文丨南京开盘

刚刚，江北中交锦蘭荟的均价曝光，均价19800元/㎡，相较前期的17500元/㎡，涨了2300元/㎡！

在上面的投诉结果中，我们可以看到，价格将按照19800元/㎡的价格销售，并且该价格仍然低于周边楼盘。

自项目曝出要加推之后，很多网友在购房群内议论纷纷，很多人认为：“项目涨价2000元/㎡其实已经从「鸡腿盘」变成了「鸡肋盘」，并不值得再去抢了。”

在购房群中，还有一部分人觉得，涨价过后，原本倒挂7000元/㎡的空间已经缩水，再加上期房拿到产证需要2年，再加上3年限售的政策限制，中间持有时间至少5年。

当然，也有人认为，项目值不值得买，要看需求。没有倒挂的现象，对小区而言是利好。如果有倒挂，小区内投资客会比较多，从入住率或者其他方面来看，都不太利于小区发展。

还有一些已经实地考察过的购房者说，“小区几乎都是投资的，前期交付的入住率低，真正住的人很少。”

总而言之，群内各种声音都有，仁者见仁智者见智。

事实上，令无数持币等待的买房人犹豫的，是价格相较前期上涨后带来的倒挂减少。那么，小区的二手房市场到底怎样？

在链家二手房网站上，我们可以清晰地看到，中交锦蘭荟小区的二手房均价约22761元/㎡

而在最近挂出的房源中，低楼层挂牌价基本在2.3-2.4万/㎡，中楼层的挂牌均价可能会超2.4万/㎡。至少从挂牌价上来看，业主还是挺有信心的。不过其中

而项目最近一次成交是在8月19日，成交均价2.38万/㎡。

主要来说，项目有如下几个特点：

一、南京2万以内均价项目不多，中交购入门槛很低

虽然中交锦兰荟相较前期均价，有所上涨，但不得不承认，尽管均价19800元/㎡，依然是南京主城内少数的低价盘，这个价格，几乎已经无法挑选了。

项目户型88㎡—143㎡，单价如果按2万/㎡算的话，首付3成在52万左右，小户型88㎡总价在176万左右。相对与其他项目来说，楼盘的购入门槛较低。

二、倒挂空间微薄，当前来看，倒挂现象已经不明显

据中介表示，目前中交锦兰荟的二手房成交价格在2.3-2.4万/㎡左右，如果根据20000元/㎡的均价来计算，项目倒挂约3000-4000元/㎡。

但项目是期房，加上限售3年，项目持有时间较长。本次项目推得最多的是88㎡的户型，按照每平米挣3000元/㎡来算，持有5年将挣得约26.4万元。

目前，虽然房贷利率有所下调，但临近年底，在盘哥最新摸底的几家银行中来看，上浮20%还是主旋律。这么一看，套利空间确实有，但不是非常诱人。

那么问题来了，中交锦兰荟值得买吗？

买房群里，对于项目的讨论也比较多。有人说项目品质一般，存在墙角不垂直、墙面鼓包的情况。如果是自住，每个人的看法不一样，建议实际到小区内看看房屋品质，再做判断。

对于一些资金有限的刚需来说，均价2万/㎡的项目已经非常非常稀少了，如果想拼其他限价老盘，无非2个结果：1、没涨价，但超难卖；2、涨价了，其实就跟中交锦蘭荟也差不多了。

目前，小区周边有一些底商在营业，正常的生活需求可以满足。距离10号线雨山路地铁站还有10分钟左右的车程，而如果要去一些大型商场，周边配套欠缺。

而规划经过区域的地铁11号线、15线需要时间建设，金陵中学浦口分校预计2020年才能建好，并且后期会不会是金中的学区也很难说，南京长江五桥预计2020年建成通车，地铁、学校、过江通道都需要时间。

另外，置业顾问透露，小区可能后期是金陵中学浦口分校的学区，但一般而言，小区尚未交付，学区还是无法百分百确定的。

对于纯投资而言，这样均价近2万/㎡的项目投资价值不会太大。均价按2万/㎡算，现在二手房成交价在2.3万/㎡左右，倒挂则在3000元/㎡左右。持有时间长，套利空间不大。

但如果你手上资金不多，那投资这样的项目也可以，有套利空间总比没有好。另外，后期如果真的成为金中的学区，对房子升值是利好。（项目是否是金中学区，以实际情况为准）

项目本批加推房源信息如下：

项目将一次性加推三期剩余12栋楼，分别为16、17、20、21、22、26、27、28、29、33、34、35号楼，共

户型分布▼

项目不利因素公示▼

小区实景图▼

户型图▼

88/92㎡ 三室两厅一卫

116㎡ 三室两厅两卫

127㎡ 四室两厅两卫

137㎡ 四室两厅两卫

143㎡ 四室两厅两卫

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關鍵字: 长江 二手房 曝出