美國買房能否貸款，是很多買家關心的一個問題，這個問題不僅關乎資金，還關係到槓桿。另外，美國較低的貸款利率也是吸引大家的一個重要原因。那麼，中國人能否在美國貸款買房呢？答案是肯定的。
那麼，外國人如何在美國貸款買房呢？本文將具體為您介紹
一、外國人在美國貸款買房需要滿足的條件
在美國，按揭貸款發放的核心原則是抵押品價值足夠，申請人有良好的信譽和持續的收入來源，與申請人的身份國籍本身沒有直接關聯性。目前，在美國絕大對數州，外國人（無美國綠卡）可以通過貸款購買美國房產，但是首付通常要在40-50%，並且因為本身沒有美國信用記錄和收入來源證明，貸款機構會額外要求貸款人支付高於市場水平的1-2%的利息。
二、外國人在美國貸款買房的流程
美國申請房貸的流程，過程與國內的房貸申請流程有相似之處，大致分為選擇貸款機構——獲取貸款機構預先資格——貸款機構審核申請人資質——房產評估——貸款機構放貸。具體分為以下7步：
（1）選擇能為您提供貸款的放貸機構
（2）比較利率和期限後確定能為您提供適於您承受力的放貸機構
（3）獲得接受您的財務和身份證明資料的放貸機構的預先資格
（4）按放貸機構指示提供所有有關收入，身份和其它要求的信息進行審核
（5）抵押貸款公司進行房產評估以確定價值
（6）與抵押貸款職員成交貸款
（7）結算貸款成交一攬子費用機構
三、美國房貸種類
如果符合貸款購房條件，那麼您就可以考慮貸款類型了。美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。
目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。
浮動利率貸款（ARM）
通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之後利率按Libor等指標進行浮動。
固定利率貸款
常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。
短期（3-5年內）來看，浮動利率貸款來看貸款利率較固定，利率低0.5-1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此，對於中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇。
而對於追求穩妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優勢和劣勢，買家可根據自己的資金狀況進行。
四、貸款前的預備工作
一旦找到了最好的放貸機構，下一步就是獲得申請貸款的預先資格。這是在貸款程序開始之前，也就是在和他們首次接洽之後的第一步。
1.準備材料
美國房貸的申請，需要提供許多材料，包括最近的工資單，銀行對帳單，稅表，身份證件等材料。將這些材料提前準備好，可以節省很多時間。
2.貸款
貸款通常可以委託您的房產經紀人，或者選擇專業的貸款經紀(Mortgage/Loan Broker)。由於自身的專業，他們與銀行更加熟悉，方便順利快速批覆貸款。
3.貸款申請
選擇好的房產經紀人是十分重要的，他會使你的買房經歷輕鬆而愉快。好的房產經紀人不但經驗豐富，瞭解目前市場行情，信息靈通，還可以為你把關。
4.審閱貸款
在提交貸款申請(Loan Application)時，推薦您儘量選擇美國本土銀行或者提供貸款業務的國際銀行，例如：匯豐銀行、大華銀行、國泰銀行、華美銀行等。
在以上步驟中，經紀人會要求提供您的個人信息，包括收入和債務。他們將按照其出貸標準（各家不同）決定您能承受的貸款額。
預先合格審核有助於搞清您是否有資格貸款，以及您可以貸款的額度。這個步驟同時也幫您瞭解放貸機構是否願意給您提供貸款。
關於您的抵押貸款要求，一定要對放貸機構誠實，包括您計劃如何使用房產。如果您不誠實，即使貸款通過了，放貸機構有權要求立時支付全款，或者通過法拍收走房產。
銀行一般會考慮以下七個主要因素，綜合評定是否給予申貸人“預先合格”資格：
（1）是否有穩定的收入來源
（2）過去兩三年是否有穩定的工作
（3）目前的收入是否可靠
（4）付款記錄是否良好
（5）長期借債是否不多，比如貸款買車
（6）是否有一筆存款用於首期款的支付
（7）是否有能力每個月支付月供款以及所增加的成本
其中首付款需在各個銀行的規定下，在購房者名下存夠一定的時間，所以提早開通海外賬戶是很必要的
五、貸款過程中的工作
1.預約房屋估價(Appraisal)
貸款機構或銀行需要派專門的估價師去申請人要貸款的房屋內進行估價。估價師會提前打電話預約時間。
2.鎖定利率
鎖定貸款利率(Locked Rate)，貸款利率每天都會上下浮動，有所變化。利率一旦鎖定，就不會變更，在鎖定的期限內，利率就會有所保障。一般鎖定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。鎖定的期限越長，利率會越高。
3.補充材料
提供補充材料(Conditional Approval)，對提供的貸款材料進行審批後，貸款機構會對於客戶提交的材料存在不完整或不符合規範的部分，要求其及時補齊或重新提供材料。
在以上環節中，一旦抵押貸款職員認可您的資格，下一步是審核。放貸機構需要審核：
（1）收入證明：僱主信或者公司營業執照
（2）存款證明：最近一個月銀行月結單，需要看到首付款部份
（3）身份證明：有效的入境簽證與護照
（4）房屋購買合同
（5）房貸申請書
（6）資產證明：您的資產總額
（7）信用記錄
六、放貸過程中的工作
如果一切順利便可以批貸了。從接洽放貸機構到銀行預審，再到資格審核直至最後放貸，每一個環節都需要非常仔細認真。
1.簽署文件 Sign Loan Documents
簽署銀行最終正式貸款條約及文件。
2.銀行放款 Funding
當貸款機構或銀行的所有條件都滿足後，就可以放款。
3.完成交易 Closing
海外購房者貸款審批的時間會比較長，一般需要3個月以上。而且還要求首期款在美國的銀行賬戶已經存滿一定的時間。如有需要貸款購房的客戶，必須提前安排好這些事情，才能讓海外置業順利進行。
七、貸款費用
在美國抵押貸款必須支付管理費和法律費等費用，確切的費用視具體情況而定。這些費用將會彙總成一個賬單，稱為HUD-1。申請者需要仔細檢查各環節，因為某些費用是可以協商或僅在特定情況下應用。
具體費用如下：
申請費，20至50美元
評估費，300美元 - 500美元
結算費用高達300美元
產權費和產權保險（可變）
錄音費，50美元 - 150美元
抵押擔保費，根據所選產品，通常為2％或3％
八、提供外國人貸款的美國銀行
美國所有主要銀行和信貸協會都提供抵押貸款產品，但它們可能並非都為外籍人士提供服務，尤其是非居民。 以下是提供外國人貸款的銀行：
匯豐銀行是一家全球銀行品牌，為美國外籍人士提供特定的抵押貸款服務
大通有一個專門的外派團隊，可以幫助您瞭解您作為美國的外國買家的選擇
美國銀行提供許多抵押貸款產品，並可能根據您的具體情況提供適合外國買家的優惠
花旗銀行的國際抵押貸款集團為國際買家提供專業流程
富國銀行為在美國買房的外國人提供國際投資服務
美國貸款買房的申請過程看似反覆，但真正操作起來其實未必十分複雜。只要按照銀行的要求提供充分、有效、真實的資料，在美國貸款買房也並非難事。
1、(n.d.). Transfer Money Online | Send Money Abroad with TransferWise. American mortgages and home loans: A foreigner's guide - TransferWise. Retrieved from http://transferwise.com/gb/blog/getting-a-mortgage-in-usa
2、(n.d.). Home Guides | SF Gate. Can a Foreigner Apply for a Mortgage Loan in the US? | Home Guides | SF Gate. Retrieved from http://homeguides.sfgate.com/can-foreigner-apply-mortgage-loan-us-95780.html
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