08.09 東莞，樓市和城市一樣神奇

1.

城市蝶變

過去，談起東莞，大家（特別是外省人）臉上是神秘和詭異的表情。2008年金融危機後，東莞賴以生存的全球"大車間"一夜清空；2014年初，力道千鈞的雷霆行動，撕掉灰色標籤。東莞GDP增速從2008年的17.2%降至2009年的1.6%；2014-2015年比2013年下降3個百分點。

不必遮掩，每個國家、城市、人，都有自己的過去。大談民主自由的美國，不敢直面對待印第安人的過去。開放初期是草莽的，最前沿的東莞，以金錢價值至上，挖掘人口紅利，這是長期極度貧困後獲取"第一桶金"的無奈之舉。摩的飛車黨、"代工製造"都是發展的代價。

2009年擴內需，東莞沒有央企、國企依賴來做大項目；夾在廣深這兩個經濟璀璨的超大城市之間，轉型也很艱難。但僅僅數年時間，東莞涅磐重生，不再是"東莞塞車，全球缺貨"的那個血汗代工，而是全球智能科技和人居融合之城的新東莞，這是東莞最值得所有城市學習的精神。

產業蝶變

之前，筆者曾寫過一篇文章《東莞何以跨入"新一線"城市？》，講的就是東莞實現蝶變和重生的案例。再重複一遍，東莞不再是"代工之都"、"血汗工廠"，過去10年，東莞的ODM（原始設計製造）+OBM（自有品牌生產）產品出口比重，從2009年的40.8%提升至75.3%。

硬實力，體現在全球通信技術、智能手機、無人機等領域的"東莞地位"。截至2018年，東莞高新企業達5798家之多，國內已經僅次於北上廣深，排名第五位，比同為出口導向、臺資密集、下轄一堆百強縣的蘇州多出300多家，更將杭州、天津、武漢、成都和南京等強省會摔在後面。

除了製造業，東莞也是研發之都，近年來研發投入佔GDP 2.5%左右，居全省第三（排在廣深之後）；工商登記註冊突破100萬戶（每8人擁有一家企業），兩個指標均排在顯赫的廣深之後；高技術製造增加值佔比（50.5%）首次突破50%；民營經濟佔工業產值半壁江山。

3.

服務蝶變

真正的蝶變，是物質文明和精神文明雙豐收。2017年，東莞實現全國文明城市"四連冠"，首次獲得象徵綜治工作最高榮譽的"長安杯"，成為全國第九個版權示範城市，中國十佳會展城市。目前，不管看交通、綠化、科教等單項，還是綜合實力，東莞都可排到全國前10位。

什麼是好城市？商業機構眼裡，拿經濟商業導向的冷冰冰的指標衡量。城市是人的城市，好城市是"來了的人不想走"，"沒來的人想來"，"生活舒適便利"。為此，東莞幹了2件事情。一是10年前，在國家提出"新市民"之前，東莞就提出了"新莞人"，政府下設"新莞人服務局"。

2008年金融危機後，一夜空城，沒有哪個主政者像東莞政府一樣，情真意切、刻骨銘心地體會到，占城市人口70%的600萬外地人，對於東莞是何等重要。外資撤走沒關係，有長期代工製造留下的產業基礎，留住人就留住青山。新莞人入戶、上學、繳社保等權利，一項不能少。

二是2018年初，《東莞推動非戶籍人口在城市落戶實施方案》發佈，"積分入戶"改為"社保居住"入戶，即參加城鎮社保滿5年且辦理居住證滿5年即可入戶。迴歸了城鎮化本源，只要照章納稅，就是城市一份子，理應不附帶任何條件入戶。政府應基於美好生活訴求，提供公共服務。

2018年，東莞在校小學生達到80.35萬，超過上海，年複合增長4.5%，在全國排第4位。夾在廣深兩個人口吸附能力極強的城市之間，東莞靠的是就業機會、低生活成本，32個街鎮均衡發展、各具特色，優質公共服務吸引用腳投票的人。目前，東莞9所中學進入廣東最優中學排行榜。

4.

外來人口占比冠絕全國

東莞沒有動輒幾百米高的高樓大廈，沒有光鮮的CBD，但東莞有人。有人，在過去可能是負擔，但在人口紅利衰減、"搶人大戰"的今天，就是財富。2018年，東莞常住人口839萬，位列地級市第一，與南京（常住人口為843.62萬人）、寧波（常住人口為820.2萬人）等城市相當。

神奇的是東莞的外來人口。城市外來人口排行榜中，東莞僅次於北上深，位居全國第四，比第5位的廣州高出一百餘萬。更神奇的是，東莞外來人口占比排第一，外來人口占常住人口的比重超過75%。也就意味著，在東莞每4個常住人口中，就有3個是外來人口。

5.

製造業是最大優勢

經濟也好、樓市也好，投資城市也好，"長期看人口"。但凡人口流入多，各地、各國人口混雜的城市，經濟會很好，國際上如紐約，國內如滬深。願意到大城市打拼的，都是有夢想、幹勁十足的人。《2018胡潤全球富豪榜》，東莞富豪創造能力上表現出色，是大中華區富豪排第16位的城市。

東莞集聚人口和財富，除了政府"以人為本"推動城鎮化，讓東莞變成了"想來的城市"。更在於，東莞是珠三角、大灣區製造業"心臟"。大灣區規劃中，30次提到"製造業"，可見粵港澳大灣區發展的"脊樑"就是製造，而東莞是當仁不讓、享譽世界的國際製造中心。

有產業、有服務，還有珠三角廣深外其他7市無人能比的區域優勢。東莞地處珠三角最發達的珠江口東岸，"左擁廣佛、又抱深惠"。無論是早期的珠三角，還是現在的粵港澳大灣區，東莞區域優勢始終很好。廣深高速最長的一段在東莞，大灣區互聯互通，最大的受益者也是東莞。

6.

東莞樓市的未來

有前面鋪墊，樓市前景一目瞭然。像惠州一樣，站在大灣區、深莞惠一體化背景下看待東莞樓市。深圳像一隻裹得緊緊的肉粽子，憋得向外流油。深圳對人口吸引力很大，但無奈胃太小，向外紓解。有產業基礎、有配套服務、有區位優勢，有軌道連接的東莞，最受歡迎，比如松山湖等、東部產業帶，已成為深圳產業的自然延伸。跟上產業步伐，這是地產的前途。

灣區"大連通"時代，連接效率最好的，自然是東莞。2020年，東莞軌道交通將形成6條運營線路，左連廣州、右連深圳。廣深科技走廊，這條大灣區的金腰帶，中間就是東莞松山湖和濱海灣新區（上圖），而東部是承接深圳宜居需求的優選，這兩塊地方深深地楔入了深圳的腹地，也是東莞成交量最大、房價最高的區域（下圖）。

長期代工、32個鎮"搶招商"，產業地多、住宅地少。加上沒有下轄縣區、32個鎮的獨立性又太強，造成東莞是珠三角深圳之外最缺地的城市，開發強度超過45%，商住地供需連續3年處於低位。先前握在地主手上的地，釋放殆盡，供地瓶頸無解。上半年，東莞新房成交創下7年來新低，表現遠遜於珠三角其他城市。為何？過去幾年沒有供地，供應制約成交。無怪乎，上半年"逢有拍地、必被鎖定"，可見"搶地"之瘋狂。東莞學習深圳，搞起工業區改造，未來新建商品住宅少了，公寓等類住宅多了。待產業成型了，城市和樓市都將上臺階。