持續上漲20多個月的房貸利率出現了鬆動，銀行放款速度加快；碧桂園、萬科、恆大等龍頭企業大力打折促銷，一些豪宅項目甚至搞起了買房送保時捷；隨便走進一家售樓處，曾經高冷矜持的售樓小姐變得熱情洋溢……從某個角度上來看，這簡直可以稱得上買房的“最好時代”。
儘管如此，面對突然多了起來的買房選擇，我還是要勸大家把眼睛擦亮些，因為有些房子，不管如何降價促銷都最好不要碰。那麼，哪些房子屬於這種應該被“敬而遠之”的類別呢？
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想說清哪些房子可買，哪些不可買，我們先得來看看目前的樓市大背景。
根據諸葛找房研究中心在12月1日發佈的數據顯示，11月100城市二手住宅掛牌均價降至15268元/平方米，連續三月下跌且跌幅持續擴大。
具體來看，11月份100城二手住宅掛牌均價環比10月份下跌0.3%；上漲城市44個，平均漲幅0.60%；下跌城市56個，平均跌幅1.00%。
分城市等級來看，各城市等級均下跌，但下跌幅度差異較大。二線城市下跌最大，環比跌幅0.48%，其次為一線城市，環比跌幅0.43%，而三四線城市僅小幅下跌0.07%。
分區域來看，各區域城市均呈下跌態勢，下跌幅度差異較大。其中東部區域跌幅最大，環比下跌0.41%；其次為東北，環比下跌0.36%；中部和西部分別小幅下跌0.09%、0.02%，市場較為穩定。
從11月監測100城二手住宅掛牌均價變化情況來看，環比上月上漲的城市集中在東部及西部二線、三四線城市，下跌城市中，東部及中部三四線城市佔大多數。
再早之前，國家統計局發佈的10月70城房價統計數據顯示，據初步測算，從環比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平；二手住宅銷售價格下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點，其中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%。
31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.0%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。
35個三線城市新建商品住宅價格上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.2個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點。與此同時，一二三線城市商品住宅銷售價格同比累計平均漲幅仍比去年同期回落。
也就是說目前樓市處於相對平穩的狀態，部分在微跌，即便是少數仍在上漲的城市，幅度也非常小。相比此前2015年-2016年那段漲幅巨大的時期，無論是剛需還是投資者，此時上車的成本都算是比較低的，買房者都有一定的價格談判權。
以北京為例，2016年9月，北京新建商品住宅銷售價格曾創下單月同比上漲30.4%的歷史紀錄。2017年“317新政”之前，北京的房價已連續上漲了17個月。
而樓市“三小龍”合肥、廈門、南京、蘇州更是誇張，分別以48.4%、45.5%、42.0%的年度漲幅登頂全球房價漲幅排行榜。不過，現在，不管是北上廣深等一線城市，還是二三線城市，買方都有一定的優勢。
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再重點看一下房貸利率。融360統計數據顯示，截至今年10月，全國首套房貸款利率連續22個月上漲。不過，受成交量降低等原因影響，近期多家銀行下調了貸款利率，同時加快了放款速度。
據媒體報道，北京、深圳、廣州、杭州、寧波、南京、佛山等房地產熱門城市出現部分銀行下調房貸利率的現象，下調幅度基本在5個百分點。與此同時，相比之前動輒排隊三四個月等待審批，如今在一些城市僅幾個工作日就可以獲批。
面對現在的行情，急於迴流資金的開發商也坐不住了。恆大率先於今年9月初打響樓市降價的第一槍，高喊“活下去”的萬科迅速跟進，“宇宙第一房企”碧桂園同樣在國慶前後掀起促銷戰，至此，中國房企前三全面掀起價格戰。
龍頭房企都這麼幹了，中小房企自然也不得不跟進。畢竟，在融資受限的當下，如果回款又不及時，產生的連帶影響是很嚴重的。
在這樣一個相對利好的情況下，很多人可能還會猶豫，到底該不該出手，明年還會不會更低？個人判斷是，如果是剛需族，能早就趁早，畢竟當下的情況看得見摸得著，未來的形勢誰也說不清楚，一旦樓市再次回漲，這種時間成本恰是剛需無法承受之痛。
而如果是投資，則可能需要謹慎一些，畢竟需要考慮更多因素，比如它的成長性，持有成本，是否好變現。作為投資，無論一套房子上漲了多少，如果無法很快變現，將資金落袋為安，都是失敗的。
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最後給大家的重要提醒是：儘管這確實是一個相對值得買的好時期，但是還是有些坑不能往裡踩。
第一類是規避政策風險的房子。舉個例子，因為限購，導致燕郊、香河、大廠等環京地區樓市跌幅很大，從性價比來說，此時出手的確很不錯。但很多人苦於沒有購房資格，一些開發商就想出了各種辦法，比如通過全款或者是分期付款的方式，規避限購問題。看起來，這種操作是皆大歡喜，但其實面臨房款、利息損失以及“錢、房兩空”等重大購房風險。
比如，這種所謂突破限購的方法籤的是草簽合同，並不是正規的商品房買賣合同，沒有真實網籤，實際上房子還是在開發商名下，如果市場出現房價大漲，開發商很有可能會毀約，購房者的權益很難保障。
而且，正是因為這種操作存在違規，很容易被開發商利用，比如一房兩賣，房子爛尾。還有就是，開發商如果本身實力存疑，購房者因為低價而盲目突破限購政策上車，很有可能遭遇開發商未交房自己先躺下的潛在風險，到時可能面臨的是“錢房兩空”。
第二類是去化週期長的三四線城市。相關研究表明，當前全國100城庫存規模相當於2012年3月的水平，庫存規模回落到6年前的水平，三四線城市去化週期為近9年新低。但仍有一些三四線城市，去化週期相較平均值高出不少。比如阜新、本溪、鞍山、淄博等。
過去幾年，三四線城市房價上漲的主要動力是貨幣化的棚改政策，因為人為拆遷製造出來的龐大市場需求，導致供需失衡，房價迅速躥升。但隨著這利好政策逐步收緊，支撐其房價上漲的引擎熄火，目前三四線城市住房需求有一定透支，逐漸從開發商庫存變成了居民庫存，重倉這些地方很可能面臨找不到“接盤俠”的風險。
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