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这套房子从现金流角度讲，问题很大。

首先，贷款有问题。

贷款25万元，分期15年，每月还月供2500元？

如果按照现在的贷款基准利率4.9%，贷款25万元，每月仅仅需要还1964元。 通过现金流公式计算，这个贷款利率实际上是8.75%。远远超过了银行上浮30%到40%的利率，而且是2017年购买的。

难道是被收取了砍头息或者通过私人贷款的方式，每期都有服务费？现在来看我们即使是个人信用消费贷款，利率一般也就是6.8%左右。

第二，收入有问题。

虽然46万元的房子，每月收入1300元，收益率是3.4%左右，还是非常不错的。现在多数地方的住宅的收益率只有1%到2%。

这个收入每月带给大家的现金流是负值，远远够不上偿还贷款的费用。

这样我们每年的房产要进行升值，才能弥补我们的亏空。

简单计算就是每月升值1200元，而且加上后期交易的各种税费，还有后期如果中间转租的空挡期房租收入损失。

即使顺风顺水，15年也要增值21.6万元。届时房子的本值合计是67.6万元。 这里边其实21万元的，本人首付款没有计算任何利息，67.6万元是本人付出的本金成本。

21万元的收益，如果按照4%计算，15年也要增值80%，至少要有16.8万元的理财收益。

这样我们要卖出的房子价值至少要达到84.4万元。

第三，变现有问题。

如果是普通住宅商品房，又要根据是否五年唯一来确定各种税费。一般来讲一万元到两万元就够了，甚至可以协商由买方承担。

如果是商住房或酒店公寓，那税费可就多了。 商住房交易卖方需要交纳：增值税、个人所得税、土地增值税和印花税。买方需要交纳契税和印花税。 其中：增值税：网签价÷(1+5%)×5%；个人所得税：(网签价-原购房价-契税-本次交易增值税)×20%。

可以说如果当时的市场价不超过一百万元，到手的钱都是亏的。

15年后商住房能否实现房价翻倍，真的很难说。

不过，未来房租会怎么上升，房价怎么上升也是一个未知数。

所以，怎么看这笔房产都是有很大的风险。

暖心人社

房子的总成本

房子总价46万元，贷款25万元，即首付款为46-25=21万元。

月供2500元，一共15年（即180个月），25万元到期本息合计：2500*180=45万元。

理论上，你这套房子的直接成本为：21万元+45万元=56万元。

但是首付款的21万元，若没有买房，你是可以接着再投资的，而每个月的归还的贷款本息2500元也是可以再投资的。

21万元首付款，以年化4%的利率计算，15年后，投资的本息合计：

210000*（1+4%）^15=37.82万元

月供2500元，直接当做每月定投一笔2500的资金，月利率为0.333%（即年利率4%），15年后定投的本息合计：

2500*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=61.71万元。

因此，考虑到投资因素，你这套房子实际支出成本为：37.82万元+61.71万元=99.54万元。

PS：此处忽略交房的工维金、契税等，且默认该房子为精装房，否则实际成本更高。

房子的收益

月租1300元，是你直接的收益，我们把房租也当做每月定投一笔1300的资金，月利率为0.333%（即年利率4%），15年后定投的本息合计：

1300*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=32.1万元。

PS：实际会低一点，因为2017年买房，现在才出租出去，已经少了1年，暂且默认你去年就已出租了，因后续可能房租上涨，但是也可能出现断租，因此直接相互抵消不计。

总结

实际支出成本-实际房租收益：99.54-32.1=67.44万元。

理论上来说，15年后，如果这个房子你可以转手卖掉的价格达到67.44万元，那么你这笔投资保本，但考虑到交易的税费及中介费，估计要70万元以上才保本，因此，当15年后，该房子价值低于70万元你这笔投资就是亏损，高于70万元你这笔投资才是赚钱的。

鲤行者

是否划算，我们算笔账。

这是一个长期动态的投资过程，详细计算是很复杂的，也不太容积看懂。下面用静态的方法算笔账，比较容易理解，看看投资收益情况如何。

首付：46-25=21万；

首付比例46%，基本还行。

还款：2500*12*15=45万；

一般采用等额本息方式，15年利息20万，年化利率10%左右，有点偏高了。

首付投资损失：21*0.05*15=15.7万；

21万的首付，如果考虑投资15年，年化收益率按5%的单利计算，也会有15.7万的机会损失。

本息合计支出：21+45+15.7=81.7万；

15年合计在房子上投资了81.7万元，因此15年之后房子价值如果达到81.7万，那么后面的收益都是赚的，否则就要用收益去补充。

投资与房价差异：81.7-46=35.7万元；

如果房价不上升，这就是投资净损失额。

总收益：15*12*1300=23.4万；

因为是静态算法，所以暂时考虑房租不变。

15年投资收益率：23.4/81.7=25.5%；

这种算法不精确，因为每月1300租金现在就收取，81.7万15年后才投完，姑且参考

年化投资收益率：25.5/15=1.7%；

年化投资收益基本等于银行一年定期存款利率。

投资、房价、收益差额：81.7-46-23.4=12.3万元；

这相当于静态损失，从动态的角度看，房价升值12.3万，或者房租增长12.3万，才能达到收支平衡。

结论

投资房产，不像货币理财，关键看房产是否升值，另外要看房租、物业、维修等费用，从静态投资情况来看，是不值得投资的，从动态的角度看，也要满足收支平衡才会赢利。

关注理财，请关注天涯孤行者！

互金直通车

我们先来算笔账吧，再来讨论是否划算。

首先来说你这个贷款，贷款25万，15年还清，月供2500，算下来利率8.75%，请问是什么贷款利率这么高，总价46万，贷款25万，也就是首付46-25=21万，首付比例21/46=45.6%，难道是公寓吗？我们这里40年产权公寓在银行贷款，首付40%，利率在基准利率上上浮30%-40%，你这个基准利率上浮78%，是不是有点太高啊。

再来说租金，月租1300，一年就是1300*12=15600，按照总价46万算，年回报率15600/460000=3.39%，可能还不如余额宝货币基金的投资回报率。

月供2500减去租金1300，你每月还要往里面填1200元，如果你这21万首付不买房子，而是放进余额宝，每月1200也放进余额宝，就按现在余额宝3.5%的收益率算，15年之后将获得63.41万元本息，也就是你这套房子需要升值到63.41万元才算“不赔本”，否则还不如放进余额宝里，也就是说这套房子还要升值37%，那么你认为能够实现吗？

所以我认为，以现在的情况，只有未来房子升值到63万元以上，才勉强能够战胜投资余额宝的收益率，不知道这是不是你所谓划算的标杆。

鑫财经

问我你已经找对人了，买房分三种，一种是自住，二种是投资，三种既自住又投资，你是属于第二种投资，其实买房最合理的方法就是既自住又投资，也就是说到了一个城市做生意或者是打工，在资金允许的情况下买一套房自住，等什么时候回去就把房子卖掉，一般会比你所做的生意赚的多的多，你现在是17年买的房40多万到底是什么房？能租1300其实不算低，但是你买的很可能不是纯住宅的（是公寓），或者是二手楼梯房，像这些房升值空间很低，几乎没有升值，但是租金真的不低，我很怀疑你的房子可能是商用的，如果是商用的或者商住两用的，像这些房你就等着亏钱吧！

我是小钱

当然划算了！15年才2500.

如果贷30年，月供就正好被房租抵消了吧！

30年内房子如果涨价了，增值部分都是赚的！

这样把年限拉长，房租可以抵消月供的算法是不是思路很清晰？

甲子金牛

三环附近每平单价1.4至1.6万左右。二环附近1.8至2.0万左右。二环内单价2万至3万左右。普通住宅两室两厅80至九十平。。就算你买在三环附近便宜点1.4万单价80平。总价也有112万一套了哈。您所说的五六十万总价的房是公寓吧

武汉妹a1310060862x

月供2500，怎么算的？就算是月供2500-现租金1300实际还款=1200/月。按照15年还完计算1200/月×180（月）＝216000+首付款 21万＝426000。

可能有人说房子不可能每月都租的出去，对！但是你们那里15年时间房租不涨吗？15年后房子本身的价值不涨吗？

这还没有算货币贬值的损失+央行降准降息

如果46万存银行15年你的利息有多少？你还要确保你存在银行不被盗刷！不被银行系统错误！

还有你能确保15年后你能拿出你的本金吗？

A赵俊成

怎么算都 合适 好多人忽略一点就是人民币贬值的问题 月还款是固定的而且会越来越少

但是人民币贬值 房租和房值都是上涨的。

以前是万元户 买个房子几万块

后来是百万富翁 买个房子十几万

现在身价上千万都不是事...

以后的钱会越来越不值钱。

用户5828222509

我们楼盘现在在卖公寓产品，是酒店托管的每平返租是80元，30.54平大约2500元。3年一递增。如果按这个租金呢你是不划算的，个人租的话看地段，也算可以。不过你的应该是住宅是吧？我们是专业的带装修公寓产权是40年，而且只能贷款十年，当然是不限购不限贷的。仅供您参考

關鍵字: 月租 武汉 投资