房地产行业有句话：短期看金融，中期看土地，长期看人口。
金融政策最近一年变化甚微，土地情况黄佬邪上两篇文章专门论述过，今年沈阳土地成交量低位：
沈阳：2018开发商不拿地，2019房价怎么走？
地段，地段，还是地段；沈阳有钱人应该买哪儿？
人口，此前有很多人说，沈阳人口流入困难。但今年，形势正在改变。
昨夜，好友X先生从机场回家路上，微信扔给黄佬邪一张人口数据图：
猎聘大数据研究院这张图有几点结论：
1，2017——2018第二季度，沈阳人口增速4.66%，全国排名第7；
2，沈阳人口净增长速度1.03%，全国排名17，高于厦门，仅次于广州；
3，一线城市因为高房价、落户难，人口流入速度被众多二线城市超过；
当然，沈阳过去底子弱，人口流入速度仍处于低位，但形势已扭转，开始从谷底爬坡。
人口流入，有利于城市发展与经济增长，今天，我们只谈对房价影响。
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一般情况下，黄佬邪不太相信为ZF服务的统计机构，第三方数据，因为少羁绊，相对客观公正真实。
我们来看2017之前沈阳人口数据，偶尔有负增长，总体而言，还是不断增长：
一组数据或许不能说明问题，再来看京东大数据此前不久发布的报告：
京东通过大学毕业生快递地址变化，统计出毕业生留在本地概率：沈阳高达49%，全国第二，仅次于北京，领先于其它省会城市。
城市吸引力排行榜，沈阳59.2%，全国排名第9。
京报大数据应该不需要拍沈阳马屁而造假。
除人口流入数据外，猎聘大数据研究院还有一组关于人才流动数据：
让人意外的是，跳槽意向指数，沈阳全国排第11，与重庆、成都不相上下。
猎聘认为：
今年第二季度城市竞争热度指数，沈阳更是高居第二，仅次于上海。
沈阳城市平均年薪收入不占优势，但挤入全国前20。
还有一个数据很有意思，根据人口流入来源判断：
智联招聘：2018年春季，
沈阳城市竞争指数全国排名第4，人才流入沈阳本地为主，来自北京2.5%，大连2.2%，抚顺1.4%，本溪0.8%。北漂一族回归，是近几年新趋势，一线城市高房价，让部分北漂族开始回流。有趣的是，北漂族回沈人数，超过了省内三市。
北漂回归沈阳的人才中，来自东北三省，而非一地。
大连向沈阳人流动，也是近两年开始出现的趋势。原来大连人，看不上沈阳，但沈阳最近几年，东北核心城市地位愈发明显，东北三省人才，开始向沈阳汇聚。
02
曾有数据表明，沈阳提前全国平均水平进入老龄化社会，但最新的相关数据显示，沈阳也不必过于悲观。
上图提到，沈阳2017年就业毕业生达到7.8万人。此数字被之前
新京报：沈阳有望成为第十个国家中心城市！沈阳人终于可以扬眉吐气了！
引用过：
还有一组数据有很意思，以地铁人流量来反映年轻人流动性：
沈阳仅有两条地铁线，客流2017年87万人次，全国前十。
总有人说，沈阳上下班高峰期，地铁挤起来，不输北京。黄佬邪少坐地铁，不清楚。年轻人可以自己感受下。
除人口流入、年轻人增加外，知名企业投资沈阳的项目开始加速，我们最近看新闻知道的有：宝马在华第三工厂、苏宁国际文创智慧产业小镇等。《新京报》在此前报道中也提到过，近两年沈阳外来投资额明显增加。
《北方楼市》一粉丝此前在文章下留言：
我们看到：企业投资意愿增强，工作机会增多，人才开始流入，沈阳已经开始上行。
03
现有人口流入，能立即改变楼市走向么？
不能。
如本文开头所述，人口对房地产影响，属于长期效应。当前沈阳人口流入数量绝对值不高，影响有限。
但趋势已经明朗，最近关于东北，关于沈阳的好消息一个接一个，今天人民网刚刚官宣了一件大事：
网友留言，多为正能量：东北有希望，沈阳最有希望。
城市发展，经济增长，一旦确立趋势，将逐步进入良性循环：越来越多的企业投资，越来越多人才聚集。
投资不过山海关，开始破冰。
投资增加、人口支撑，沈阳楼市，中长期看好。
现在新建商品房价格优惠，小有下跌，黄佬邪称之为回调，大涨过后，应该有个调整过程。我们来看看新峰统计的2007——2017房价走势图：
2018.11月沈阳最新一周的均价是9032元/平米，相比一个月前，回调1000元/平以上。由于限购后，每周每月的均价统计，上串下跳，缺乏真实性，年底均价统计才相对可靠，但即使低点，也依然高于2018房价。
再看安居客近3年二手房走势：
历史事实：房价偶有回调，整体向上。
而且，沈阳房价相比全国省会城市，仍然排在倒数。
对楼市而言，还有一个好消息，地铁9号线今年年底试运行，2019年5月试运营；4号线11月9日开始封闭施工，工期预计3年6个月。
如果4条地铁线投入运营，城市运营能力将上一个新台阶。
房子是很多人一辈子最大的消费，因而价格的波动，牵动人心。在调整期，更需要冷静看待城市发展前景、经济增长动力、人口流入等长期影响楼市的因素。
买房子，最好的状态是：回调时不慌，横盘时不忙，上涨时不狂。
慢慢练吧。
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