颱風|山竹

09.16的颱風“山竹”肆虐廣東，廣州作為珠三角相對內陸的城市，受損程度比起深圳、香港、珠海來說應該是比較弱的，當天在家摟著兒子教他聽外面的呼嘯聲，告誡他雖然我們家沒事，但是一定要敬畏大自然。

颱風天自然無法外出踩盤，老鄺待在家裡也沒閒著，通過社交圈和各位小夥伴互動，交流著戶型的選擇，大家的留言讓我獲益良多，特此撰文一篇與大家分享我對戶型的看法。

1、黃金戶型——143.9㎡四房兩衛

半年前的老鄺，踩盤是從來不看戶型的，因為我覺得產業和基建的權重比戶型更重要，但隨著踩盤的套數增多，愈發感覺其實剛需對戶型的重視比我想象更高，因此老鄺也在修正自己的投資邏輯，其中以下這種戶型就是我心目中的黃金戶型。配圖為保利公園九里戶型圖。

143.9㎡，並不是說大家一定要挑這個面積，基本上140-143.9㎡都是可以的，有一些誤差很正常。因為超過144㎡的算豪宅，目前廣州的豪宅對有過房貸記錄的買家（大家理解的四成首付）實施七成首付，也就是說只要你在全國有過房貸，即使你賣掉上一套房子，在廣州買豪宅都必須七成首付。大家感興趣可以去看看廣州的豪宅市場，猶如一潭死水流動性很差。

四房＞三房這個大家都懂，這種戶型的接盤俠是“剛需改善型”，用戶畫像是二胎+老人同住。設計上都能做到南北通透，而且據聞潮汕人從風水上喜歡這種長廊設計，把廳V.S臥室獨立開，互不干擾。

市區的很多樓盤由於建築年份較早，往往出現類似中海花城灣的137㎡三房戶型，或者亞運城天譽組團的144.07㎡三房。不討論地段優劣或者單價高低，我覺得這兩種戶型從設計上說是失敗的。

黃金戶型比較多出現在五年內次新房or新樓盤，老鄺隨便點幾個類似戶型的樓盤：荔灣區龍溪版塊的保利公園九里（總價550-600w）、蘿崗區香雪版塊的中海譽城（總價420-450w）、順德區大良新城的保利中環廣場（總價230-250w）。

2、剛需之王——89.9㎡三房兩衛

這是另一個老鄺很喜歡的戶型設計，最大亮點在於兩個衛生間，很多人覺得兩個廁所減少了等廁所的時間，其實這不是重點，重點在於夫妻需要私密性，結了婚的小夥伴都懂的，在此我就不展開。配圖為萬科金域中央豎廳戶型圖。

另外＜90㎡也是亮點，只需徵收1%的契稅，而90㎡~143.9㎡的房子需徵收1.5%契稅，能節省交易摩擦成本，你好你的接盤俠也好，動輒2、300萬的房子，能省則省。因此這種戶型的接盤俠就是“剛需自住”，用戶畫像為三代同堂。

這種完美解決剛需痛點的設計，我想萬科認第二，應該沒有其他開發商敢認第一。老鄺隨便點幾個類似戶型的樓盤：南海區千燈湖的萬科金域中央、番禺區祈福名都，其中前者既有橫廳又有豎廳。配圖為萬科金域中央橫廳戶型圖。

第一種黃金戶型基本做到南北對流，但是剛需之王因為面積較小，開發商往往把這種戶型設計成北向，而把南向預留給大面積戶型，因此遇到南向的剛需之王戶型且行且珍惜。但是老鄺覺得在這個選擇上，這一點小缺點比起它的優點不算啥。

3、其他建議

一手樓盤由於施工誤差，實際建築面積跟宣傳有一定差別，很容易超過90㎡、144㎡這條線。如果你是89.9㎡變成90.1㎡還好說，無非就是增加0.5%的契稅，但如果你由143.9㎡變成144.1㎡那就真的呵呵噠。。。等著你的是5.6%的增值稅，以及四成首付變七成（佛山變六成）。配圖為黃埔區府版塊的科城山莊四房戶型。