最近两周环京市场一片热闹，销量较大的分别是：燕郊首尔甜城商住、下花园阿尔卡迪亚二期、大厂孔雀城、固安孔雀城、高碑店某项目、涿州万科，都是在一个月内卖到100套以上。
自从7月底zzj会议后，对投资类房产打击较大，环京同样产生了较大影响，购房者到访率下跌了50%，而环上海环深圳跌去了80%，二手房价格都在原有基础上下沉了10%甚至更多。
然而进入11月后，环京市场开始回暖，饭总在10月线下讲座上明确说到，环京因为投资类为主受政策影响较大，但是价格已经很难跌动，而媒体拿燕郊去年6-10月份已经急跌30%的价格，叠加7月后下跌的不到10%，得出近期腰斩的结论，相当误导。
环京的三个主要片区，河北省总体规划两翼雄安及张家口、与通州一体化托管的北三县，房地产市场各有各的概念，但本质上仍然是京津冀协同发展的大方向在不断推动。
昨天，hz调研了新机场，而近期传的沸沸扬扬的固安网签放开等，实际上是因为廊坊市确实给了新机场产业相关政策，用以扶持职住平衡，但是对资格审查非常严格。
而固安北已经两年没有新增地块了，目前在售房源只有几百套，每天还在以一定的速度消灭，而机场某单位和华夏的团购量就达到600套，预计明年固安北华夏最后一个地块入市价格会上调，供需决定。
固安县城及固安南明年预计有3000套供应，然而位置就差一些了。牛驼的量不小，将成为明年固安片区供应的主力。
（图片来自中国新闻网）
随着新机场启用的时间不断到来，这个京津冀协同发展最大的工程，将会在未来不断的增量式带动周边的产业、就业、人流，辐射出若干个产业片区，遍及丰台、大兴、亦庄、房山、固安等地。
而北三县则是因为北京市政府开始搬迁，同时大厂不断释放一些信息，比如人民大学宿舍等，还有传说的上百亿项目。加上昨天京投在燕郊拿下一块5万平米的商业用地，在通州细节控规即将出炉之前，老百姓的情绪再一次被调动。
潮白河孔雀城的房子很低调的以一个不低的价格迅速消化，而首尔甜城的商住居然有人买了一整层。
（图片来自河北新闻网）
从实际上讲，大厂投100亿由北京出钱是不太现实的，北京今年到现在卖地所得才1000亿，地主家也没有余粮，不够支持那么多需要发展的地方。
而厂通桥等规划迟早会落实，但这个迟早，取决于谁出钱谁受益的基本原理，因为这个不是国家出钱，而受益方是北三县，所以时间表会无限推迟，连规划何时落定都是两说的事情，所以大家也不用就新闻中的内容做短期的yy了。
而京投的地块是商业地块，配套的2250平根本不是传说中的车辆段，车辆段通常都是8万平米起，而且通常在终点站。不过京投的这个动作说明地铁站不远，是一个重要信号。
有人问到这个楼面价问题，说京投的楼面价如此便宜，能让燕郊降价吗？
首先这是一个商业金融地块，其次现在环京三个重点片区基本不出地，如果有地块供应，地方政府都会考虑其他投资，这个成本是不在楼面价里体现，但要算到开发商成本里的。
比如京投帮助运营地铁的成本；比如大厂孔雀城帮助造城的成本；比如下花园阿尔卡迪亚一期3000的楼面价。但一个五星级酒店就要几个亿真金白银，再加上冰球馆滑雪场等叠加出来又是三四千的楼面价。
北三县和固安片区对于北京人来说是耳熟能详，一点小的事情就能激起风吹草动，而第三个重点片区下花园，或者说崇礼-下花园-怀来一线，同样悄悄的加速了京津冀协同发展的节奏。
过去三个月关于我国第一条自主知识产权的全智能化高铁——京张高铁新闻不断，崇礼-下花园的奥运专线五大隧道全线贯通，怀来段隧道大桥基本贯通，北京西直门到清河-怀来的规划让拆迁户们兴奋不已，甚至一度流传出来的13号线拆成ab线也是为了给京张高铁让道，目前只剩下最后的下花园段最终会师了。13号线拆线这个事情确实是上回讨论过的，后来新闻都被撤销，结果如何不去讲，但是京张高铁的重要性不言而喻。
京张高铁贯通后，从清河途经下花园中转到崇礼全程只要40分钟，而现在开车单程要4个小时以上，会大大的推动夏天避暑与冬天滑雪人群的数量，甚至包括张北草原也会因此受益。
而下花园-怀来到清河的车程时间只有半小时不到，并且与武清-北京南站的上下班高峰期密集发车节奏一致，5-10分钟一班次，完全满足双城记工作。
京张对应的清河是北京著名的码农区生活地，华润橡树湾等10万多的房价高高在上，而未来半小时高铁车程的房价才1万出头，下一个武清已经跃然纸上，并且武清只是到南站相对没有什么重大产业的地方。
除了交通，产业投资及落实下花园片区也在稳步推进。
在上周下花园官方宣传片上，不仅首次从官方公开了万科、华润、泰禾进驻下花园的消息，同时也强调了过去软银、IBM等的动态信息，而北大金秋将在下花园打造三甲医院及优质12年一贯制学校。
官方宣传片中还首次公告了小米进驻下花园，最近小米为员工降低成本做了往南方、昌平迁移的动作，而近在咫尺的下花园早已被北京小米瞄上，据说这个动作已经筹备了一年。
官方宣传片最终点睛之笔依然是荣盛冰雪小镇项目，以及匹配的高塔激光秀。
冰雪小镇就是下花园阿尔卡迪亚项目，11月初阿尔卡迪亚内部调整了节奏，一期项目最后以13600价格成交了8套之后，迅速转向了二期，并且去掉了二期的精装修与车位绑定，降低了总价，最低的毛坯价格所有成本加起来在8000左右，对于环京重点片区中不限购的区域，加上未来可见的产业利好及冬奥会概念等，对北京人吸引较大。
阿尔卡迪亚二期虽然由于先天性的一些缺陷比如缺乏水系与公园配套，距离一期较远无法快速享受五星级酒店、冰球馆、商业小吃街等配套，存在噪音影响等，始终与一期保持同标准3000元每平的差距，但由于总价确实合适，并且首付低，一个月时间还是卖出了100多套。
无独有偶，11月初韩建项目六期为40周年大庆拿出40套特价房，毛坯定价9000多，原计划卖1周结果4天就卖完了，项目只得取消特价房计划，保持了精装13000的水平。
不同项目的策略使得下花园新房销售也掀起了一个小高潮，随着京张高铁明年底开通时间逐步到来，冬奥会逐步开始启动宣传，崇礼-下花园片区将在概念上会不断强化给北京甚至全国人民。
而环京真正谈的上未来让全国甚至全世界人民普遍认知的，只有崇礼-下花园片区及雄安片区。
这是饭总第四次详解环京，主要结合10月份线下讲座发布的内容，保持原有所有观点不变，并且市场一步步验证观点。对于未来的房产投资，至少要4-5年起，过去那种疯狂的房价涨幅是不正常的，但对于个别片区和项目依然有机会。建议大家近期也重点关注嘉善片区，同样是10月份落地讲座内容。
这里饭总也欢迎大家多多参加线下讲座，内容远比公共号丰富的多，毕竟有许多内容不方便在公号上直接发布。
意犹未尽对环京需要进一步了解的粉丝，请加芊芊-微信：w2578559595了解环京更多信息。
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