那些房事兒
這兩個月的嘉興樓市，有點深沉。
一方面是洶湧噴薄而來的新增供應量，一方面是轉眼間就流到了中介朋友圈。據不完全統計，嘉興市本級已有18個樓盤正在或即將使用分銷或渠道拓客。
除了一個盤，幾乎所有的開發商都在問：“客戶去哪了？”
千帆過境，迴歸理性。
嘉興樓市到底怎麼了？為何僅僅只用了兩個月的時間，就從酷暑到寒冬，從赤道到北極？
蘭因絮果，必有來因。
9月，嘉興市本級，一共有13個樓盤公示新的預售證，總申領房源3011套，這也是2018年至今，住宅供應量最大的一個月。
再換個角度：7-9這三個月期間，第一次申領預售證的純新住宅樓盤，共有15個之多。這也是整個2018年至今，最密集的新盤出貨季節。巨大的供應量，一方面證明開發商快跑的決心，一方面更考驗著需求端的去化能力。
從目前來看，幾乎絕大部分的樓盤，都呈現了與上半年截然不同的銷售狀況，開盤去化7-8成已算大喜事，賣5成也算熱銷，甚至開盤賣十來套的項目，也開始出現！
供需關係，已經出現重大的逆轉。
市場為何會有如此迅速的變化？
目前杭州，正在上演與嘉興一樣的行情，也許是看上去會好一點，但其實只是市場更大，板塊情況更復雜。
真正的幾個影響市場的因素，出奇的一致。
有微利甚至虧損盤出現，即便微利或虧損都要快跑，導致市場價格體系重塑。
2，土地價格急轉直下，甚至尚未見底。
在嘉興，這第一個因素裡的樓盤更多，“522”土拍大戰後，幾乎所有的樓盤都很難實現高利潤，甚至出現了8600+元/m²的樓面價，11000元/m²毛坯出貨的極端案例。
這樣的案例未來會更加極端，虧損或微利的樓盤還會持續不斷的增加。
但其中，真正重塑嘉興價格體系的樓盤，是金茂的三盤。
這樣的案例未來會更加極端，虧損或微利的樓盤還會持續不斷的增加。
但其中，真正重塑嘉興價格體系的樓盤，是金茂的三盤。
聽過我們問房圈語音的朋友，都應該熟悉，在9月初，我們就已經開始預警市場將出現的新情況：
嘉興樓市價格體系和梯度，都在重塑。
如果在北上杭深待過的人都很清楚，金茂的樓盤定位，尤其是“府”系列產品，都是奔著城市高端標杆去的，甚至可以說，金茂府是一座城市的天花板。
但在嘉興，非常怪異的事情出現了：兩座金茂府，三個金茂參與的項目，全部以毛坯的交付標準，在9月中旬同時公示預售證，並同時出貨。
金茂府不做精裝，這是非常“怪異”的。
尤其是地段和位置，金茂一直以來對選址要求嚴苛，必須都是城市最主流地段，回看秀湖金茂府和嘉禾金茂府，確實能匹配“城市最主流地段”的要求，那為何會毛坯出貨呢？
而更重要的，就如同杭州建發綠城的沁園一樣，以接近保本的價格出貨，改變的是一個板塊，甚至一個城市的房價預期，以及未來的土拍價格預期。
可以說，從金茂三盤起，嘉興樓市的價格體系，也一樣正在被重塑。
很多人會把這一段時間的寒潮，歸結於“921嘉興土拍”，但殊不知，在9月21日之前的一個星期，金茂三盤的預售證，才是真正改變市場走向的風向標。
秀湖板塊：13600+30萬車位
萬達板塊：13700+30萬車位
要知道這雙盤，之前對外的報價，都是精裝修20000+，去掉精裝後，板塊的天花板瞬間掉了一截。
如果你按照這樣的價格計算，嘉興其他板塊該賣多少錢，才算是合理的呢？土地樓面價，又該回到多少，才是合理的呢？
起碼秀湖7500左右的地價，在9月21日呈現的結果，是沒有房企參與的。
說得再直接一點：如果按照萬達板塊核心位置，嘉禾金茂府13700+30萬車位的毛坯定價，其他板塊該賣多少？科技城該賣多少？ 國商區除萬達板塊之外的縱深區域，又值多少？秀湖該賣多少？市中心二環內，以及大城南板塊，又值多少？市郊區域，又該如何定價？是不是整座城市的價格梯度，都要重塑？
然後我們的五縣，殊途同歸，每個區域，目前似乎都有一個自己板塊內的“嘉禾金茂府”。比如平湖的濱江萬家花城，桐鄉的國玥公館，海寧的工聯望園，嘉善的孔雀城，他們都處於城市中心，不管賣的好壞，他們都在不同程度的重塑當地市場的價格梯度。
這種重塑，也直接反映到了土拍市場上。
衝擊最大的就是郊區/遠郊邊緣市場。當市中心才賣到16000時，遠郊的地價該賣多少錢才是合理的？開發商只會用腳投票。
所以：
我們一直在說，潮水褪去後，才知道誰在裸泳。
行情起伏有因，最強的買房就是應該能穿越週期。從目前來看，在價格梯度重塑過程尚未完成時，最堅挺的，依然是那些按本地人思維選的地段，造的房子。
更可惜的，是嘉興市本級，已經有3個半月，沒有公示精裝修新盤的預售證了。這不但與房地產行業的未來發展背離，更影響了很多房企在嘉興持續開發的信心，也給未來的嘉興土地出讓蒙上一層陰影……
公開的市場，難道不該百花齊放麼？你讓金茂做精裝，賣得掉賣不掉是人家的本事，但你不讓人家做精裝，真是要了金茂老命……
觀復樓
我們從問題出發去解決問題，提問者問道如果嘉興房價下跌的話哪裡會下跌？這是第一個問題；哪裡跌幅最大？這是第二個問題。
先來分析一下，嘉興這個地方，嘉興截止2015年12月30日，嘉興市下轄2個市轄區（南湖區、秀洲區）、3個縣級市（海寧市、平湖市、桐鄉市）、2個縣（嘉善縣、海鹽縣）。共有44個鎮，29個街道（涉農街道22個），246個城市社區，115個城鎮社區，809個行政村。
先回答第一個問題：
哪裡會下跌？
個人認為，第一個下跌的肯定是縣，那嘉善和海鹽二者中，最先下跌的是海鹽縣，從人口，發達程度的角度看。
再回答第二個問題：
哪裡跌幅最大？
跌幅最大的還是兩縣。
Brave佩奇
目前嘉興的房價已經開始下跌了，最為明顯的就是海寧，海寧最貴的時候房價2萬多，現在基本都在1.6萬左右，過了就是嘉興市區，再是嘉善，這幾個地方的房價都下跌了，嘉興的房價不抗跌，為什麼呢？因為嘉興房價都是很多炒房客吵起來的，本地需求不高，他和蘇州不一樣，所以這就是嘉興的房價，蘇州的本地需求量比較大，人口決定一切。你認為呢？
上海周邊房產諮詢
嘉興現在就業崗位不多，對外地年輕人吸引力不大，加上樓市調控因素，未來嘉興樓價堪憂。
就嘉興本地人來說，大量的動遷房供應，當地人很少有購房需求。
另外的客源就是吸引周邊高房價的城市來買。最大的客源應該是上海老年群體。
那麼那兒會先跌呢？我的預計是高鐵站周邊地區。
假設一個住在上海彭浦地區的退休人員，因子女結婚，原來住房面積太小。老的考慮在嘉興買房居住，讓出上海的住房給兒子。那麼會在那兒買呢？肯定在嘉興市區或嘉善城區買。又因二地的房價差不多，又會更趨向在嘉興市區買，原因很簡單:市區生活設施齊全，特別是醫院。
從路程消耗來說:嘉興火車站到上海南站路上需時近一個小時，上海南站換地鐵一號線到彭浦新村也近一個小時。若從南站坐高鐵:路上需40分鐘，高鐵30分鐘，到虹橋高鐵站換二號線再倒一號線需90分鐘到彭浦新村。價格，嘉興到上海南12.50元，地鐵7元。來回39元。坐高鐵38元，地鐵7元，公交2元。來回94元。
若住在嘉興南站邊:時間也是二小時，90元。現在房價相差無幾，生活舒適度相差很大。誰願住在偏僻的高鐵站邊？
現在的高鐵站到市區都很偏遠，不知為什麼？
Harvey143704578
今天嘉興市洪合鎮某樓盤打來電話，說精裝修帶車位1.6w一個平方 ，我說嘉興市區也才這個價，哪來的自信啊？ 對方也笑了
門頭溝養豬場董事長
有人上禮拜買的90平方房子15000一平方，現在13600一平方，直接虧20萬
明人不說暗話aa
個人認為，鄉鎮區域跌價會最快最大。
在這兩年嘉興房價迅速上漲的時候，因為大部分購房者來自上海，對嘉興的不熟悉，對交通（高速口，高鐵附近）的倚重，嘉興市區去鄉鎮之間卻並沒有太多的價差。
但是隨著市場行情的下行，購房者對嘉興區域、地段等的熟知，且購房者會更多的轉為本地人，鄉鎮房地產項目的保值升值能力將會相對較弱。
市區項目的保值能力較強，就算下跌，幅度也有限。
禾城
嘉興的房價由於前期的政府控價，下降空間不會大。二手房由於前期的房東心裡預期太高，報價水份很高。下調在情理之中，後期準二手房會和新房持平。老、破、小价格會下跌，還沒成交量。至於聞得到曉星香味的樓盤，那隻能呵呵了，不要說8000，5000給我也不敢住啊！小命要緊
阿翔145560500
由拳路到高鐵站還有多少空地呀！要人沒人，要地太多，不跌才怪
A0聚鑫保溫神州華美橡塑
油車港一開始15000的房子，現在一萬一賣不出&去，笑死我了，還要低，只要炒房客趴下去等著看好戲
