【案情簡介】
吳1、吳2和吳3系老陳和配偶老吳的女兒。老吳於1997年1月死亡，生前未立有遺囑。
在房改前，位於武昌區康樂九里某房屋是武漢江南實業集團有限公司（原武漢第五棉紡織廠）分配給老吳的公租房，1993年12月15日老吳與武漢第五棉紡織廠簽訂《購房協議書》，武漢第五棉紡織廠按照國家房改政策，將房屋轉讓給老吳。
房改後房屋由老陳居住至今。老吳死亡後，1999年7月30日在辦理案涉房產所有權轉讓登記時，登記簿上記載的所有權人為老吳之女吳3。吳3並非房改房出售人單位的職工，不屬於該單位的房改對象。
一房一律（藍應政律師）
現因對案涉房屋權屬產生糾紛，老陳、吳1、吳2訴至法院。
【問題討論】
房屋歸誰所有？
【簡要觀點】
基於物權關係發生的糾紛，不適用於訴訟時效的規定。因法律行為而產生的不動產物權變動，需要買賣等法律行為合法有效，登記機構在不動產登記簿上的記載僅說明登記名義人為吳3，而無法證明其權利的取得適法。
本案案涉的房產系房改房，武漢江南實業集團有限公司依照國家房改政策將自管房產出售給本單位職工老吳，老吳通過房改取得該房的權利，是該房的真正權利人。吳3不是武漢江南實業集團有限公司的職工，不能通過房改取得案涉房產的權利，其與武漢江南實業集團有限公司的《協議書》的效力僅及於辦理不動產物權的登記。老陳、吳1、吳2的證據充分證明案涉房產的權利人是老吳的事實，吳3個人缺失取得權利的正當原因和合法基礎。在不存在交易第三人的情況下，本院確認案涉房屋的所有權歸老吳享有。
一房一律（藍應政律師）
案涉房產系老吳和老陳在夫妻關係存續期間取得的夫妻共同共有財產，該房屋所有權的二分之一系老吳的遺產。繼承開始時，老陳、吳1、吳2及吳3共同享有該房屋的所有權。
被繼承人老吳生前未立有遺囑，對其遺產應依法定繼承處理，在分割時應將房屋的一半分出歸老陳所有，另一半由同一順序的法定繼承人均分。對案涉房屋的所有權，老吳配偶老陳享有62.5%的份額，子女吳1、吳2和吳3各享有12.5%的份額。
【律師提示】
房屋登記只是不動產物權的公示方式，是對變動不動產物權當事人的意思表示進行推定的結果；不動產物權的取得有原始取得和繼受取得兩種方式，其中原始取得主要有依法建造房屋、依法添附房屋（如翻建、加層）等情形，而繼受取得主要有房屋買賣、繼承贈與等情形，不動產物權的認定不以行政機關的授權或確認為前提。
房屋買賣時謹記要求賣方詳細說明房屋取得的過程，並要求提供取得房屋的原始合同，如商品房買賣合同、房改房協議等等，切記要求與房屋所有權有關的所有人在買賣合同上簽字確認或要求代理人出具授權買賣的相關材料。
一房一律（藍應政律師）
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