東友律師事務所

依我之見：依法農村宅基地賣於城裡人在法律上是‘’自始無效‘’的行為原主人可以收回，‘’但是‘’一一依法原宅基地主人因自己的過錯(也可以說不誠信的‘’無恥‘’)應該給予對方‘’合理補償‘’來加以懲罰。

一，根據我國現行土地管理法律法規定：農村農民宅基地所有權屬農村集體，農民的宅基地和隨附地上房屋禁止買賣(俗稱小產權房)，尤其是禁止將其出售於非農城裡人。案例中敘述多年前己出售，交易行為早己結束，又如何看待這一行為呢？我國《合法法》早已明文規定：公民丶法人之間的所簽訂違反法律禁止性規定的合同自始無效。也就是說‘’幾年前出售農民宅基地‘’的買賣農村村集體所有的行為從開始到現在‘’法律上自始無效‘’。因此，從法理上講：該宅基地的合法所有權仍屬該農村村集體丶該宅基地合法使用權仍屬‘’原出售人農民‘’。從宅基地確權土地管理部門頒發《農村村民宅基地使用權證》的合法使用人也只能是‘’原出售人農民‘’，而不能過戶到購買的城裡人。

二，既然該出售農村宅基地於城裡人的交易行為依法自始無效，對於無效合同法律該如何處理呢？依我國民事法律規定：對無效合法根據合同雙方的過錯來確定責任的原則，如果一方過錯的，過錯方應對其過錯造成的損失承擔責任；如果雙方都有過錯，根據過錯大小，過錯大的一方給予過錯小的方予以適當補償。就案例中介紹的情況，國家土地管理法律法規經過多年的宣傳和由此糾紛處理的案例無論是‘’農村農民‘’，還是‘’城裡人‘’都已做到家喻戶曉丶人人皆知，從‘’城裡人‘’的角度主觀明知法律禁止購買農民宅基地，且事後沒有產權丶不能過戶這些不利後果應該說城裡人心裡是有數，如果其後又在該宅基地上投資建房，如今該農民反悔了，由此造成的損失‘’城裡人‘’自己的主觀過錯用一句俗語來形容：‘’自己釀的苦酒，自己喝！‘’

三，對出售宅基地的農民而言，當初你也是明知違法而仍明知故犯，幾年前將宅基地使用權非法出售了丶收不錢，幾年過去了，你沒有任何損失，卻收了人家的錢，你是該樁非法交易的受益者。到如今，交易結束產權不能過戶，你就有合同的違約之過錯；到如今，農村城市規劃後該村農民宅基地漲價了，巨大的利益誘惑下你感覺到當初賣虧了，現在反悔了！

依我之見：因農民宅基地出售者當初主觀的過錯簽訂了違法合同，因不能過戶的違約造成的損失(也包括該土地上所建工程丶房屋)，該農民應當給予損失的城市人以適用補償，這才能體現既‘’依法又公平‘’的原則。

唐先明75443043

我家二十年前大概兩三百塊一平方的兩證齊全商品房，賣給一個農村進城務工農民，對方法律意識淡薄，嫌麻煩又不想交稅，一直沒過戶沒辦證，今年拆遷，那人依舊是一普普通通的打工的，輾轉找到我家想去辦證。法律層面上說，沒換證完稅前，確實可以撕毀合同，但我們家沒那樣的人。辦了，一大子不加，拆遷款全人家的，完事人家給送了點土產。

你要問後悔不，後悔，都埋怨我爸那會傻，又不缺錢幹嘛賣房？但反悔不？不反悔。詩經、相鼠有云：相鼠有皮，人而無儀！人而無儀，不死何為？ 相鼠有齒，人而無止！人而無止，不死何俟？ 相鼠有體，人而無禮！人而無禮，胡不遄死？論語、為政有云，人而無信，不知其可也。

我不是跟你掉書袋，我是表明我的態度，做人要有點底線，講點禮義，也守點信用！

不要一邊抱怨社會風氣差，一邊自己做那無信無義之人。

錢這東西生不帶來死不帶去，但你是個什麼人，是像個人還是個畜生的活法，你自己和你身邊的人都明白！

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得到這麼多贊，甚是惶恐。當初做決定時就是一家人兩句話的事，沒想那麼高尚，無他，從小受到的教育就是如此。仁智禮義信，漢人根本。這社會變了，但總有些人不會變。而且我也信人在做天在看，現在日子過的也不錯。

關閉了評論，實在擔當不起如此讚譽，謝謝諸位的謬讚。

皇佐與秋江

這問題我來回答一下！大家聽好了，這話問的就是臭不要臉！還好意思問啊？有點誠信嗎？在利益面前都不是人了，都是鬼！宅基地升值了就要回來，貶值了退給你行嗎？臭不要臉！無賴，潑皮！法律用來調解和約束規則，不是用來玩文字遊戲的！

飛翔

從法律上你是可以要回來的，並且早有先例，那就是曾經轟動一時的“北京宋莊畫家村案”。

２００２年７月１日，北京宋莊村民馬海濤將自己的自建房屋以4.5萬元的價格賣給了城鎮居民李玉蘭。2006年2月，得知當地即將被徵收修建地鐵，在鉅額拆遷補償的誘惑下，馬海濤一紙訴狀將李玉蘭告上法庭，要求確認當初簽訂的《房屋買賣合同》無效。

根據法律規定和土地政策，農村集體所有的土地使用權是不能出賣給城鎮居民的，村民的自建房是在宅基地使用權的基礎上建成的，因此是不能出賣給城鎮居民的。

而根據合同法的相關規定，如果合同違反了法律、行政法規的強制性規定，那麼該合同無效。

因此，最終法院判決馬海濤和李玉蘭簽訂的《房屋買賣合同》無效。

綜上所述，你也可以像馬海濤一樣主張《房屋買賣合同》無效，從而成功要回該房屋。

冰焰

我也講講我家的事 30年前我舅舅的宅基地沒錢蓋房子就送給我媽了 當時寫了贈予合同就是沒有過戶 也經過生產隊的准許 過了兩年我爸說不能白用舅舅家地基就給了2000元做為買地基費用 其間我們兩家關係都是很好的 而且在2004年 我爸把舊房拆倒從新建了樓房我舅舅也從未有任何疑意 可是就在今年我家的房屋屬於拆遷房需要拆遷 我舅舅找上門來要分拆遷補償 我家人為了不和舅舅家傷和氣也同意適當的給舅舅一些 可舅舅家不願意了 非要100萬 最後沒辦法我出面做調解看給40萬-50萬之間行不 舅媽一口回絕 現在這事就這樣僵持著 我家也沒拆還住著 哎 真是麻煩 不知道頭條有高人沒 我家這樣的事情該咋樣處理 放在你家你會咋樣處理？該不該給賠償款？

unny60385825

[案例]

老王頭1990年以8000元的價格將自己宅基地上的正房六間、東西廂房各兩間及院落出售給了城裡人老李。雙方簽訂了一份房屋買賣合同，並經過了當時村長和書記的簽字認證，由老李保留。2002年老李經過村委會的批准，花費人民幣20餘萬元對自己購買的房屋及院落進行了翻建。2015年老王頭聽同村小劉說“您不能把自己的宅基地賣給城裡人，宅基地現在太值錢了，還不趕緊要回來！”老王頭就是否能夠要回宅基地及房屋向律師進行諮詢。

農村私有房屋的買賣必然涉及房屋所處宅基地的交易，而宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相關聯，具有社會福利性質，用於解決農村村民基本的居住問題，非本集體經濟組織成員無權取得或者變相取得。民事行為必須遵守法律規定，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。老王頭和老李買賣宅基地房屋的行為違反了《土地管理法》的規定，損害了集體經濟組織的權益，故雙方簽訂的房屋買賣合同違反法律規定應屬無效。

根據《合同法》第58條的規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”結合本案，老李雖然對涉案房屋進行了翻建，但非滅失，系基於原宅基地而進行的建設，不屬於不能返還的情形，故老李應將涉案房屋返還給老王頭，老王頭亦應向老李返還8000元的購房款。

就老李翻建房屋所花費的20餘萬元的處理：1、如老李在案件處理過程中經法官釋明，仍堅持認為雙方簽訂的買賣合同有效，就該項損失其可另案向老王頭主張賠償；2、老李亦可以在無效之訴中提出反訴，向老王頭主張締約過失責任，法院會根據雙方過錯，結合誠實信用原則，對締約過失責任進行分配，從而確定賠償數額。

東友律師事務所

我家也是農村的，在前些年我家另外買了一戶人家的宅基地，當時那地契給了我們，我家找了村裡的書記，村長做的證明人，還簽了買賣協議。

現在遇到一些問題，我感覺挺為難，當時家裡買下後一直沒去辦理過戶，那個宅基地仍然寫著對方家裡的名字，去年去辦理過戶的時候，好多部門都不給我們過戶更名，原因是我們村涉及到一個拆遷補償和一個礦的補償，凍結了所有的過戶和戶口遷入情況。

家裡也找了一些人問，說宅基地我家這個情況屬於不合規，說一戶農戶只能有一個宅基地，這個情況讓我加很為難，我大學畢業後戶口就變成非農了。

不過我家妹妹嫁人了，還是農村戶口，現在只能祈求能把這個戶過到我姐名下了。

路過的好心人能幫我分析下我這個情況？謝謝各位了。

三分鐘辣評

看到這個問題，我挺感觸的，因為我身邊就發生了這樣一件事。十年前，我自己的一個叔，因為夫妻倆人長年在外打工做生意，一年到頭很少回家，中間因為生意問題缺錢，低價把村裡的宅基地賣了。

相信大家都是知道的，現在國家是禁止城市居民去購買農村的房屋的，而這一禁止規定最早的時候是在1999年《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁抄賣土地的通知》當中提出來的，這樣也就是說，如果你是在1999年之前賣的房子，那麼你們之間簽訂的買賣合同是有效的，如果還沒有過後，那麼對方是可以要求過戶的，你想買回來很難。

要是在1999年以後賣的，那麼你出賣宅基地的行為本身就不合理，你們之間所簽訂的買賣合同也就不會受到法律的保護，也就是說合同是無效的，既然合同不成立，那麼你是可以去找對方要回你的宅基地的，不過，你也應該要把當初賣宅基地所得的錢還給人家，至於雙方之間的賠償則可以雙方去協商了，實在協商不好那麼就只能去找法院來給裁決了。 所以說，農民朋友要是想把自己賣出去的宅基地買回來，那麼還需要具體去看情況，農村的宅基地和你在城裡買房子是不一樣的，你的宅基地是村裡所有，不能賣給城鎮居民，大家一定要慎重。我叔現在心急如焚，大家有什麼好的建議私信我謝謝🙏

茶農小罾

結論：法律規定可以！

類似的事情每天都在發生，最有名的的就是2007年發生的“北京畫家村”案。

北京有個地方叫宋莊，多年以前是一片農田，就是個非常典型的華北農村，但是離北京市區又不算很遠，這裡的房子也不錯，租金還很便宜，於是很多畫家為了親近大自然，就跟農民伯伯買了房子，自己裝修裝修，就搞起了工作室。來的畫家越來越多，這裡就成了遠近聞名的“畫家村”。

雖然一邊是農民，一邊是藝術家，都不是很懂法律的那種，但畢竟是天子腳下，首善之都，雙方還是正兒八經簽了合同，約定了甲方乙方，約定了房屋價款，約定了一經賣斷，不得反悔，還正兒八經約定了違約金。合同履行之後，一手交錢，一手交房，雙方皆大歡喜，村裡更是笑逐顏開。但是這一切都隨著北京城市化進程的推進而發生了變化，過去一套房子可能要賣十幾萬，擔心現在一旦拆遷能換回來幾千萬，這下子農民不幹了，開始找到律師，律師說：你可以主張合同無效，要求畫家返還房屋！

於是畫家村掀起了一波農民起訴畫家的熱潮，根據有關法律法規的強制性規定，農村宅基地不得出售給非本集體經濟組織成員的自然人或法人，農民和畫家簽訂的所謂房屋買賣合同，已經違反了法律、行政法規強制性規定，於是法官認定：合同無效，房屋返還。

這一石激起千層浪，很多人開始批判農民背信棄義，農民撇撇嘴：有本事你到法院告我去。結果所有人都偃旗息鼓，因為法律就是這麼規定的。

上海有特殊規定

但是在上海這個地方，情況又有所不同。上海市高院根據這類案件的情況，發現雙方的訴求並不完全衝突，比如畫家村案，畫家要的是房屋的居住權，農民要的動遷的利益，這完全是可以調和的，於是上海市高院出了一個會議紀要，規定對於這類情況，如果雙方合同已經履行完畢了，則不宜改變現狀。於是在上海也發生了類似的案件，但由於雙方合同已經履行完畢，法院開始打起了馬虎眼，既不認定合同有效，也不認定合同無效，甚至不駁回原告的訴訟請求，而是說“本院難以支持”，所以在上海的朋友，可要注意了。

邏格斯

首先，法律規定宅基地是不準私自買賣的，尤其非農業人口不能購買農村宅基地。

在我老家因為拆遷造成的宅基地買賣糾紛有許多活例子。我父母的一個街坊，把宅基地賣給一個城裡人，人家退休後過來養老的，房子翻修裝飾得挺好的。後來要拆遷，因為宅基地早已確權但是不能過戶（一方非農業），拆遷補償手續非原房主不能辦。這時原宅主反悔了，要求買家退還非法交易的宅基地，雙方互不相讓，官司打到縣法院。鑑於以前有過此類案例而法院判案多被人罵，縣法院以調節為主，法院出的解決方案雙方都不滿意，於是被擱了置好幾年。

如果讓我判斷很簡單: 此交易確實有非法交易成份，雙方都有違法責任。賣方，非法出賣宅基地，而且買賣合同俱在，已經形成事實交易，所以宅基地後續利益與賣家不相關了，他可以滾蛋了。買方，非法購買農村宅基地，已經形成事實交易。所以宅基地因為拆遷所得經濟利益歸買方所有。但是因宅基地產權所產生的房產補償不予支持。買方本來就沒有法律承認的產權，所以剝奪宅基地換房產的權利是說得過去的。有這種判罰案例以後，這類糾紛要麼私下解決，要麼認罰。

關鍵字: 城裡人 依法 \b三農