週五，房地產板塊出現持續拉昇，臥龍地產、渝開發、國創高新、榮豐控股、陽光股份、中糧地產、大龍地產等超10股漲停。
近兩天有多個註冊主體為房地產營銷公司、文化傳媒類公司的自媒體賬號發佈所謂“重磅消息”稱：國務院規定半年內必須放開樓市全部限購。此外，關於“房地產市場解開限購已經箭在弦上”的分析觀點也頗為吸引眼球。
但人民網發文稱，對於上述消息向權威部門求證獲知，自媒體傳播的該消息並不屬實。
住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌指出，樓市限價是針對供不應求的城市，並非所有。市場調節是房地產發展的長期方向。房地產長效機制不可能一蹴而就，長效機制包括金融機制、土地政策、房地產稅等。
東興證券表示，從歷史上看，貨幣寬鬆下一二線城市率先反應，即使受政策影響價格難漲，但去化基本有保證；而三四線城市調控空間大，且已行至週期後半段，未來不確定性強。以此為出發點，建議佈局一二線及核心城市群的龍頭房企，以及深耕一二線的區域黑馬房企。
對於近日地產行業走強，中信建投認為以下幾點因素值得關注：
① 行業景氣度下降增加政策博弈預期；
② 流動性改善壓縮房貸利率上行空間；
③ 業績增長確定性強，估值具有較大吸引力。
（一）數據跟蹤：9月單月銷售負增長，部分城市去化率下降，金九銀十難現。土地端，雖然土地購置面和金額仍保持較高速增長，但是土地溢價率持續走低，房企拿地趨於理性。投資端，新開工面積再創新高，房企採取快推盤、搶工期的策略以對沖風險，投資增速在新開工和土地購置費的支撐下穩健回落。
我們認為進入四季度，行業整體趨緊的格局不會變化，去化率下降但供給量提升，整體成交量相對保持平穩。從另一個角度，行業景氣度調整也有助於改善當前整體持續趨緊的政策壓力。
（二）流動性方面，今年至今央行已經4次降準，有助於帶來房地產行業尤其是需求層面的邊際改善。如我們報告中提出，房貸利率往往滯後於市場利率，貨幣邊際寬鬆下有助於市場利率進一步改善。據融360數據，9月全國533家銀行僅有3.2%上調房貸利率，超九五成銀行的房貸利率與上月持平。我們維持後續按揭貸款利率繼續上行空間有限的判斷。
（三）公司層面，行業龍頭萬科發佈三季報：公司前三季度營業收入1760億元，同比增長50.3%，計提41.4億存貨減值準備餘額，歸母淨利潤仍達139.8億元，同比增長26%；扣非後淨利潤同比增長31.6%。最重要的是毛利率達27.8%，同比增加4.5個百分點。行業正步入高毛利潤的結算週期，龍頭企業業績增長確定性強。根據2018年的業績預測，萬科A動態市盈率低至7.3倍，其他龍頭的市盈率也多在6-10倍，估值具有較強吸引力。
我們建議優選：
① 具備強融資能力和ROE突破潛力的龍頭房企（萬科、保利地產、招商蛇口、華僑城）；
② 享受成長彈性和邊際催化的企業（陽光城、榮盛發展）；
③ 享受存量紅利的企業（建發股份、光大嘉寶、新湖中寶）。
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