最近兩週環京市場一片熱鬧，銷量較大的分別是：燕郊首爾甜城商住、下花園阿爾卡迪亞二期、大廠孔雀城、固安孔雀城、高碑店某項目、涿州萬科，都是在一個月內賣到100套以上。
自從7月底zzj會議後，對投資類房產打擊較大，環京同樣產生了較大影響，購房者到訪率下跌了50%，而環上海環深圳跌去了80%，二手房價格都在原有基礎上下沉了10%甚至更多。
然而進入11月後，環京市場開始回暖，飯總在10月線下講座上明確說到，環京因為投資類為主受政策影響較大，但是價格已經很難跌動，而媒體拿燕郊去年6-10月份已經急跌30%的價格，疊加7月後下跌的不到10%，得出近期腰斬的結論，相當誤導。
環京的三個主要片區，河北省總體規劃兩翼雄安及張家口、與通州一體化託管的北三縣，房地產市場各有各的概念，但本質上仍然是京津冀協同發展的大方向在不斷推動。
昨天，hz調研了新機場，而近期傳的沸沸揚揚的固安網籤放開等，實際上是因為廊坊市確實給了新機場產業相關政策，用以扶持職住平衡，但是對資格審查非常嚴格。
而固安北已經兩年沒有新增地塊了，目前在售房源只有幾百套，每天還在以一定的速度消滅，而機場某單位和華夏的團購量就達到600套，預計明年固安北華夏最後一個地塊入市價格會上調，供需決定。
固安縣城及固安南明年預計有3000套供應，然而位置就差一些了。牛駝的量不小，將成為明年固安片區供應的主力。
（圖片來自中國新聞網）
隨著新機場啟用的時間不斷到來，這個京津冀協同發展最大的工程，將會在未來不斷的增量式帶動周邊的產業、就業、人流，輻射出若干個產業片區，遍及豐臺、大興、亦莊、房山、固安等地。
而北三縣則是因為北京市政府開始搬遷，同時大廠不斷釋放一些信息，比如人民大學宿舍等，還有傳說的上百億項目。加上昨天京投在燕郊拿下一塊5萬平米的商業用地，在通州細節控規即將出爐之前，老百姓的情緒再一次被調動。
潮白河孔雀城的房子很低調的以一個不低的價格迅速消化，而首爾甜城的商住居然有人買了一整層。
（圖片來自河北新聞網）
從實際上講，大廠投100億由北京出錢是不太現實的，北京今年到現在賣地所得才1000億，地主家也沒有餘糧，不夠支持那麼多需要發展的地方。
而廠通橋等規劃遲早會落實，但這個遲早，取決於誰出錢誰受益的基本原理，因為這個不是國家出錢，而受益方是北三縣，所以時間表會無限推遲，連規劃何時落定都是兩說的事情，所以大家也不用就新聞中的內容做短期的yy了。
而京投的地塊是商業地塊，配套的2250平根本不是傳說中的車輛段，車輛段通常都是8萬平米起，而且通常在終點站。不過京投的這個動作說明地鐵站不遠，是一個重要信號。
有人問到這個樓面價問題，說京投的樓面價如此便宜，能讓燕郊降價嗎？
首先這是一個商業金融地塊，其次現在環京三個重點片區基本不出地，如果有地塊供應，地方政府都會考慮其他投資，這個成本是不在樓面價裡體現，但要算到開發商成本里的。
比如京投幫助運營地鐵的成本；比如大廠孔雀城幫助造城的成本；比如下花園阿爾卡迪亞一期3000的樓面價。但一個五星級酒店就要幾個億真金白銀，再加上冰球館滑雪場等疊加出來又是三四千的樓面價。
北三縣和固安片區對於北京人來說是耳熟能詳，一點小的事情就能激起風吹草動，而第三個重點片區下花園，或者說崇禮-下花園-懷來一線，同樣悄悄的加速了京津冀協同發展的節奏。
過去三個月關於我國第一條自主知識產權的全智能化高鐵——京張高鐵新聞不斷，崇禮-下花園的奧運專線五大隧道全線貫通，懷來段隧道大橋基本貫通，北京西直門到清河-懷來的規劃讓拆遷戶們興奮不已，甚至一度流傳出來的13號線拆成ab線也是為了給京張高鐵讓道，目前只剩下最後的下花園段最終會師了。13號線拆線這個事情確實是上回討論過的，後來新聞都被撤銷，結果如何不去講，但是京張高鐵的重要性不言而喻。
京張高鐵貫通後，從清河途經下花園中轉到崇禮全程只要40分鐘，而現在開車單程要4個小時以上，會大大的推動夏天避暑與冬天滑雪人群的數量，甚至包括張北草原也會因此受益。
而下花園-懷來到清河的車程時間只有半小時不到，並且與武清-北京南站的上下班高峰期密集發車節奏一致，5-10分鐘一班次，完全滿足雙城記工作。
京張對應的清河是北京著名的碼農區生活地，華潤橡樹灣等10萬多的房價高高在上，而未來半小時高鐵車程的房價才1萬出頭，下一個武清已經躍然紙上，並且武清只是到南站相對沒有什麼重大產業的地方。
除了交通，產業投資及落實下花園片區也在穩步推進。
在上週下花園官方宣傳片上，不僅首次從官方公開了萬科、華潤、泰禾進駐下花園的消息，同時也強調了過去軟銀、IBM等的動態信息，而北大金秋將在下花園打造三甲醫院及優質12年一貫制學校。
官方宣傳片中還首次公告了小米進駐下花園，最近小米為員工降低成本做了往南方、昌平遷移的動作，而近在咫尺的下花園早已被北京小米瞄上，據說這個動作已經籌備了一年。
官方宣傳片最終點睛之筆依然是榮盛冰雪小鎮項目，以及匹配的高塔激光秀。
冰雪小鎮就是下花園阿爾卡迪亞項目，11月初阿爾卡迪亞內部調整了節奏，一期項目最後以13600價格成交了8套之後，迅速轉向了二期，並且去掉了二期的精裝修與車位綁定，降低了總價，最低的毛坯價格所有成本加起來在8000左右，對於環京重點片區中不限購的區域，加上未來可見的產業利好及冬奧會概念等，對北京人吸引較大。
阿爾卡迪亞二期雖然由於先天性的一些缺陷比如缺乏水系與公園配套，距離一期較遠無法快速享受五星級酒店、冰球館、商業小吃街等配套，存在噪音影響等，始終與一期保持同標準3000元每平的差距，但由於總價確實合適，並且首付低，一個月時間還是賣出了100多套。
無獨有偶，11月初韓建項目六期為40週年大慶拿出40套特價房，毛坯定價9000多，原計劃賣1周結果4天就賣完了，項目只得取消特價房計劃，保持了精裝13000的水平。
不同項目的策略使得下花園新房銷售也掀起了一個小高潮，隨著京張高鐵明年底開通時間逐步到來，冬奧會逐步開始啟動宣傳，崇禮-下花園片區將在概念上會不斷強化給北京甚至全國人民。
而環京真正談的上未來讓全國甚至全世界人民普遍認知的，只有崇禮-下花園片區及雄安片區。
這是飯總第四次詳解環京，主要結合10月份線下講座發佈的內容，保持原有所有觀點不變，並且市場一步步驗證觀點。對於未來的房產投資，至少要4-5年起，過去那種瘋狂的房價漲幅是不正常的，但對於個別片區和項目依然有機會。建議大家近期也重點關注嘉善片區，同樣是10月份落地講座內容。
這裡飯總也歡迎大家多多參加線下講座，內容遠比公共號豐富的多，畢竟有許多內容不方便在公號上直接發佈。
意猶未盡對環京需要進一步瞭解的粉絲，請加芊芊-微信：w2578559595瞭解環京更多信息。
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