【按】作為你家城平臺創始人、全國知名房產專家，拆哥對於京城地產發展歷程、全國各地區域規劃十分熟悉。
有人曾經說過，在北京的每6個人中，就有1個人持有商住公寓的房產。的確，商住房是個熱門房產話題，每週都有數以十計的粉絲向拆哥團隊諮詢。2017年，北京3月26日就出臺了一個對於商住的“絕殺令”，不僅封堵了個人買商住房的操作可能，連帶著把個人買商鋪、辦公都囊括其中。326提前一週，拆哥便分析形勢，向很多粉絲髮出預警。
商住公寓限購限貸嚴格到什麼程度？——比住宅還要嚴格。北京的住宅原則上可以買第二套，但是商住不行；此外即便是北京戶口，也要滿足5年社保的要求——把很多已沒有社保的大爺大媽拒之了門外。最重要的是金融槓桿——按揭貸款一律暫停。
2017年10月，拆哥在微博根據市場情況，給出了一個“4%原則”的反算指標——年租金除以3.8%-4%，是商住二手房價的鐵底。2017年至今，大多數商住二手房在底部徘徊，但是有的優質商住，在2018年已經出現微弱的探底回升。
北京商住公寓的平均房價跌幅在-35%，這是拆哥很早最初的預測，目前看來得到了充分驗證。已經跌去35%的商住房價，是忍痛割肉賣出，還是繼續持有收租，是很多粉絲縈繞在心頭，揮之不去的沉重話題。
例如，順義區北六環以外的50年產權商住公寓——尚峰一號，房價已回落從最高點5.3萬元/平米至3.5萬元/平米以內，跌幅-33%。
豐臺區南三環外宋家莊某商住新盤，三棟“錯層LOFT”高層板式建築，近期剛剛交房。裝修檔次得遠沒有達到業主預期，甚至被部分業主形容為“像快捷酒店”。其實，最關鍵還是在於價格——當初新房買的時候房價是8.5萬元/㎡，根據目前市場的情況，能賣到7.0-7.5萬元/㎡，都算是萬幸。成本虧損的商住，必然讓人惱火。
以標杆項目——朝陽區東五環外傳媒大學南側的中建·玲瓏山為例（還算優質商住項目），根據彼時48平方米的小戶型，一年的租金收入約為5.2萬元，根據拆哥“4%原則”，可預測鐵底房價為27000~28500元/平米。事實也確實如此——最高的成交房價在45000元/平米，2017年底的時候，最低二手房成交價為28800元/平米，在這個價格平臺有成交案例，但是很稀疏冷清。證明確實已達到價格底部。
截至2018年10月，中建玲瓏山的均價已經反彈至31000元/平米。
還有一例，昌平區回龍觀的東亞上北中心，去年326調控之前，最高房價4.6萬元跌倒最低2.9萬元，跌幅為37%。從現在市場情況看，符合拆哥-35%的預判。
一類所謂“偽商住”一定不能碰。比如近期很多人收到短信，“誘惑”特別大的——東城區距離前門城樓1公里的所謂"商住公寓"，房價每平米才3.3萬元？其實，這是某民營企業躉租了國企廠房做酒店，樓棟產權都沒有轉移，二次拆分轉租，沒有任何保障。
還有一類，通州副中心運河核心區的萬科大都會濱江，此前房價報65000元/平米，當時很多粉絲諮詢這個6萬5的價格是否合理，拆哥都明確告知，建議謹慎觀望，不要入手。最近，這個樓盤“特價房”直接則喊到一平5萬。裝修可謂奢華，一樘和銀行金庫同等量級的入戶門，造價就高達幾十萬元。有的粉絲說，通州商住公寓的限購條件比通州住宅還要寬鬆（通州住宅限外區戶口二套，但公寓反而不限）——那5萬元左右的房價能不能買？——純投資就不買，超高層塔樓，通風效果一般，改善需求也一定要想清楚。
最後，拆哥給廣大粉絲明確下商住資產的幾個原則——45-60㎡的面積區間是流動性最好的；優質商住三大原則——離地鐵800米以內、得房率高、通天然氣。如果符合這幾個條件，可考慮暫時繼續持有，期待下2019年房價還能延續3%-6%左右的絕處逢生。
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