越秀區|廣九鐵路紀念園
今天的文章跟大家分享一種市面上常見的投資方法，本文不構成投資意見。老鄺撰文分析該方法在於拓寬各位的知識面，同時聊聊我對這種投資方法的看法。為方便描述，本文將低首付房源稱為“低首付”、零首付房源稱為“零仔”、負首付房源稱為“超貸”。
事情的起源是從某中介處看到如下房源，有別於平時老鄺看到低首付的一笑而過，這個房源吸引了我的注意：“東山口電梯次新”、“10%首付”，這套房源確實很多亮點，因此打算深入研究一下。
1、基本面分析
東山100，海印集團2012年樓齡的電梯次新房，非常符合老鄺五年左右樓齡的投資標準。之所以這麼強調樓齡，因為越是新的房子，銀行越喜歡，屬於銀行系統的“硬通貨”。有別於近郊版塊，東山口的五年電梯房屬於極度稀缺，版塊內的原裝電梯樓基本上都是15-20年樓齡，可以說該樓盤是萬綠叢中一點紅。
地理位置上距離“東湖”地鐵站步行8-10分鐘，花園就別想了就是一棟單體樓。產業以省委、企事業單位為主，能夠承接東山口各大醫院的產業人口，同時版塊內是攝影器材+舊貨批發市場。簡單點說，該樓盤絕對是核心區的優質產品，但是缺乏預期。
2、成本分析
老鄺根據評估價8.8w，成交價6.24w，模擬了一下三成首付買家的購房成本。不理解下圖的小夥伴請回顧文章《房貸是不用還的》，該房源包含摩擦成本的單價在6.6w/㎡。
上圖有幾個數據我想先說明一下：中介費我按照2%、按揭費用我按照貸款金額的1%計算，假設買家住房公積金是2500元/月，該樓盤的租金水平約6000-8000元/月，老鄺取了中間值7000元。
通過計算，五年後該房源的“盈虧平衡點”在630w（單價7.56w/㎡），也就是說五年房價一定要上漲21%。目前該樓盤的業主報價在綠中介為7.4-7.7w/㎡，因此五年後不虧錢我覺得問題不大，37w首付+一張三成首付房票我也覺得不難弄，甚至五年後達到我的預測上漲50%以780w總價賣出也不是沒可能。但是低首付的投資風險從來不在於此，而是流動性風險+月供風險。
3、風險分析
37w首付撬動520w的房子，首付比例僅7%，這就是大家口中的低首付。老鄺知道很多房子可以做到“零仔”或者“超貸”，靠的就是拉高評估價向銀行借更多錢。我對這種投資的看法是隻適合純投資，一方面這種貨需要收租抵消月供，另一方面這種貨一般都是老破舊。
老鄺的社交圈，經常可以看到各中介發佈低首付/零仔房源，這種房源是提不起我的興趣，我也不願意花時間和精力研究，只不過這套是東山口電梯次新房，我才願意動筆寫寫。如果你買入一套老破舊低首付，持有N年後賣出，有沒有接盤俠時你需要重點考慮的，上面的excel表格分析很美好，但這種美好是建立在有人接你盤，也就是房子具備極強流動性，因此我會建議要挑低首付起碼要挑一套電梯樓。配圖為東山100的商業入口。
月供是另一個風險，雖然我在之前撰文分析“月供是不用還的”，但能否扛到下一輪行情決定了你的成敗。老鄺建議你要麼月收入≥真實月供（如該案例的2w），要麼你的本金有個100-120w，這樣去掉首付37w，結餘的60-80w現金一方面做低風險理財，另一方面慢慢還月供，起碼可以扛個3年左右。
4、投資建議
再強調一次，老鄺覺得這種房源不適合自住，因此所選房源應該是租金回報率高的版塊，比如老六區（天河、越秀、荔灣、海珠、白雲、老黃埔）的地鐵上蓋或者批發市場聚集地。這種房源綠中介肯定沒有，請找黃中介裕X，海珠區的話認準紅中介德XX。
還有一點比較重要，我希望大家謹記，這種貨（筍盤）你不用擔心錯過不再有，無論何時市場上都有大把零仔甚至超貸，既然你不拿來自住，所以老鄺建議買這種貨執行右側交易思路。也就是說，當你發現深圳開始起漲了，當你發現珠城開始向上突破了，你再挑這種貨入市。
老鄺的文章和諮詢答疑，最中意的房源依然是五年電梯次新房，板塊上則是蘿崗+番禺，這種房源我喜歡稱之為“剛需貨”，這種貨適合左側交易，因為即使趨勢沒有逆轉，我覺得在左側買買買剛需貨是沒問題的，剛需貨不會有太大下跌，無需等待趨勢逆轉，只要能上車都可以買。配圖為蘿崗區中海譽城。
對於低首付或零仔，在我看來就是一個投資品，它們只是150w、200w、300w甚至500w的資產包，買你能買得起就好。廣州市很大，市場上任何時候都能找到零仔或超貸，區別就在於月供多與少，因此對時機的判斷非常講究。你也不希望37w首付+2w月供扛個4-5年趨勢還沒逆轉，但右側交易就不同了，即使你是0首付+3w月供扛個24個月你也是賺錢的。因為你的買點在右側，你看到深圳已經漲了、珠城已經漲了，24個月內你的資產再垃圾總會漲，右側交易犧牲了效率但是更安全。
總結
關於低首付或者零仔的房子，老鄺點到即止，畢竟這種擦邊球的話題我不打算深入探討，而且很多時候能做零仔的都是市區的老破舊，不符合我的選房邏輯，將來我也不會專門撰文分析這類型房源。
倘若你的首付不夠或投資偏好屬於“買樓求槓桿”，老鄺依然建議你把真實月供作為最大風險點，能否活著進入下一輪才是最關鍵的，我們要避免成為“一輪秀”。至於時機的選擇就用右側交易邏輯，最簡單的監控指標就是珠城的價格是否向上突破，到了那時再入市都不急。請謹記，錢不燙手，耐心等待屬於你的機會。
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