各大媒體和網絡大V都在說樓市冷清，新房二手房成交量下降，還有一些人說，房價可能會一直降下去，在這個樓市寒冬，到底有多冷？數據來說話，我們一起真實感受下。
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2018的9月，是本輪行情的轉折點！在這個月，市場的風向有了實質性的變化。
在過去二十天樓市熱點新聞非常多，全國的各地樓盤降價促銷和打砸售樓處的新聞頻頻刷屏。
比如恆大優惠100萬/套
碧桂園全國範圍內勒緊褲腰降價促銷。
除了這些龍頭企業，地方小企業求生欲更強！比如鄭州名門，首付直接七折，更是隨意。
二手房方面，燕郊二手直接從3萬多跌到腰斬的慘狀以及京滬成交價格下跌的新聞，不斷刺激著大眾的神經。
以至於現在寫文章只要“下跌”、“涼涼”，瞬間全網轉載，閱讀量、點贊量爆棚，誰稍微不那麼謹言慎行說一句，“危機共存，機會在當下！”的話，後臺留言能呸死你！
前幾天有一篇“房子吃人”的文章獲得了3500萬的閱讀量，我簡單看了一下，內容主要講碧桂園降價維權以及燕郊的下跌，但標題霸氣就足夠了。
文章內容就不說了，單看後面的留言，大家各抒己見也沒多大問題，但沒有知識，常識總該有吧！
現實往往比模特骨感多了，奇葩新聞的背後你需要詳細地觀察各地二手房的真正的買賣情況，比如剛剛腰斬的燕郊，目前就是價值投資者的最愛。
越來越多的人焦慮的追問，我是不是高位站崗了？我是不是被給韭菜了？我是不是該等等？
我們先來看看最近幾個熱點城市的行情現狀：
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1、昆明，是不是下一個窪地城市？
昆明的戰略定位是中國西南邊陲面對東南亞、南亞的橋頭堡、門戶城市，總體受益於國家的一帶一路策略。
目前昆明是人口700萬二線弱省會城市，但其2023人的人口規劃是1000萬人口，所以雲南做強做大昆明省會，躋身強二線省會的決心還是有的。
但是在西南區域級競爭中，它的競爭對手有中央親兒子的重慶，還有西部中心城市成都，所以昆明的城市定位的天花板是重慶和成都，但優於貴陽。
反映到房地產的房價上，我們看成都目前的價格梯度比是3/2/1，重慶的是2/1.5/1，相比目前的昆明，2/1/0.7，我認為目前昆明的價格是合理的。
只不過相比成都牛市末，因為昆明目前的調控不夠嚴格，所以昆明接下來還有漲幅，但也沒什麼動力了。
昆明的信貸政策並不美好，但首套2-3成也還有優勢。
現階段昆明處在新房癌階段。二手賺錢效應不明顯。金融環境不發達，抵押貸不好做。
昆明的優勢在於限購不嚴格，昆明限購不嚴格，對比瀋陽最近的限購政策外地人不能買新房，昆明明顯還有調控升級的空間，因此本地主場局部有機會。
整體上，昆明是按環發展的，類似北京、成都，所以新區貴，比如呈貢新區。於是在呈貢新區和老城區之間的官渡區漁翁得利，有機會。
目前昆明的新房沒有日光，短期限價有一些機會。外地投資客可以優先看新房。
整體上，昆明樓市不會像成都杭州那樣閃電般極速翻倍，從2017年開始，昆明一直屬於緩漲行情。呈貢和滇池算是漲幅較大的兩個局部區域。或許2019年春節後還會有一點慣性行情，但價值不大了。
2、南京，金九銀十遇寒冬？
最新的南京新房一線的市場狀況如下：
新房去化率下降：9月南京13家樓盤開盤只有5盤賣完，開盤不清盤成常態；
土拍遇冷：報名房企明顯減少、底價成交、地價下降，最高降7390元/㎡、地塊終止出讓。
二手降價急售房源增多，成交量慘淡：中介裁員關門。
開發商開始優惠促銷。
地王項目明顯開始搶跑，房價貼著成本賣，追求現金流。
從這些狀況看，南京牛市末了，但還沒有涼透，目前是一二手房倒掛之後熱度的習慣性延續，主要是恐慌性的本地購買力在支撐，至於接下里要橫盤多久，這個需要看政策。
我們對這個城市的基本判斷是，南京總體很強，在國內重點城市排第六七位，僅次於一線城市。它的下一輪啟動行情晚於上海。
對於置業買房的建議是如果是南京本地主場剛需，優先去搖號河西南，其次二手房可以多看看南站、江寧等。
投資的話不著急，以二手為主吧，不建議學區房。
3、上海，還會繼續陰跌？
上海的樓市已經低迷了2年。很多人都覺得是不是該有轉機，還有很多人在問，下一輪啟動究竟是什麼時候呢？
但從目前上海微觀市場來看，新房明顯搶量，個別項目已經出現降價促銷；二手房下行態勢還在繼續。
簡單來說上海仍在陰跌中，今年累計下跌4.8%，目前沒有止跌的跡象。上海的調控政策在短期內不會放鬆，金融政策還有收緊的趨勢，市場積壓了大量待售的樓盤等待入市。
但目前是上海房價的底，即使下跌5%也是上限了。尤其是經歷了今年夏天的加速探底，現已獲得了不少成交量的支撐，跌勢趨緩，在當前基礎上繼續砍價空間已經縮小。
我們會看到，在過去5年，2013-2015-2017，上海的二手房已然經歷了完整的繁榮-冷淡的週期。因此，預判2019年初，被3·25政策影響外地戶籍將具備了購房資格，需求端會有增長上升。但如果沒有信貸政策(取消認房又認貸)的配合，上海樓市也不會出現短期大漲行情。
總的來說，我們對上海的未來是看好的。
伴隨著上海老齡化和少子化，到2040年，60歲以上老齡人口將從佔比15%增加到41%。所以，為了維持2500萬人口，上海要引進外來人口600萬。
而實際上，上海的2035年城市規劃，是按照3000w人口來進行進行配置的 。
那麼在3000萬人口預期下， 上海還有3000公里軌道交通建設，所以接下來上海軌道交通，會大幹快上！
最後，關於買房，目前在上海二手房是冷凍，交易稅費高，所以原則不賣、不置換，想要大房子可以租的。對於學區房呢，我沒什麼建議。我本人是支持孩子上私立的。
4、石家莊，不會繼續下跌？
18年的石家莊不論是城四區，還是近郊和遠郊區，樓市一片疲軟，沒有任何復甦的跡象。
到目前為止，石家莊城區的房價比起17年高峰期，下跌幅度普遍在15%，部分樓盤達到20%甚至更多。
但是，目前石家莊樓市雖然一片冷寂，但並不代表房價仍在繼續下跌。
這背後的主要原因在於石家莊人口眾多，全市超過千萬，市區常住人口高達500萬，而且每年人口還在持續流入 。
因此，以石家莊的經濟和人口基本面， 支撐目前主城區一萬五到兩萬，近郊區的一萬到一萬三，遠郊縣的七到八千是合理的。
我們可以清楚看到，石家莊做為一個二線省會的典型樣本，即使房子剝離了投資屬性，只要有足夠的人口，房價小幅下跌之後一樣能獲得支撐。
以上內容均節選自《大白的樓市一線聲音》。我們近期的內容還有關於重慶的：
比如重慶，要"認房又認貸"？
經過628新政和814系列嚴打政策以來，重慶樓市出現了一些變化。
我們實地調研之後發現：7、8、9月份的二手房市場的門店客流下滑非常明顯，相對於4-5月份的旺季下滑比例有50%以上，比如我們調研的一些中介門店，7-8月份成交量下滑非常嚴重，比如龍湖的春森彼岸，7-8月份月成交量下滑了40%以上；
我之前對重慶的看法是，重慶從6月份就已經很明顯的顯現出趨冷的狀況，這是因為傳統淡季的影響，但7、8月份重慶又面臨雙重調控政策的壓力，所以，這兩種因素疊加，導致樓市明顯的冷掉了，而不僅僅是淡季那麼簡單。
最後我們來總結一下，總體來說，重慶明顯的已經由賣家市場轉為買家市場了。 因為市場的觀望情緒的蔓延，所以目前市面上容易出筍，對於長線看好這個城市的買房人來說這不是個壞消息。
還有成都，涼涼？
9月，成都二手房下跌分化，部分新房提價，新房二手都不好賣，行情涼涼。新房開始舉行打折、送禮裝修等促銷活動，樓市上漲預期被扭轉。
我們對成都這個城市是長線看好的，成都這個城市有價值，對於本地深耕者，無論你想裂變還是建倉，這都是個好消息。但很多人是急性子，著急問成都下一輪什麼時候啟動。成都剛涼，至少也要等唱空喊跌一年或一年半以上吧。
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