闭环，主要还是靠线下成交。由于商品房大宗商品的交易属性，购房人很难仅靠线上所见就下决心买房，没有线下的场景体验，购房人基本不会下单。其次是房屋成交之后，一些购房的手续目前和暂时办不了，影响房企回款。”
这也得到了房企方面的印证。金融街廊坊公司营销负责人李成表示，房地产作为劳动密集型行业，受疫情冲击巨大。建筑工程方面，工人没法复工，影响开工节奏；售楼处关闭，营销人员无法上班，开盘时间被迫推迟，销售由线下转到线上。
克而瑞环京楼市调查发现，身处在环京的房企遇冷已成为普遍现象。一方面，楼市在疫情之下，被迫按了“暂停键”，停售与人员控制流动之下，供需两端皆被限制，成交自然受阻；另一方面，在疫情的大环境下，需求方显示出更多的不确定性，更多的购房需求以“看”为主，真正出手的少之又少。
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保卫现金流之战
“疫情”冲击之下环京楼市近乎停摆，线下售楼处的关闭，复工日期延长。而对于高周转的房地产企业打击可想而知，由此，楼市一场“保卫现金流之战”打响。
2月18日地产头部企业恒大宣布线上营销举措，全房源7.5折优惠，打破了市场的沉寂。不仅提供网上VR看房、网上选房、网上购房等的一站式服务，还给消费者提供最低价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益。根据官方消息，网上认购仅短短3天，认购房屋47540套，按房屋价值总计约580亿。
而这在行业内看来，恒大此举不仅是网络营销的“豪华盛宴”，更是取得融资的成功案例。实际上，动起来的不仅是恒大一家。据乐居财经研究院的不完全统计，截至目前，已有20余家房企出台了“无理由退房政策”；而在融资方面，进入2月以来，已经有碧桂园、荣盛发展、中梁控股、新城控股等房企发行境外优先票据或美元债券融资，涉及金额约百亿元。
营销创新、境外发债、酝酿转型……房企们为了保卫现金流可谓各显神通。对于疫情下房企销售上的变化，雅居乐冀中南项目总经理何斌表示，目前线上看房、5G、VR看房这些都是手段，但需要改变的是机制。“雅居乐也在探索，比如雅居宝等。雅居乐更看重的是如何把房子卖出去，同时做到三个保障，保障房屋的品质，保障企业的利润，卖给合适的客户。”
对于疫情下房企如何保卫现金流，何斌认为，“第一是保证供货，保障在市场回暖的时候货源齐备；第二根据客户需求，产品做相应优化；第三做好服务，包括销售服务、质量服务以及后续的物业服务等等。”
而在销售回款方面，环京楼市诸多房企在正在积极应对。某环京品牌房企市场负责人向克而瑞环京楼市介绍，项目目前主要从三个方面开展工作：一是既有资金收回，尽量签约收口；二是认购客户跟进 ；三是新增客户的争取，尽量促进回款。
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市场先抑后扬 环京楼市从长远被看好
现实很骨感，房企在严峻考验下积极求生。那么后续环京楼市将如何发展？毕竟大家都在期待春天后的苏醒。
从市场趋势来看，其实疫情对楼市更多还是短期内的冲击，不会对楼市产生根本性影响。张彦峰表示对环京楼市长期看好。2020年环京房地产市场可能会在疫情过后短期内复苏，长期仍会继续保持平稳，市场趋势稳中有进。“建议政府给开发商减负。比如调整商品房预售监管资金的方式、减少土地出让保证金，减少或延缓土地出让首付款的金额等等。”。
何斌则认为，环京楼市在政策不会有大范围的放松，“政府会出台相应政策，但更多的是政府体系和流程的优化。”；而对于疫情过后的环京楼市，他则表示，楼市不会出现房价大幅上涨的现象。“客户层面短期内会有触动，但变化不大。大的刚需人群已经过去，目前主要是改善潮，环京客户相对理智，需求更加明确，不那么容易受影响。”
而环京楼市三四线城市的房企则更为乐观，某环京品牌房企市场负责人表示，环京中的三四线市场相对来说比较稳健，预计疫情过后，前期压抑的需求后期会逐渐释放，二、三季度将会出现供需两旺的状态，2020楼市呈现先抑后扬的走势。
实际上，虽然疫情使环京楼市进入休眠期，但头部房企依旧在为后市积极准备。据克而瑞环京楼市了解，许多环京实力房企正在积极融资，寻找拿地机会，以求弯道超车。
而部分企业则趁着“空档期”苦练内功，谋求后市。物业被越来越多房企所重视。在这次疫情中，物业站在了疫情防控的基础环节，充当“守门员”的角色。以雅居乐集团旗下的物业板块雅生活为例，面对突发疫情，雅生活自上而下迅速开展防控工作部署，较早的建立了集团、区域公司及股权合作企业、各在管项目的联动工作体系。第一时间保证物资，全国七大区域、十八大股权合作企业联动，调集物资确保前线供应。而随着疫情过后，房企的物业板块相信会有很大的提升。
在运营和产品上，部分房企对营销方式、产品配置等方面展开思考。比如网络平台会兴起，线上售房成为新趋势，产品的配置也会根据客户的需求做一些变化。李成认为，经过疫情，客户对于“宜居”可能会有新的认识，居住环境的舒适度、医疗配套等因素或许成为新的开发标准。而随着购房理念发生变化，带有先进概念的部分房屋会受到客户的青睐。
总之，对于环京楼市不要太悲观，疫情不会改变环京热点区域稳中有进、长期向好的基本趋势。疫情过后，大概率会迎来货币政策和调控政策的松动。而市场需求只是被延后，没有消失。要相信：没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来！
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