黃浦區|港口作業區
魚珠，在很多人心裡是目前廣州熱門投資版塊TPO 3，注意小趙的措辭是投資。魚珠的未來規劃、光環圍繞讓它備受矚目，現在的魚珠是什麼場景？那兒經常聽人說起的“網紅樓盤”盈彩美居究竟如何？小趙帶著許多好奇來到這裡，同行的還有一位老鄺講座的學員，本次踩盤是從地鐵站排隊坐接駁車開始。
魚珠——未來有大概率增量的板塊
“珠水東流，廣州東進。”這句話是保利魚珠港主打的宣傳語，從5號線三溪地鐵站出來，就見到了工地大樓，“記住現在的樣子，過幾年再來看”。小趙想起之前跟老鄺去知識城踩盤時，他和我說的這句話，提醒自己，要用發展的眼光看問題，在房地產上便是要建立版塊輪動的概念。城市在發展，三十年河東三十年河西。買在哪裡？選對風口是最重要的第一步。有一個基本的邏輯永遠對：跟著政府的春風，不要聽開發商的口風。
在文衝踩盤那篇文章中，小趙曾簡單分析過黃埔改造的潛力，並且我是很看好的。我認為基於魚珠發展的輻射，5號線東圃以東的各個站點都將受益，5號線的價值地位也將提升。因為魚珠，是一個未來有大概率增量的優質版塊。
黃埔臨港商務區
接力珠江新城
廣州第二CBD
……
這些是吹水嗎？在版塊增長力中，從靠譜角度來說，地鐵＞政府規劃＞產業規劃＞學區，地鐵是開工沒有回頭路的，而後面幾項都有人為意志改變的風險。曾經輝煌的天河北，如日中天的珠江新城，廣州是有生命力的城市，它不停在尋找它自己的突破。廣州東進是大框架，也是市政府的意志。魚珠港CBD中央商務區，是17年政府提出來的，原來提出的是一個模糊的金融城概念，後來逐步變成要打造廣州第二CBD的一個具體清晰的方案，它肯定是會逐步推進的，並且高度可行：魚珠的未來，妥妥的。
魚珠如何買？——當然要講點逼格
講到這裡，我們大致暢想七八年後的魚珠，商務CBD一線臨江，進出大廈的都是“高淨值人士”，他們會選擇住在哪個地段，哪個小區？魚珠未來的接盤俠們並不是價格敏感型，他們是會為居住質量買單的。
踩盤當天小趙瞭解到，保利在周邊拿了很多地建新房，保利的出品標準一定高。對於二手房，也要儘量挑選次新房，好環境，好戶型。與大家分享一個公式，
房價=內涵價值（現價）+看漲預期（未來）+逼格稅（純消費溢價），像魚珠這樣的特定版塊，在沒有逼格溢價的時候吃進逼格，未來就會變成利潤。來到真實踩盤環節，基於以上分析，小趙當天選中盈彩美居、金碧世紀花園，兩個值得入手的樓盤，進行幾項直觀對比。
魚珠個盤踩盤分析
兩個盤的基本面我羅列如下，這些是比較關鍵的因子，至於價格、房源這些個性化的信息，去中介網站搜索就知道。
盈彩美居
天河區、面積75㎡兩房起、總價320萬左右起、中型社區
（適合改善型買家，囤面積）
金碧世紀花園
黃浦區、面積65㎡兩房起、總價250萬左右起、大型社區品牌物業
（適合剛需上車買家，貨量大）
1、交通配套
魚珠版塊的幾個樓盤，都不近地鐵。盈彩美居有大量接駁車通往三溪地鐵站，那個乘坐體驗真的很差，踩盤當天小趙坐了，一路聞著汽油味吸著灰塵。金碧世紀花園離地鐵就更遠了，去地鐵站得坐個摩托車。不過這些都不算是大問題，能夠住在這些小區的人，多是開車通勤，或者上班區域並不太遠。無論是現有住戶還是未來接盤俠，對地鐵的依賴程度不高。
盈彩美居：13號二期線珠村地鐵站預期
金碧世紀花園：無地鐵預期，BRT站就在小區門口（親測坐到車陂地鐵站不到10分鐘）
2、小區內部
我們當天先去看的盈彩美居一期，說實話感覺跟期待有點落差。花園綠化比較樸實，樓房外立面保養得還不錯，小區裡活動的人不多，整體安靜整潔。金碧世紀花園是恆大開發的，保持著一貫的“金碧style”，種棵樹也要花壇圍繞，小區很大但是整體氣氛不錯，規劃不凌亂，踩盤期間看到很多小孩子在玩耍，還有老人帶娃、聊天。
3、活動場地
下面的圖片更加直觀一些，盈彩美居沒有大片的活動區域與景觀設置，金碧世紀花園有典型的廣場區域，聽說過一個八卦，2004年那年，恆大全面實施精品戰略，以召開全員精品誓師大會、推倒金碧世紀花園造價千萬的不符合精品標準的中心園林為標誌，確立了打造精品方針，說的估計就是圖片這裡了。
4、1公里內大型商場
這個地段的商業配套很不錯，而且肯定會繼續發展。兩個樓盤1公里內，都各有一個大型商場，並且這兩個商場直線距離不到800米，小趙觀察了一下入駐的品牌商戶都不錯，超市電影院也都齊全，吃喝玩樂在家門口就可以愉快解決。
盈彩美居：LIFESPACE樂都匯
金碧世紀花園：漫廣場
5、社區底商
作為成熟的社區，內部買菜、吃飯等等生活消費都很豐富。可以看到盈彩美居的車輛停放比較雜亂，金碧世紀花園因為內部是長條形設置，車輛安排好點。這反映的是規劃與物業的問題，還說明了另外一個問題：業主有車族多。
6、總結
金碧世紀花園因為所處區域屬於黃埔，離魚珠距離遠些，價格上稍微打點折扣。對於剛需自住一族來說，選擇金碧很不錯，環境好性價比高，單價不到4w。如果是投資的話，盈彩美居的貨量少，稀缺性高，有實力不妨入手。兩個盤都處於魚珠版塊的直接利好圈，並且是圈子裡的“前排尖子生”，其餘還有中興花園、美林湖畔兩個價格一低一高的選擇，遠一點的陽光桃源房齡老靠近東圃，具體老鄺寫過踩盤報告。
挖筍盤=佔坑，大家感受一下美林湖畔、盈彩美居、中興花園、金碧世紀花園這四個盤的位置。小趙的踩盤只是代表性的對比，存在一定的偶發性，但是可以給到你感官上的印象。如今的魚珠踩盤記錄在此，我也很好奇過幾年後再來看會是什麼樣的心情。有以上樓盤的業主們評論談談感想嗎？
閱讀更多 老鄺教買房 的文章
