很多人對房子都有這麼一個誤區，那就是我花一輩子的錢買的房子，那是永恆不變的，這個房子會陪伴我一輩子，等我想賣的時候，他還能賣出一輩子的錢，所以只要買得起，肯定是划算的。
但是實際上，房子不是永恆的，從本質上來說它是一個消費品，衰老速度雖然慢，但是肯定有。很多普通群眾認為房子是恆定的財產，但是銀行卻不這麼看，很多銀行都有這樣的規定，超過15年房齡的住宅，當產生二手房交易的時候，銀行不會給予貸款。而超過20年的老房子，所有的銀行都會拒絕貸款。
我們都知道，房貸的本質，是銀行發給你一筆貸款，你拿著這筆貸款給了開發商獲得一套房子，但是產權不是你的，產權放在銀行做抵押物。所以你拿到貸款的一瞬間，就表示銀行認可你這套房子的價值，他覺得這套房子+你的個人信用，足以抹平絕大部分風險。銀行要的不是房子，是本金和利息，他願意把你的房子做抵押物，不管是5成貸款還是7成貸款，說明他覺得你的房子能換來這麼多錢。
所以，銀行不僅僅給一手房發放貸款，給二手房交易，也發放貸款。但是銀行對15年以上的老房子，基本不予發放貸款。目前中國大部分銀行卡的標準是15年，只有個別銀行願意對不超過20年的老房子進行貸款，還有幾個銀行，把標準壓縮到了13年，比如合肥建設銀行。
這張圖是什麼意思呢，他的意思就是老房子銀行不認，不會發放貸款，你自己愛怎麼交易是你的事，銀行不收這樣的房子做抵押物。
銀行不玩就不玩吧，我自己全款交易不就行了。但是實際上，房價之所以能炒這麼高，銀行貸款資金功不可沒。簡單的說，由於房價3~5成首付的規矩，每一輪房價飆升其實都是靠銀行槓桿資金成倍激增帶來的，如果銀行抽走槓桿，房價斷然不可能漲這麼高。
很多人不知道怎麼樣才能讓股價上漲，我可以很明確的告訴你，大量的錢湧進來，硬生生的把股票買上去，股價就能上漲，股價上漲是靠錢買的，就這麼簡單。房價也是同理，只有大量的錢入場，房價才能上漲，而這些錢，大部分都來自於銀行。
所以，當房子只能全款交易的時候，房價會迎來重大的挫折，我舉個例子，北京上海那些動輒上千萬的房子，有幾個中國人靠資金的工資買得起？沒有自己以前炒房賺的錢，以及銀行資金的參與，你買一個給我看看？實際上，除非每波牛市最熱的那幾個月，其他時間，全款房都是極為罕見的。
一套房的故事
2005年，北京某小區開盤，以100萬的價格，賣給張三一套房，張三首付30萬，從銀行按揭70萬貸款購得此房產。
2010年，張三以500萬的價格將此房產賣給李四，銀行只願意出5成貸款，所以李四首付250萬，貸款250萬獲得這套房。
2018年，李四將這套房再轉手，以1000萬的價格賣給王五，銀行哪怕只給3成貸款，也需要發出去300萬的現金。
到了2020年，銀行一盤算，你這房子這麼老了，各種可能的風險都會有，暫時還沒啥事，再過二三十年啥事都可能發生，再發給你長期貸款真的風險很大，銀行不願意幹這種虧本生意，所以寧可不做這個貸款生意。
實際上，隨著房子年齡的越來越大，銀行願意提供的按揭率越來越小，70%、50%、30%，0%，出現越來越低的趨勢，當房齡超過15年的時候，絕大多數銀行都不願意提供一分錢的按揭，當房齡超過20年的時候，所有的銀行都不願意提供按揭，家裡買房已經超過10年的同學，可以明天找個銀行的朋友問問，如果你把自家住房做抵押貸款，能貸出來多少錢。
房源抵達15年門檻後
銀行的這種政策沒有任何問題，房子本來就是有折舊的，銀行為了規避自己的風險對老房子不予貸款很正常，但是對於中國的樓市，就會帶來重大問題。
我們都知道，在上世紀90年代，中國的樓市是極為幼稚的，實際建造量非常的小。大概是2001~2002年開始，樓市才開始步入黃金大牛市，價格飛漲的同時，也刺激地產商大幹快上，建設出了大量的房子。
2003年以後的房子，從2018年開始，慢慢的都進入銀行15年的預警線範圍內，他們的房子交易會比正常的房子困難很多。
而實際上，還是有銀行願意對20年房齡的房子進行貸款的，金融圈哪怕有一個地方留了口子，資金都會從這個口子狂瀉而出，所以其實能對房價產生影響的時間，我們暫定為20年。
那大概就是2023年開始，逐漸就會有商品房進入預警線內，這個數量會越來越多，因為2003年開始中國地產是在加速建設的，地產商的建設能力是一年比一年強的。
當累積的預警房源達到一定數量的時候會發生一件事情，那就是這些房的房主想脫手交易的時候，只能選擇全款的買主，而這樣的買主是非常稀缺的，如果想要成交，就必須大降價給予讓利。
當20年的房源找不到銀行願意貸款，被迫全款降價交易的時候，就會震懾15年的房源進行降價，因為買主不願意負擔將來無法脫手的風險，而15年的房源進行降價，就會震懾10年的房源進行降價，以此類推。
一直以來都有人說，中國樓市最大的風險是第一批房子70年產權到期後的風險，到時候肯定會大降價，但是現在看來，老化房源無法貸款的風險，會大大提前與70年產權到期風險先行引爆。
之前曾經給大家說過一個判斷，最近二三年房價肯定是不會漲了，橫盤微跌，三五年橫盤之後，有可能再拉一波，如果拉了那一波，大概率可能就是中國擊鼓傳花的最後一棒了，在那最後一棒裡，除了自己自住的，其他都得脫手。
商品房再怎麼好，它也是商品，他會老化會折舊，它不是一個百年不變的永恆寶物，銀行的一堆博士精算師，你覺得是他們傻，還是你傻。
大家平時評估自家住房值多少錢的時候，一般都是跑中介假意賣房，看看能掛多高，我這裡建議大家，沒事也可以跑跑銀行，假意住房抵押貸款，問問銀行願意出多少錢。
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