就在昨天，南京被一家媒體diss了,其公眾號發佈了一篇名為《論南京模式的套路有多深？論南京模式還能走多遠？》的文章，文中針對南京住宅市場的種種特點進行了分析，落腳點就是——
南京這樣的“操盤”模式遲早玩兒完!什麼是南京的模式，又真的會玩兒完嗎？
我不敢下這樣的預測，南京房地產市場我還看不透。
但827萬在南京生活的人中，對文章中南京的描述並不全部認同。
反駁一：南京的中心不是河西CBD，而是新街口
在對南京樓市發展畸形的分析中，文章以河西CBD為中心，按照直線距離，將在建的各個新城劃分為“30多公里外的遠郊”。這種說法你認可嗎？
南京中心一直是新街口，非河西…
傳統中心是新街口的不是河西南CBD，那邊本來就偏，都和河西南比那都遠
南京的商業中心是新街口，上下班人群也是在新街口的人最多。還有南京是多中心發展，每個區都有自己的中心，棲霞區主打的就是仙林大學城，現在是青龍地鐵小鎮和燕子磯，江寧區九龍湖，淳化梅龍湖，秦淮區是大教場機場，鼓樓區是下關濱江，建鄴區是河西南，奧體南。南京人特別認學區，只要有名校概念，家長就會蜂擁而至，所以學區房才七八萬一平米。南京買方除了各大企事業單位，部隊院校，醫院等，還有安徽蘇北的有錢人，都愛在南京置業，支撐著各個區域的價格。
文章將河西南作為南京的核心，依次分析了青龍山地鐵小鎮、仙林湖、燕子磯、方山、九龍湖等板塊房價的不合理，並稱其為遠郊。
南京的中心是哪兒？
如果沒理解錯，這問的是“現在南京的中心是哪兒”，答案當然是新街口，各個售樓處的沙盤是這樣標的，南京買房人心中是這樣想的，週日的新街口也是被當成城市中心來朝拜的。
這裡地鐵交匯，發展悠久且成熟，素有“中華第一商圈”的美譽，2017年全國商場業績排名TOP20榜單中，新街口商圈4大商場業績衝進全國前20，分別為德基廣場、中央商場、金鷹（新街口店）以及南京新百。其中德基廣場以全年總業績超90億的好成績，位列全國第2。
全文將河西CBD當成南京的中心來假設。誠然，作為一個多核心發展的城市，除了新街口，南京未來還有三個中心區域，河西南CBD、江北核心區、南部新城板塊 。我們期待南京的新城建設能更進一步，但在現階段，只有新街口才是中心的參考。
反駁二：南京房價套路：地鐵+湖+學校=3萬/㎡？
在南京4號線剛剛開通之時，城東板塊的幾個站點曾被拉出來鞭屍過，有人認為，南京是在下棋，將地鐵建在需求並不旺盛的板塊，是為了通車後好賣地。
不僅是地鐵，江北新區成立3年多來，核心區的面積規劃一改再改，從最開始的頂山街道，兩隧道之間，逐漸擴大到了研創園，臨近五橋的區域。現在談到核心區，大家依舊最認可頂山七里河區域的CBD，但是其他區域卻同樣有著核心區的名頭。
核心區的調整到底為何我不好做猜測，但是地鐵修建、規劃只是為了賣地？
我有一點不同的看法。
南京軌道交通線網規劃共計25條線路，總里程915公里，近期可能會突破千公里。南京地鐵里程為378公里，排名全國第4，僅在北京、上海、廣州之後。再來看看另外兩個數據，全國各城市建成區面積排行中南京排名第9，全國城市人口數量排名南京更是排在了30位。
無論是從南京城市面積來看地鐵密度，還是南京人口的地鐵平均里程，南京地鐵相較於其他城市都應該是“過剩”的，地鐵配套先行並不是畸形！
而文中的“3萬/㎡的房價”也不僅僅是地鐵+湖+學校那麼簡單，板塊集體3萬/㎡這個鍋讓限價政策來背更合適，江寧3萬/㎡的限價不就是最中心百家湖非限價時候的新房價格嘛。
當然，文章的說法並不能說完全錯誤，相較於同類型的新一線、二線城市，南京人對學區的狂熱都有些過分了，如文中所說，南京學區房價格常常會創下新高。為了所謂的學區，年年的入學維權更是屢見不鮮。
反駁三：你對“遠郊”有些誤解！
你可能不知道的“居住文化”。
作者在文中提到了城東部的仙林、地鐵小鎮板塊，對仙林的定義更是簡單粗暴：教育+湖+地鐵房價最高就達到了35000元/㎡。
先不提這樣的配套值不值這樣的房價。
“東富西貴”，城東在南京“居住文化”中有著特殊的地位。作為南京的傳統富人區，這裡有著南京最早的一批豪宅，哪怕到了現在，板塊住宅產品在南京也是排的上的。
絕佳的自然環境，城東貴族的喜愛加持，再加上良好的配套，尤其是教育，這應該才是城東房價為何會那麼高的原因。單純以距離來看房價，就是在耍流氓！
燕子磯新城
大片城鄉結合部、破破爛爛的房子和街道...這是作者對燕子磯的定義。其中一部分確實是事實，但距離新街口只有15公里的燕子磯怎麼就成了遠郊？南京城市建成區域還沒那麼小。
不該diss的板塊——江北新區
作者帶有調侃的語氣對建設中的江北新區進行了評價。荒蕪之地+兩條地鐵+兩條大橋=房價3萬。
江北是荒蕪之地，可在荒蕪之地上建設成的城市、特區、國家新區並非沒有先例，而正是荒蕪之地，才更能加快建設的速度，壓縮建設成本。
文章中僅僅將江北新區3年的建設歸結為兩條地鐵+兩條大橋更是顯得淺薄。江北新區的建設管理單位、規劃前景、在建配套都不是用一句話可以概括的。
誠然，因為限價，浦口區域的新盤大都是壓著3萬/㎡加推，價格同化嚴重，與現在江北的建設速度並不匹配。但核心區創下中籤率新低，一方面，買房人從河西發展中吸取了教訓，一面，作為國家新區的中心，這個價格也並非完全“德不配位”。
南京房地產市場在全國城市中是一個“奇葩”的存在，他確實有套路，但他的套路卻沒那麼容易解釋。南京買房人也認為有些板塊的價格並不“誠實”，地價也一直是調控的bug。但是他的套路不是來南京踩踩盤就能全部概括的。
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