文｜孫不熟
印象中好像很少寫到東莞，今天就說說這個地理位置和城市結構都頗為奇特的城市。
前兩天看新聞說，東莞濱海灣新區城市總體規劃成果彙報會舉行，總規提出把濱海片區打造為東莞城市副中心。
看到這條新聞的第一感覺是，東莞也有自己的濱海新區了，這個新區意義重大，對東莞來說，有如南沙之於廣州、前海之於深圳、浦東之於上海、濱海之於天津。
將其定位為城市副中心，估計也是參考了南沙副中心的提法。看到“副中心”這個概念，我感興趣的是，東莞的正中心在哪裡？一直以來，這都是一個讓外地人感到蒙圈的問題。
舉個例子，早年外地人坐火車到東莞，明明到了東莞站，卻發現到市區還有三四十公里，原來東莞站在遙遠的常平鎮，和東莞市區八杆子打不到一塊，足見東莞的城市結構與一般城市顯著不同。為了解決這個問題，東莞站後來被更名為常平站，而相對靠近市區的石龍站更名為東莞站。
問題是，新的東莞站也比較偏，外地人想到東莞市區來，還是得費一些周折。這個問題直到今天也沒有很好的解決，包括廣深鐵路以及廣深港高鐵、穗莞深城際在內的三大幹線，都不經過東莞市區，這三條軌道在市區之外構建了常平、虎門、望洪等多個交通樞紐。
所以，東莞一直存在市中心與交通中心的偏離問題，令傳統市中心的存在感大打折扣。不僅如此，東莞市中心還和產業中心也存在較大的偏移現象。
東莞是全國為數不多的幾個不設區的地級市，俗稱“直筒子市”，全市共有28個鎮，4個街道，一個經濟功能區（松山湖高新區），宏觀上被劃分為六個片區：
六大片區在地理上的分佈圖如下：
這六個片區的經濟發展，大體上比較均衡，可謂各霸一方，扁平效應大於中心效應。
六大片區中，經濟最強的是濱海片區，經濟總量排名前5的鎮街中，有三個在濱海片區，其中虎門第一、長安第二、后街第五，光是這三個鎮的GDP就佔了全市的20%。著名的步步高、ViVO、OPPO以及多個知名服裝品牌都位於這個區域。
這裡不僅是產業重心，還是東莞首屈一指的交通中心，廣深高高鐵、穗莞深城際都在這裡設站，擁有虎門港這個不小的港口，溝通珠江口兩岸的虎門大橋也從這裡接入。不僅如此，濱海片區因為地處珠江口，還靠近深圳空港、廣州南沙、深圳前海等顯貴片區，想象空間巨大。
可以說，濱海新區得天獨厚的區位優勢、交通優勢、產業優勢，都極大地分散了東莞傳統市中心的注意力。
僅次於濱海片區的熱門片區，也不是城區片區，而是近年來紅得發紫的松山湖片區。眾所周知，這裡因為華為而名震全國，並吸引到一大批高新基礎企業落戶。松山湖之於東莞，有如南山科技園之於深圳、科學城之於廣州，是東莞的創稅大戶，其知名度和存在感也遠超東莞市區。
第三熱門的片區也不是城區片區，而是東南臨深片區。這個片區的產業原本並不算很強，但因為靠近深圳這個富親戚，近年來成為買房客心目中的一片熱土。特別是塘廈和鳳崗兩個鎮在地理上已經插入深圳腹地，與之形成合圍之勢。未來隨著多條地鐵與深圳接駁，這裡的發展潛力不可小覷。
城區片區的存在感只能排到第四，包含了莞城、東城、萬江三個街道，以及石碣鎮、高埗鎮兩個鎮，這裡是東莞的行政和商業中心，也是科教文衛中心，全市最好的學校、醫院、文體場館基本都集中在這裡。
東莞近年來倡導的“強心”戰略，主要也是指的是這個片區，如果在東莞本地工作和生活，選擇這個片區，能享受到最好的公共資源。水鄉新城片區的經濟實力相對較弱，但因為靠近廣州，未來有望享受廣州的資源外溢，且有穗莞深城際通過，其發展潛力也不可小覷。
第六個片區是東部產業園片區，這裡原本是廣深鐵路在東莞的樞紐，早年憑藉鐵路優勢，承接了不少深圳的製造業，但近年來隨著傳統制造業的衰落，這個片區的注意力開始下降。
總體來看，六大片區，每個都有自己的發展極，都有自成一體的小生態，外圍區對中心城區的依賴度遠遠沒有廣州、深圳那麼大，這導致東莞是一箇中心度極低、扁平度極高的城市。
東莞這種獨特的城市結構，本質上可歸因於比鄰而居的廣深兩位大哥。今天的東莞是中國唯一一個夾在兩個一線城市中間的城市，而且離香港不遠，三個鄰居對東莞形成“左拉又扯”之勢 ，再加上其產業根基是製造業，而不是服務業，這都導致東莞的城市資源很難形成凝聚之勢。
這一點可從經過東莞的鐵路規劃就能看出，無論是廣深鐵路、廣深港高鐵還是穗莞深城際，這些鐵路在廣深境內時首先考慮的是服務當地客流的需求，而一到東莞，主要考慮的則是如何降低建設成本以及如何更好地服務廣深，東莞自身的需求可能沒有放在優先位置。
東莞這種獨特的地理位置，一方面為東莞帶來源源不斷的產業外溢，但也極大地衝擊了其對城市資源佈局的主導權。未來的東莞，不存在一個像廣州天河這樣的強中心，而應該是一個多中心乃至碎片化的城市，這樣的城市也沒什麼不好，至少可以成為中國城市化多樣化發展的一種探索。
有人說，東莞是中國地理位置最好的城市，中國只有5個一線城市，其中有三個包圍著東莞，把廣深港說城“環東莞城市”，好像也沒什麼毛病。
再說個重點——買房。
六大片區中，首推的還是東南臨深片區，畢竟這裡擁有較高的睡城價值，對深圳上班族來說，有極大的剛性需求支撐。
第二推薦松山湖片區，因為這裡的產業和居民都很新，對外地人有比較大的吸引力。
第三是濱海片區，這裡的交通樞紐優勢很好，經濟很強，地理位置也好，但產業結構偏傳統，對外地人的吸引力還不是很大，暫時屈居第三。
城區片區的話，聚集了東莞最好的商業和科教文衛資源，比較適合自住，但因為缺乏重要的交通樞紐，產業結構也沒有很大亮點，對外地人吸引力不大，其投資潛力暫時屈居第四。
水鄉片區和東部片區，經濟勢力較弱，且無其他明顯亮點，對外地人的吸引力很小，暫不推薦。有關東莞買房的具體建議，可掃描文末二維碼進入知識星球提問。
編者注：孫不熟是公眾號“城市戰爭”創始人、廣州市房地產協會專家委員會委員、廣東衛視《財經郎眼》特約嘉賓、華南城市研究會副會長。
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