合生創展常常陷入囤地的質疑聲中，但同時合生創展也在默默享受著土地增值帶來的巨大收益。
作為曾經的“地產航母”，合生創展儘管掉隊多年，但它的一舉一動依然牽動著市場的神經。
廣州國規委近日發佈的一則公告顯示，位於廣州天河奧體板塊的帝景山莊就控規修改進行批前公示。根據公示內容，合生東宇地塊（即帝景山莊項目）容積率為1.5，按照出讓合同約定的容積率，整體計容建築面積修改為328934平方米，平均容積率由0.5修改為1.5。
其中，已實施建設的東區AT1003015地塊容積率由0.511修改為0.576，規劃待建西區AT1003014地塊未建的建築量容積率由0.511修改為2.59，建築密度由25%修改為30%，建築限購由24米調整為60米。並在原控規的基礎上新增中小學、幼兒園等公共服務設施配套。
顯然，規劃待建的規劃西區地塊是本次調整的重點，容積率大幅增加後，地塊的建築面積也從原來的51586平方米調整為261199平方米，產品也將由原來的別墅變成了洋房。
據時代財經瞭解，帝景山莊地塊是合生創展於2005年獲得，至今開發已經13年之久。十三年間，廣州住宅均價從5千出頭上漲到3.67萬元，而本次調整容積率之後，西區地塊的貨值也將從51.59億元翻倍至117.54億元。
在合生創展那些開發多年的項目名單中，帝景山莊只是其中一個。亦因此，合生創展常常陷入囤地的質疑聲中，但同時合生創展也在默默享受著土地增值帶來的巨大收益。
帝景山莊身價翻倍
帝景山莊所在的天河奧體板塊，一直都是廣州的熱點區域。2001年落成的廣州奧體中心，一度是廣州引以為豪的新城市標誌，2004年廣州申辦亞運會的時候，最初的選址也是在奧體板塊。之後，隨著龍湖、金地、華潤等大型房企進駐，奧體板塊的發展逐漸成型。
或許當年是看中了亞運會將給奧體板塊帶來利好，合生當家人朱孟依做出了投資決定。2005年，合生創展一口氣拿下了奧體板塊的成片土地，項目命名為帝景山莊，定位為高端別墅開發。據穗國地出合同（97）316號《廣州市國有土地使用權出讓金顯示》，該等土地的價格為4114.59萬元。
2006年五一黃金週期間，帝景山莊正式入市，開始接受內部登記。在2006年的產品說明會上，合生創展透露，帝景山莊是天河區那兩年來第一個純別墅社區，總佔地20餘萬平方米，別墅分為獨立、聯排兩種，首期開發的東區別墅以聯排為主，面積201-290平方米，西區以獨立別墅為主，面積500平方米以上。
當年，帝景山莊東區聯排別墅的售價約為1.2-2萬元/平方米，目標客戶是千萬元以上身家的富豪。從2006年開始算起，東區地塊上的別墅至今已經開發銷售了12年。在這十二年間，東區別墅的價格已經增長了近10倍。最新數據顯示，東區僅剩下430平的雙拼別墅在售，毛坯均價達到10萬/平方米。
隨著東區別墅進入清盤階段，西區地塊的開發開始提上日程，但這塊地，合生創展不準備建別墅了，於是就有了上述調整容積率的申請。
增加容積率的效果是立竿見影的。若按照原來的別墅規劃，西區地塊建築面積為51586平方米，以目前10萬/平的單價計算，這部分貨值約為51.89億元。但容積率修改後，西區地塊的建築面積將變更為261199平方米，增加了20多萬平方米。
目前，帝景山莊周邊在售項目包括華潤天合、珠江花城、招商雍華府、龍湖首開天宸原著，該等項目洋房平均售價約為4.5萬/平，照此推算，帝景山莊西區地塊產品改為洋房後，貨值將達到117.54億元，增長超過一倍。
這是一筆劃算的生意，開發了13年的帝景山莊不僅僅實現了土地升值帶來的巨大收益，同時還將得到規劃調整帶來的利好。而這種事情，是罕見的。
談及帝景山莊此次調整容積率，中原地產項目部總經理黃韜直言，雖然歷史上也曾出現這種事情，但都是極個別的案例，絕大部分的情況下都是不可以隨便調整的，否則規劃就亂套了，“帝景山莊這次調整，不排除同時增加了一些公共設施的建造或者政府本來對該片區有調整”。
據時代財經瞭解，在廣州國規委的公告中，並沒有告知帝景山莊容積率調整的原因，但其中提到容積率調整後，西區地塊將在原控規的基礎上新增中小學、幼兒園等公共服務設施配套。這或許是合生創展需要付出的代價之一。時代財經就此事致電合生創展相關負責人，但至截稿前未收到回覆。
合生創展“囤地術”
1992年，鄧小平南巡為中國新一輪改革揭開了序幕，已經順利取得香港永久居住權的朱孟依看到了內地的發展商機，與張芳榮、陸維璣夫婦在香港共同創辦了合生創展集團公司。沒有人知道在此之前，朱孟依在香港呆了多久，但在房地產開發上，朱孟依深受港資慢開發模式的影響，並持續至今。
通過“囤地、慢週轉”的開發模式，最大限度獲得土地或物業升值帶來的收益，是港資開發商長久以來的賺錢之道，典型如李嘉誠。而在合生創展25年的房地產生涯中，這樣的例子也不在少數。
2001年，子公司廣州合生駿景房地產公司以每平方米建築面積不超過800元的價格取得“駿景加油站地塊”（合生駿景廣場），期間合生創展通過巧妙運作將地塊從工業用地轉換成了商業用地，之後又陷入與廣州市天河科技園建設總公司的土地爭奪戰中，在各方博弈中，地塊最終於2011年底左右才正式進入開發階段，該項目目前處於清盤階段，均價已經達到4.3萬元/平方米。
在北京，合生創展落下的第一個項目--合生德勝大廈，從2006年拿地一直到2014年仍未入市，目前公開資料並未找到該項目何時開始銷售，來自北京樂居的信息顯示項目已經售罄，但無沒有具體價格。若售罄，目前該片區寫字樓單價約6萬元/平方米。
2010年通過收購而來的北京合生麒麟公館項目同樣陷入了開發緩慢的質疑，有限的消息顯示，該項目於2016年12月才開盤銷售，目前已經售罄，但無具體售價，附近在售的珠江四季悅城公寓目前售價為4萬/平方米。
大量低價且地段較好的土地，一直都是合生創展引以為豪的，儘管甚少出現在公開招拍掛市場，但截至2018年上半年，合生創展仍持有2936萬平方米的土地儲備，主要分佈在長三角、珠三角、環渤海地區的一線及周邊城市，其中住宅佔比約60%。合生創展稱，該等土地儲備可滿足公司七至十年發展。
多年來，合生創展的毛利率也一直處於行業較高水平，2015-2018年上半年分別為24.6%、27.6%、34%、48%。
不過，通過慢週轉來獲取土地高溢價的開發模式也讓合生創展在高週轉盛行的地產圈中逐漸掉隊，在2009年攀上150億的規模高峰後，合生創展就開始進入下行通道，據歷年年報顯示，2010-2017年，合生創展的合約銷售金額分別為110.37億元、99.44億元、116.44億元、112.67億元、53.12億元、99.87億元、81.89億元、92.28億元。2018年上半年為62.35億元。
然而，房地產業務的銷售規模似乎從來都不是朱孟依在意的，曾經有分析人士指出，對於合生來說，土地被視為投資品，可以作為融資的抵押，也可以在現金流出現問題的時候開發回款。
另有一位從合生創展離職的中層員工曾透露，朱孟依在其他產業有大量投資，房產只是他一項資產。既然只是其中一項投資，那用慢節奏的開發換取更多利潤，或是一個不錯的選擇。
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