文|AI財經社 董雨晴
編|嚴冬雪
兩位地產大佬正在默契地完成一宗大交易，一切都在有條不紊中進行，所有的消息，包括彼此的不滿、矛盾被遮掩得嚴嚴實實。
哪有不透風的牆。10月16日傍晚，財經網的一篇報道將秘密曝光:萬達文旅經營權完全轉讓給融創。
10月17日上午，萬達集團官方回應稱網傳“融創將全部接盤萬達文旅”消息失實，強調自己作為先行者，一直看好中國文旅發展前景，今後將繼續投資，旗下文旅集團(含文旅規劃、建設、項目管理部門)將繼續作為萬達的重要產業集團“永續發展”--聲明最後四字強調。
實際上，雙方此番交割的是萬達出售給融創的13個文旅項目的運營權。上週，一位原萬達文旅集團員工就對AI財經社透露，自己已經和融創簽了合同，現在算融創的人了，“大家正在重新籤合同，已經有一段時間了。”
正如萬達官方回應所說，萬達在出售了大部分文旅項目後，仍有少數項目留在手中，而且據知情人士透露，萬達也保留了所售文旅項目中的秀場運營。
01
萬達模式不靈了?
一年多前，圍繞萬達文旅項目的交易，曾引起廣泛關注。2017年7月，深陷債務危機的萬達與融創、富力簽下了一筆大單，融創和富力以總計631.7億元的價格，收購了萬達旗下13個文旅城以及76家酒店，其中，文旅歸融創，酒店歸富力。
坊間流傳著這場合作背後經歷的摔杯子、發佈會背景板三度撤換的曲折故事。最終，這筆中國地產史上的最大交易達成，形成三方共贏的局面:萬達拋售重資產，回籠百億資金，降低了資產負債率;融創一次性獲得了大量土地;富力也獲得了大量酒店。不論背後暗流如何湧動，站在發佈會臺前，三位老闆其樂融融。
根據當時融創發佈的公告，人們瞭解到這項合作協議背後的具體數字細節:萬達文旅項目的總建築面積達到了6221.9萬平方米，融創以295.75億元的價格收購萬達文旅項目91%的權益，萬達回籠資金，並保有上述文旅項目9%的權益。
這場合作，為萬達教科書式的自救行動添上了濃重的一筆。
但這個複雜交易留下了一個伏筆:合作達成時，雙方定下了“四項不變”協議，一是品牌不變，仍是“萬達文化旅遊城”;二是規劃內容不變，仍按照政府批准的規劃、內容進行開發建設;三是項目建設不變，項目持有物業的設計、建造、質量仍由萬達實施管控;四是運營管理不變，項目運營管理仍由萬達公司負責。
一年後，“四項不變”開始改變。“這麼說吧，自簽約以來，我們兩家的合併並不愉快。”一位知情人士告訴AI財經社，“雖然還沒到撕破臉的地步，但的確已經很不滿了，主要問題是運營部門是融創掏錢，但是不滿意萬達人的幹活結果。”
在這位人士的講述中，雙方本著和平友好的原則做出了一個新決定--融創將萬達現有的13家萬達文旅城剩餘9%的權益也買下，“主要是項目的運營權，這次的交易總價比上次低得多。”
“其中不包括文旅城中的秀場業務”。多個萬達文旅項目員工透露，自己正在改簽合同，改簽完成後，這些人將成為融創文旅員工。在這場權力交接中，雙方會並行運營6個月，給員工一定的磨合期。
“據我所知，萬達一共有17個文旅項目，跟融創交割的這13個是已經公佈了，剩餘幾個項目不清楚進展，也不知道未來如何運行。”前述人士告訴AI財經社，“很難說萬達就不做文旅業務了”。
由於萬達文旅城內的秀場業務不會賣出，“這些萬達秀場很可能將暫時處於託管狀態”。
從去年開始，在所有已經被融創接盤的文旅項目中，萬達員工喜歡用“物業”這個詞來形容雙方的關係，融創是業主，萬達運營部門負責管理，顯然，業主融創是要支付物業費的。
一年後，雙方對費用使用方向產生了分歧。今年年中，萬達文旅集團下各業務部門做出了年度預算規劃，其中運營部門分到了2000萬元的預算。融創關心的是，這筆錢怎麼花，能給融創帶來什麼?
一位原萬達文旅員工舉例說，融創方面一直對萬達文旅規劃院不滿意。“原因不詳，融創另有打算，聽說融創目前也在和山水文旅集團接洽。”據該員工透露，萬達規劃院的主要職能是設計文旅項目中的樂園、秀場等內容。
關於這個規劃院何去何從，有兩個不同版本的說法。有人說融創已經計劃牽頭成立一個新的規劃院，也有人說融創將接手，只做職能調整。
這場你情我願的運營權交易中，還有一個潛在的第三方:地方政府。據知情人士透露，在萬達與融創交換文旅運營權的消息傳出後，多個地方政府表示了不滿，威協將收回原本承諾的優惠政策。
萬達方面當然清楚這一點。去年7月，合約簽訂之後，王健林又在11月先後面見了天津市北辰區、上海市崇明區等地區的區委書記，當時有情人人士表示，這兩次會面均與發展萬達文旅地產業務相關。
多位業內人士反饋，萬達十分擅長幫助地方政府規劃地塊建設，從而拿到更低的的土地價格，尤其是在一些欠發達地區。
秘訣就在於，萬達文旅的項目規劃足夠大也足夠吸引人。經過多年的地產開發探索，萬達模式已經到了第三代--王健林傾向於稱之為“城市綜合體”，既擁有商業中心、五星級酒店、寫字樓、公寓、住宅等，也包括電影城、電玩城等非零售業態。
文旅城則是第三代萬達模式的升級版，在商業綜合體之外拓展文化旅遊業務，盤子鋪得更大。萬達對外表述為採用輕資產與重資產混合的模式，包括“銷售+自持物業”，其中住宅、寫字樓和商鋪為銷售型物業，銷售額可以支撐現金流，購物中心和高星級酒店為自持物業，產生租金收入及物業增值收益，同時還能提升地段周圍的商業價值。
航拍濟南萬達文旅城
02
王健林的文旅夢
一個億隻是小目標--王健林曾經的宏偉目標是:讓上海迪士尼20年內不盈利。然而，這個目標根本沒實現，上海迪士尼度假區在其第一個完整運營財年即獲得了盈利。
此前，為了達成這個目標，萬達已經做了5年準備。故事要從2013年4月講起，彼時，萬達集團首個文化旅遊城--哈爾濱萬達文旅城破土動工，投資超200億元。當年10月，萬達集團開發的另一大項目，合肥萬達文旅城舉行了奠基儀式。緊接著，無錫、廣州、成都、重慶、鄭州等地的萬達文旅城陸續浮出水面。
接連佈局文旅業務也是萬達去房地產化的重要策略。萬達有過規劃，希望從2016年開始萬達電影、萬達體育、萬達文旅都相繼上市，屆時，萬達三分之二的利潤都將來源於非地產業務，這將成為萬達史上一個漂亮的轉型動作。
文旅項目遠比商業綜合體複雜，成功先例如迪士尼樂園，其核心資產是迪士尼旗下多年積累的影視IP，放眼中國電影市場，還無人企及。於是，同一時期，萬達一面造城，一面開始對海外文娛領域的大舉投資，收購美國AMC、歐洲odeon&UCI多家院線，收購美國製片公司傳奇影業，接洽好萊塢六大之一的派拉蒙等。
最終，派拉蒙的投資合作沒談成，傳奇影業也因持續鉅虧不得不從萬達影視板塊暫時剝離。
危機在去年6月到來，萬達集團整體陷入資金困境後，文旅夢或許已經顯得過於沉重。2017年，王健林的財富蒸發500億元，跌出福布斯中國富豪榜前三。
就在這時，剛剛盯上文化產業的融創向萬達拋出了橄欖枝。總計631.7億元的創紀錄交易以驚人的速度達成，涉及合作事項的總價款約定通過4次付款來完成。
在後來的年會總結中，王健林堅持認為這是一次有賺頭的買賣，“不管買也好，賣也好，關鍵看買賣之間能否賺錢。”王健林說，“萬達過去幾年在海外投了一批項目，現在我們決定清償海外債務，賣一半資產就能把全部債務清償，說明我們買和賣之間賺錢了”。
按照約定，融創負責管理，萬達負責運營。正如王健林所打的算盤，重資產給融創，萬達回籠資金平穩度過危險期，輕資產還能留在自己手中，“做輕資產這種只賺不賠的買賣，絕對是上策。”他說。
這正是最近兩年萬達業態轉型的策略:從單一重資產轉為輕資產為主、輕重並存發展的企業。
文旅城項目的重更在於其建設週期。包括全國範圍內二百餘個萬達廣場、萬達文旅項目在內，萬達手中依舊持有大規模的重資產。經過模型計算，每個大型文旅項目需要7、8年的虧損期，十餘年後才可以收回成本。萬達的13個文旅項目即便通過銷售物業回收大部分現金，但從現在開始到未來五年，這13個項目加在一起都是千億級負債，王健林說，“壓力相當大”。
萬達文旅集團主要人員架構包括三大部分:主題娛樂公司、酒店管理公司以及文化旅遊規劃研究院。其中主題娛樂公司主要負責樂園管理運營，“萬達文旅旗下目前已開業的6個文旅項目都是這個部門的人在運營，融創每年要給這些人員撥出幾千萬元的運營預算。”一位前萬達文旅員工告訴AI財經社。
據該離職員工透露，早在2018年初，萬達文旅城員工已經走了不少，“華夏幸福和融創都在挖萬達文旅的人。”
今年5月大張旗鼓開業的青島萬達東方影都會進行更細緻的拆分，其中，文旅城部分將轉交給融創，但影視拍攝用的專業影棚仍屬萬達影視旗下，不列入此次交割範疇。
03
融創文旅VS萬達文旅
跟節衣縮食高舉過冬旗號的大部分房企相比，融創在想“詩和遠方”。
在與萬達簽下那筆大單後，2017年7月，融創相繼註冊了包括天津融創文旅地產有限公司在內的十餘家文旅公司，用於交接萬達西雙版納、南昌萬達城、合肥萬達城、成都萬達城、無錫萬達城、廣州萬達城、昆明萬達城、桂林萬達城、青島萬達東方影都、哈爾濱萬達城等多個萬達城項目。
今年，融創文旅集團正式成立，融創集團執行總裁路鵬兼任文旅集團總裁。公開資料顯示，路鵬擔任企業法人的文旅類公司目前有四家，資產主要包括以上13個萬達文旅城，以及和融創投資的樂創文娛共同創立的樂創文景娛樂有限公司。
孫宏斌也有自己的目標，那便是收購萬達後，成為中國文旅產業物業最大的持有者;同時，未來3到5年內，讓文旅成為融創新利潤和收入的主要增長點。
那麼，融創文旅會和萬達文旅有何不同?
在2017年融創中國的業績發佈會上，融創中國行政總裁汪孟德曾表示，2018年，融創會成立專門的文旅集團，與地產集團分開，獨立運營，這一兩年，融創最重要的任務就是快速增強文旅板塊的運營能力。
業績會上，汪孟德證實，融創持有萬達物業樓面價在1000元/平米左右，據融創評估，住宅部分重估後，毛利率約為30%。對此，融創認為，目前文旅項目銷售的現金流已經可以覆蓋物業的支出，通過項目本身的內部協作，融創就可以完成文旅城的建設開發，無需額外投資。
一個事實是，文旅項目的本質還是地產生意:打造一個業態豐富的綜合體，將其中的住宅、寫字樓和商鋪銷售出去，靠賣房子回籠資金。同時，輔以購物中心和酒店業務為自持物業，產生租金收入，提升地段價值。因此，萬達文旅城一直是欠發達地區的寵兒，可以很好地輻射拉昇區域經濟。
跟萬達不同，融創對於做高主題公園收入有更大的預期，主題公園收入包括門票收益、二次消費收益(紀念品、餐飲、酒店等)以及相關配套產業消費收益，其中靠運營提升人氣是關鍵。
作為世界範圍內以最快速度實現盈利的迪士尼樂園，上海迪士尼度假村的總經理郭偉誠在接受媒體採訪時表示，創造營收的核心秘訣就是客流，客流可以帶動其它方面消費，尤其是二次消費，這些依賴於場景搭建以及運營能力。
“萬達文旅城的運營負責人是有這方面能力的，不久前還從香港迪士尼挖過高管。”一位知情人士告訴AI財經社。如今，隨著員工改簽合同，這些能力也被融創收下。
不過，融創納入的13個萬達城並非融創文旅的唯一籌碼。今年8月，海南省旅遊發展委員會與融創中國簽署了戰略合作框架協議，計劃在海南等地興建極限主題公園。據《海南日報》報道，9月6日，在北京舉行的海南省引進外資項目洽談會上，孫宏斌與海南省領導面對面一對一洽談，孫宏斌在洽談中表態，融創中國將積極推動主題公園的建設，融創文旅集團總部也將設在海南。
只是目前，在6個月的交接磨合期內，融創需要先應對13個萬達項目的運營交接，其中8個已經竣工或即將建成，5個仍有待推進。
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