周五，房地产板块出现持续拉升，卧龙地产、渝开发、国创高新、荣丰控股、阳光股份、中粮地产、大龙地产等超10股涨停。
近两天有多个注册主体为房地产营销公司、文化传媒类公司的自媒体账号发布所谓“重磅消息”称：国务院规定半年内必须放开楼市全部限购。此外，关于“房地产市场解开限购已经箭在弦上”的分析观点也颇为吸引眼球。
但人民网发文称，对于上述消息向权威部门求证获知，自媒体传播的该消息并不属实。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，楼市限价是针对供不应求的城市，并非所有。市场调节是房地产发展的长期方向。房地产长效机制不可能一蹴而就，长效机制包括金融机制、土地政策、房地产税等。
东兴证券表示，从历史上看，货币宽松下一二线城市率先反应，即使受政策影响价格难涨，但去化基本有保证；而三四线城市调控空间大，且已行至周期后半段，未来不确定性强。以此为出发点，建议布局一二线及核心城市群的龙头房企，以及深耕一二线的区域黑马房企。
对于近日地产行业走强，中信建投认为以下几点因素值得关注：
① 行业景气度下降增加政策博弈预期；
② 流动性改善压缩房贷利率上行空间；
③ 业绩增长确定性强，估值具有较大吸引力。
（一）数据跟踪：9月单月销售负增长，部分城市去化率下降，金九银十难现。土地端，虽然土地购置面和金额仍保持较高速增长，但是土地溢价率持续走低，房企拿地趋于理性。投资端，新开工面积再创新高，房企采取快推盘、抢工期的策略以对冲风险，投资增速在新开工和土地购置费的支撑下稳健回落。
我们认为进入四季度，行业整体趋紧的格局不会变化，去化率下降但供给量提升，整体成交量相对保持平稳。从另一个角度，行业景气度调整也有助于改善当前整体持续趋紧的政策压力。
（二）流动性方面，今年至今央行已经4次降准，有助于带来房地产行业尤其是需求层面的边际改善。如我们报告中提出，房贷利率往往滞后于市场利率，货币边际宽松下有助于市场利率进一步改善。据融360数据，9月全国533家银行仅有3.2%上调房贷利率，超九五成银行的房贷利率与上月持平。我们维持后续按揭贷款利率继续上行空间有限的判断。
（三）公司层面，行业龙头万科发布三季报：公司前三季度营业收入1760亿元，同比增长50.3%，计提41.4亿存货减值准备余额，归母净利润仍达139.8亿元，同比增长26%；扣非后净利润同比增长31.6%。最重要的是毛利率达27.8%，同比增加4.5个百分点。行业正步入高毛利润的结算周期，龙头企业业绩增长确定性强。根据2018年的业绩预测，万科A动态市盈率低至7.3倍，其他龙头的市盈率也多在6-10倍，估值具有较强吸引力。
我们建议优选：
① 具备强融资能力和ROE突破潜力的龙头房企（万科、保利地产、招商蛇口、华侨城）；
② 享受成长弹性和边际催化的企业（阳光城、荣盛发展）；
③ 享受存量红利的企业（建发股份、光大嘉宝、新湖中宝）。
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