最近這段時間，公眾號上面關於P2P的廣告，你懂的原因，突然消失了，取而代之的是各種推薦泰國買房的廣告，甚至有大V不辭辛苦親自帶團看房。
有不少粉絲給石榴叔留言，詢問泰國房產怎麼樣，值不值得投資？石榴叔還被拉入泰國置業群，一個下午800多條消息。
在人民幣貶值、國內房價預期回報的背景下，這難道是下一個投資的風口？
為什麼那麼多大V和中介熱衷於拉這個皮條？
提成大約是總房款的10%，這個數字只少不多。
也許有人不淡定了。
這幾年，泰國房產特別火爆，但大陸人並不是第一波投資客，日本人和香港人早就先嗅到了味道，之後是臺灣人。
早些年，很多人考慮在國外買房，主要是為了資產配置分散風險。
現在更多是撿便宜的心理，國內反正已經買不起了，索性在國外買個，既可以賺房租，也可以賺升值。
各路神仙在推廣泰國房產的時候，主要強調環境好、距離近、政局穩、價格賤。其中，又以曼谷、芭提雅、清邁以及普吉島的開發商承諾包租的酒店式公寓深受中國人的喜愛。
“不到50萬元就可以擁有海景公寓，永久產權，微信轉賬就可以支付定金，拿著護照去泰國籤合同，買房之後開發商包租返還每年房價8%的收益，同時泰國房價還會升值，也可以隨時轉手出售，穩賺不賠。”
這樣的廣告宣傳，看了怎能讓人不心動，然而事實並沒有這麼美好。
買房，在我看來，無論國內，還是國外，邏輯都是一樣的——時機和地段。
泰國房子便宜？不存在
石榴叔不知道，那些推薦你買泰國房子的人，說漲幅在8%-10%之間是哪裡來的數據。
就石榴叔從泰國最權威的房地產諮詢公司，CBRE得到的數據來看，2012-2016年是泰國房價飛漲的階段，到了2017年已經出現放緩和兩極分化的跡象。
上圖是曼谷房價近13年走勢
高端市場尤其是高檔豪華住宅不斷吸引外國投資，所以十幾年間上漲幅度最高達300%。
這些區域就像是北京的二環三環，上海的浦東，地段非常好，中心湄南河岸，最高房價每平方接近6萬，金融中心是隆/沙吞區接近5萬。
而普通中低端住宅的需求量明顯放緩，像曼谷周邊素坤逸區每平方4萬元左右，去年以來房價已經出現回頭。
這個地區恰恰是中國人買房子非常集中的地段。
芭提雅和普吉島，屬於一個尿性。有些地區價格已經很高了，以芭提雅北區為典型。
有些地方為什麼那麼便宜？你難道就不會看谷歌的街景地圖？相信宣傳海報，那就太天真了。“就目前看，這兩個區域房價增值別想了，真漲了當個驚喜，沒漲是意料之中”，這是業內人士的原話。泰國什麼都缺，就是不缺地。
還有一個數據，那就是家庭平均收入。
以曼谷為例，根據泰國國家統計署和國家旅遊局聯合統計給出的數據顯示，2017年曼谷每戶家庭平均每月收入為41002銖，摺合人民幣8000元。如果從房價收入比來看，曼谷的泡沫比北上深還大。
大量信息不對稱，假數據淹沒真數據，直接導致，很多人壓根就不知道泰國當地房價的真實情況。
再強調一點，看真實數據，不要去中文網站。
你還認為泰國房子便宜？只能說，你買的房子偏，所以才便宜。
泰國租金高？不可能的
10%——這是很多人在廣告上看到的泰國房產租金回報。
實話實說，泰國的租售比確實比國內高不少，特別是曼谷，大量的外來人口，加上2017年赴泰旅遊的外國遊客總數超過3500萬人次，使得泰國的租房的群體十分龐大。
但是，真正能夠到你手上的租金並沒有這麼多。
稅費方面，泰國的房產交易稅新房為1%，維修基金為100元人民幣每平方米的維修基金。
根據泰國法律，公寓是不能在Airbnb這樣的網站上直租，只能走中介，代理費先來一刀。
很少有中介會在買房的時候告訴你，物業費很貴，有人會用”忽略不計“這個詞，還有人會告訴你前5年免交，那5年以後呢？
目前曼谷新樓的物業管理費，一平方9-16元人民幣，50個平方的公寓，一年下來物業費近萬元。一旦物業公司出了問題或者倒閉，這間公寓就很可能會成為‘爛尾服務房’。
石榴叔在推特里看過幾個案例，中介明明將房子租出去了，但會和你說房子並沒有出租。
上法院？泰國政府對於中介沒有法律約束，所以在泰國，中介處在強勢地位。敢翻臉？老子不幫你租了，難道你自己飛去泰國打理？
普吉島某海景公寓宣傳頁面
根據三方機構的統計數據，2017年上半年曼谷的平均租房收益率在5.15%。
有些號稱地鐵口的，其實距離地鐵2公里遠，窮人住不起，富人不願意去，價格抬不上來。
芭提雅和普吉島大多數公寓的租金回報在4.5%-6%之間，地勢差的呢？只要距離旅遊景區不那麼近，一年租出去的時間也就三四個月。
五年包租期結束之後，就等著空置吧，很多開發商賬算的夠精，早就把這五年的錢算在房價裡面了。
另外，在國內可以維持十年的裝修，在泰國只能維持三四年，就要重新裝修了，因為靠海邊，氣候原因。
所以，為何大量泰國房產，都包租五年？套路就在這裡。
不相信？肉身去看看那些附近已經交付的公寓淡季晚上的亮燈率，別去了泰國就被中介牽著鼻子走，琢磨晚上是不是去看個人妖。
想省路費？那就看看臉書和推特上看那些公寓的長租價格！這些數據足夠真實。
賣房子？做夢
有時候，你很難理解，那些被大V和中介吹的那麼好的房子，泰國人為什麼自己不買？怎麼不見泰文宣傳廣告？
去年石榴叔在芭提雅度假，去了一公寓的售樓處，滿眼都是中文介紹，售樓小姐國語說的那個溜，我差點以為回國了，這就是專門賣給中國人的房子。
泰國法律規定外國人是不能持有土地的，所以一棟公寓樓外國人的持有比例不能大於整棟總面積的49%。
這種專門賣給外國人的樓盤，開發商會把對外價格訂的非常高，利潤靠它，再通過高額佣金讓中介去拉人頭，至於買給泰國人的，打折處理。
這就是為什麼，極少在國內看到，推薦泰國二手房的中介和大V，因為沒有佣金可以拿呀！
百分之十幾不少了！換句話說，你都不買二手房，以後有人會買你的二手房嗎？
此外，我們也很難在網上看到教人如何賣泰國房子的文章，因為除了曼谷市中心，其他地區這幾年很難脫手。
”泰國人沒買二手房的習慣“，這是石榴叔一位泰國朋友說的。
泰國人自己買房，0首付，50年貸款，而且有錢也不買公寓，因為流動性極差。別墅超級便宜，400多平佔地，300多平建築面積，才一千萬泰銖出頭，摺合人民幣200萬多一點。
不少之前被忽悠到泰國投資買房的俄羅斯人，最近就在到處找接盤俠，只可惜......
今天這篇想說
石榴叔並不是要一竿子打死去泰國買房。
如果你資產規模達到一定程度，通過海外置業分散風險，沒問題的（優先考慮發達國家）。
如果你選擇曼谷輕軌沿線，增值那是OK的。如果你準備日後去泰國養老，純消費行為，順帶投資，那也是可以的。
如果你錢不夠多，什麼都不懂，什麼都不研究，對於泰國所有的認知僅憑那麼幾天跟團旅行，僅僅聽大V和中介向你描述美好未來，一心想投資賺錢，聽我一句，真不如在國內踏踏實實買買理財。
從投資角度看泰國房產，已經在高點了，遲了，千萬不要忽略政治因素，懂的自然懂，要對自己的血汗錢負責，要學會獨立判斷。這年頭，就怕打著免費旗號的熱心人。
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