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濟南頂級豪宅元年
1000萬元成為門檻
這兩年，濟南樓市是快速升級！一個明顯的現象是，國內高端線系產品紛紛落戶濟南。
比如，萬科翡翠系來了，萬科大都會也來了；龍湖“天”字系產品先落城市西部，再落濟南CBD；專注於高端產品的新加坡仁恆置地來了，以院子系產品聞名全國的泰禾也來了。
眾多高端產品的到來，已經打破了人們對濟南樓市的傳統認識。你知道濟南頂豪產品的起價現在需要多少錢？
如果梳理濟南樓市現狀，你會發現，總價低於1000萬的房子，已經很難說是頂豪產品了！
我們以前說，經過近兩年房價上漲，濟南的剛需門檻已經大大提高。在2016年以前，七八十萬元就能在濟南買一套三室的住宅；現如今，總價沒有150萬，已經很難在濟南買房了。
改善型需求的門檻也在提高。以前，100多萬就能買到一套不錯的房子；現在，改善的門檻已經提到了二三百萬元。畢竟，濟南二手房均價已經達到近2萬元/平方米，如果你想在城市較好地段買一套大點的三室產品，總價怎麼著也需要二三百萬元了。
頂豪產品呢，門檻又是多高？
首先，什麼樣的產品算是頂豪？濟南CBD的住宅算是頂豪嗎？CBD南部的精裝豪宅產品，目前價格近3萬元/平方米，一套200平方米的房子就是600來萬元。它們是頂級豪宅嗎？
這樣的房子，可以說是豪宅。但是，將它們稱之為“頂豪”恐怕還差些火候。
頂豪的面積一定要大，比如三四百平方米，或者五六百平方米甚至更大；頂豪的產品品質一定要高，單價也會比較高。
濟南現在幾個被大家認可的頂豪產品，泰禾濟南院子、融創望嶽府、龍湖景粼原著，它們的別墅產品總價已經普遍在1000萬元甚至2000萬元以上了！
所以說，市值低於1000萬的房子，現在已經很難稱得上是頂豪產品了……
2
沉睡的項目被喚醒
濟南有座山頂別墅！
觀察君一位老哥最近要買房子，他開出了三個條件：
第一，要是別墅，要有天有地有院子，周圍環境還要好。第二，要做第一居所，要真真正正地住在那裡，周圍生活配套要成熟。第三，他工作和生活的圈子多在二環內，所以房子也最好在二環以內。
聽到這樣的條件，觀察君有些犯難了，濟南有這樣的別墅嗎？二環內的別墅，恐怕只有二手房了……觀察君曾經如此建議道。
但就在最近，一個沉寂已久的純別墅項目又走進了我們的視野：它在二環以內、郎茂山路東側，是一個“山頂上”的純別墅項目！它此前的名字叫做山頂道1號。
這個項目的一大亮點是，它在郎茂山的山頂上！項目南靠約1800畝的國家級郎茂山森林公園，向北則可一覽泉城風貌！很多去過這個項目的人，都會為它的稀缺位置而感到驚歎！
我們最近來到該項目探訪。在郎茂山路東側、郎茂山公園北側，我們找到了一個隱蔽的入口，它就像一個環山公路的入口。
沿著上山公路向上行駛，需要經過一段500來米幽靜的山道，沿途都是風景：
（業主們的回家路，項目實景圖）
我們來到了這個山頂上的項目，一棟棟別墅坐落在山上，山下就是濟南城區：
（坐在家裡即可俯視山下城區，項目實景圖）
這個坐落在郎茂山山上的別墅這個項目，四周松林密佈，被自然四面圍合，只有西側一條山路通往城市，可謂鬧市中的僻靜之地。
這個項目是純別墅產品，全部為聯排、雙拼和純獨棟別墅，這樣的純別墅項目在濟南市場上已經幾乎絕跡！
3
藍光接手
將更名“雍錦半島”
濟南是一個南部靠山的城市，市場上有很多山景房產品。但是，坐落在山頂之上，南靠國家級森林公園、北瞰泉城風貌的項目，我們只知道這一家。
這樣一片稀缺土地的背後，是有歷史淵源的。該項目的土地成交於十多年以前，這裡原本進行一些採石開發，後期被城市包圍變成了城市建設用地。未來，濟南市場上很難再有這樣的機緣了。
而且，它的土地容積率只有約0.9，是純別墅產品的用地。按照國家政策，容積率在1.0以下的土地已經不能再被批覆。
該項目地處濟南二環以內。在濟南城市向東已到孫村、向西正跨過西繞城高速之際，這裡簡直可以說是城市中心了。
由於種種原因，這個位於山頂上的別墅項目在前些年的銷售並不順利，近幾年更是幾乎陷入停滯。
但就如前文所說，該項目的土地是稀缺的，它就如一顆樓市“遺珠”，牽動著眾多開發商的神經。據說，多家國內TOP10的開發商曾有意接手這個項目，比如萬科、龍湖、碧桂園、融創等。
而就在最近，這顆樓市遺珠終於名花有主：藍光地產已經接手該項目，並計劃將該項目更名為藍光“雍錦半島”！
目前，沉寂多時的項目工地上已經重新熱鬧起來，藍光地產正在對項目景觀進行全新打磨。
4
誰是藍光？
此次接手山頂道1號的藍光地產，又是何方神聖呢？
藍光地產是一家從成都發展起來的開發商，近些年成長迅速，今年其銷售額目標是超過1000億元！
藍光地產有一些很有意思的戰略。
比如，“雙擎驅動”戰略，即“人居藍光+生命藍光”的雙驅動。藍光不僅僅是一個房地產企業，還在醫藥健康行業有深度參與。
再比如，“一城一標杆”戰略。
藍光地產在早期發展中，按“中國家庭收入結構圖”將市場分為兩大部分，即剛需佔比80%、改善佔20%。但在前幾年，藍光地產做出新的判斷：中國城市化進程已經過半，市場需求正在轉向改善屬性為主。
因此，在2014年，藍光地產提出了重要任務：向改善轉型。
在具體的實施中，藍光地產按照“一城一標杆”的方式，打造了芙蓉系、雍錦系、公園系等改善型產品線系。其中，根據中國指數研究院的統計數據，“雍錦系”已躋身中國高端項目品牌價值TOP10。
而濟南的雍錦半島項目，正是藍光“雍錦系”產品。而且，雍錦半島還是藍光進入濟南的首個項目，按照“一城一標杆”的戰略，它也會成為藍光在濟南的標杆之作。
雍錦半島的到來，填補了濟南二環內別墅項目的空白，也給整個濟南高端別墅市場帶來一個巨大的變量。它是否能給濟南高端需求者帶來一個驚喜，我們拭目以待。
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