原創： 克而瑞浙江區域 易居克而瑞浙江區域 3天前
壹
搶跑、出貨、放量，開發商的一系列動作，正引發樓市連鎖反應：多樓盤同臺競技下，存抵活動、全名營銷模式、以老帶新獎勵機制重回樓市，消失已久的各種優惠捲土重來。
然而，流搖、棄選、去化降低仍然伴隨而來，市場下行期，購房者觀望情緒濃厚，當「小恩小惠」不足以撥動購房神經，不斷試探市場的開發商，會不會失守最後一道「價格」防線？本文將從市場、數據等層面，做一次杭州樓市降價大猜想。
貳
01 時隔四年，第一降是否會出現？
杭州樓市上一次降價是在2014年，當時，杭州城北的北海公園以15800元/平米的特惠價格進行清盤，單價降了近3000元/平米，吹響了馬年降價的號角。一時間，眾多樓盤紛紛跟進，引發政府救市。在取消多項樓市限制政策，鼓勵購房之後，樓市才開始回暖。
馬年第一降，在庫存多達11萬套的背景下產生，也被認為是開發商對未來市場壓力預估的一種主動性和預防性的降價。
反觀當下，時隔四年之後，樓市故伎重演不是沒有可能。
◆ 截止今年10月底，杭州全市的庫存為87898套，去化週期8.7個月，已經處於合理水平，不過需要警惕的是，過去兩年是杭州的土地大年。
2014-2018年杭州涉宅地塊成交情況
克而瑞數據顯示，2014年以來，杭州全市的涉宅地塊成交數量不斷增加，2017年到目前，杭州全市共成交涉宅地塊247宗，可建面積超2000萬平米。
巨量成交的背後卻是鮮少開盤，高地價加上限價，讓很多項目打亂原本的上市時間，紛紛推遲開盤。但在市場形勢急轉直下的情況下，10月份開始，高價地項目採取批量入市，可以預見的是，庫存將進一步提升，房企的銷售壓力也將逐漸加大。
◆「買漲不買跌」的心理驅動下，購房者的購房情緒不高，前兩年的火爆樓市有購房需求提前透支的情況，因此面臨不斷增加的供應，消化未必及時。
2018年8-11月杭州商品住宅去化情況
從數據來看，杭州八區每月的整體去化率呈現下降態勢，11月稍有提高，這主要源於諸多紅盤的推出和房企優惠活動的開展，後續這一數值大概率會下降。
再加上受到二手房已經開始走下坡路的影響，在政策環境和購房者預期不變的前提下，開發商想要進一步撬動市場，很有可能不再「曲線銷售」，而採取更直接更實質性的價格刺激。
02 第一降何時會出現？
雖然我們認為實質性的降價會來，但不會那麼快出現，最起碼在春節前不會。原因主要有兩點。
◆ 根據克而瑞的統計，截止10月末，提出業績目標的房企中有超6成房企的目標完成率達到了80%，年末兩個月，房企都在全力加速衝刺，整體來看，
大部分房企完成全年業績目標問題不大。◆ 當前，面對市場出現的新形式新現象，杭州各板塊的價格基本都在重塑的階段，各大房企也在進行市場的試探，並且這個試探階段還會持續一段時間。
四年前馬年的第一降就是出現在春節過後，春節之後，復工上班，新一輪的樓市追逐戰開始，是一個重要的觀察期。
03 第一降會出現在哪裡？
市場的下行，一般是從邊緣板塊向中心進行擴散。事實上，在這一次市場明顯降溫前，不論是土地市場還是新房市場，臨安就已經開始顯現冷意，只是並沒有引起關注。那麼，在被大眾明確已經是寒意陣陣的市場下，實質性的第一降會出現在哪裡？
我們認為第一降會出現在庫存激增，競爭壓力大的板塊，尤其是一些非熱門板塊。就目前杭州樓市現狀來看，南部臥城幾率最大。
南部臥城是前兩年的土地供應大戶，2017年以來， 10宗涉宅地塊得以高價成交。實際的可建面積超過150萬平米，如果按照90平米戶型和120平米戶型各佔一半進行統計，將有超過1.3萬套的新房源供應。而整個蕭山區今年10月的成交量也不過1567套。
南部臥城2017年以來涉宅地塊成交匯總
數據整理：CRIC
11月份以來，板塊內幾大樓盤開始啟動，包括光明尚海灣、濱江碧桂園臥城印象、德信碧桂園印江南和東原旭輝璞閱，已經顯現價格戰苗頭：尚海灣以22799元/平米的毛坯價格上市，後入市的印江南毛坯價格更低一些，為22000元/平米，甚至打出了單價18253元/平米起的口號。
2014年，南部臥城就因為樓盤眾多且銷售節點接近，進行過一次價格戰，現如今遇到的是同樣的問題，隨著區域更多的樓盤入市，價格或許是開發商最後的「防衛武器」。
同理，目前已經多盤混戰的城東新城和樓盤林立的蕭山市心板塊，浮動著降價的不安因素，未來的銷售壓力和同質化競爭也會越來越大。
叄
歷史總是驚人的相似。
2014年馬年的第一降，當時有王石的“樓市非常不妙”說法、“恆大地產全面打折降價”的傳言。
如今，冷風吹的樓市，萬科的“活下去”，恆大的打折促銷行動已經上演已久……
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