租金管制带来的种种影响，直接导致了一座城市的衰落，这座城市就是纽约。
战后的租金管制
美国政府实行租金管制主要有三个原因。首先是避免一种现象的形成——只有付得起高租金的人才能租房，而穷人只能露宿街头；二是避免房东通过无限期地提高租金，谋取暴利；三是因为租金上涨也是通货膨胀的一种形式，所以是不被政府允许的。
1906年，旧金山政府允许使用自由市场机制来分配住宿，允许租金在灾难发生后回到其应有的水平。即便如此，在那时的旧金山仍有大量的低价房出租。
随着人口向西迁移，1946年，旧金山的人口在6年间增加了约三分之一，住房短缺问题却远远低于1906年的情况，至少在报纸上是这么说的。但报纸上说“住房短缺是加州面临的最关键的问题”。报纸上的租房广告是1906年的十六分之一左右，而出售房屋的广告却多了3倍。在1906年地震发生后，每10个房屋出租广告，就有一个需求量。在1946年，每10个房屋出租广告却面临着375个需求量。
为何会有如此悬殊的变化？因为在1906年，旧金山租金的上涨是自由的。而在1946年，配给住房却有租金的最高标准，在当时收取超过规定的租金是违法的。
那么对住房按价格分配的论据是什么？第一点就非常值得怀疑，正如弗里德曼和斯蒂格勒观察的那样：“在1906年，尽管面临严重短缺，物美价廉的公寓和房子还是找得到。”第二点是很有误导性的。房东固然能从1906年的短缺中获益，但是解决住房短缺问题的最终解决方案，是必须建造新的房屋，但是，如果因为租金管制，房东不能从租房得到有吸引力的回报，那怎么会有人有兴趣建新的房屋？至于第三点，认为高租金是通货膨胀的一种形式，对此观点，必须认识到，在一个经济体系中不可能通过将商品从市场上撤走来使价格下降，而租金管制正是这么做的。
除了住房短缺，租金管制的许多其他副作用也显而易见。
首先，原本是用来扶持贫穷租房客的政策，到最后却导致很多房东其实比租户还要穷。例如，威利斯·奈特博士（Dr. Willys Knight）在密歇根州兰辛所做的研究发现，租户的平均收入大于房东的平均收入。（奈特，Postwar Rent Control Controversy，Research Paper 23，亚特兰大：佐治亚州立大学工商管理学院，1962年。）虽然差异可能是由于年龄差距引起的（很多房东都比较年长，租金是唯一的收入），但是进一步扩大差距的政策显然不是解决住房短缺问题的明智之举。
来自哈德逊研究所（Hudson Institute）的城市学家布鲁斯·布里格斯（B. Bruce-Briggs）坚定地说：“从一开始，纽约的租金管制就是一种对工薪阶层和中产阶级的补贴……（这些补贴中的）部分还来自对穷人的征税。”（布鲁斯·布里格斯，“Rent Control Must Go”， The New York Times Magazine，1976年4月18日。）当然，也有许多轶事或恐怖故事来说明这种非常常见的现象（可悲的事实是，许多旨在帮助穷人的社会计划事实上在做正好相反的事）。
笔者谈到了自己知道的例子：
我一位年收入超过3万元的好朋友。他在约克维尔有一处租金管制的公寓，不过他很少使用，因为他更愿意待在他的情人位于东区的阁楼里。不过如果他放弃这套公寓就是傻瓜了，因此他把这个公寓办成了一个临时的办公室或临时住所来借给朋友们，或者偶尔短租给其他人。当被求证这一点时，他将直视你的眼睛，告诉你老人们是多么需要他那套公寓。
其次，人为地调低租金导致房屋资源分配不当。由于租金低，人们不会想到要租小一点的房子。此外，那些有一两间空房间的房东无法进入住房市场，将房间出租给单身人士，因为他们收的租金还不够房间维修和重新装修的费用。由此出现的情况就是，许多个人和家庭都无家可归，而优质的可出租房却在市场没有立足之地。
住房市场的资金不足也导致了出租房设施的欠缺。在其1942年关于法国租金管制的文章中，德·约弗纳（de Jouvenal）贝特朗·约弗纳，“No Vacancies”，欧文顿—哈德森：经济教育基金会，1962年。这样说道，租金管制意味着一套有三到四个接待室的中产阶级公寓月租仅为2美元。“租金的涨幅不会超过一般收入的4%，”他评论说，“常常是小于1%。”在当时的巴黎，共有约16000处年久失修的建筑，他们只能等着被拆毁。82%的巴黎人没有浴缸或淋浴，一半以上的人居住处的厕所在室外，五分之一的人没有自来水。这样的情况也实在怨不得房东们，因为他们实在没有什么钱来进行维修。
由于资本存量不断恶化，贫民窟诞生了。由于在贫穷地区没有经济上的诱惑让房东来修缮居住设施，疫病开始蔓延。由于疫病蔓延，越来越多的房屋无法居住。这就是租金管制的影响，把曾经可居住的房屋赶出了住房市场。
纽约的衰落
租金管制带来的种种影响，直接导致了一座城市的衰落，这座城市就是纽约。联邦的租金管制政策于1943年11月开始在纽约生效，到1950年5月，州政府接管了管理权。1962年，纽约市全权进行租金管制，这无疑是搬起石头砸自己的脚。管制所造成的损害“不能单单由美元和美分来估计，那些倒霉的负责管制的官员现在不得不承认，管制所带来的遗弃和完全销毁，使得纽约每年浪费了3万个住宅单位”。
租金管制给纽约带来了恶劣的社会影响，摇摇欲坠的老房屋越来越脆弱，租户和房东的关系越来越对立。租金管制点燃了这个城市社会仇恨和阶级斗争的火焰，当时的纽约变成了这个国家仇恨的熔炉。
城市学家布鲁斯·布里格斯精炼地总结了在纽约市进行租金管制的后果。他指出：
租金管制鼓励租户留在原住所，从而降低了租户的流动性。它还鼓励人们享受比原本能拥有的更多的空间。这样就使得房东无法提供足够的服务，而法律又规定房东必须这样做，由此引起了无休止的诉讼（在1975年，纽约的房屋法庭受理了约50万件案例）。租金管制实施的代价就是纽约市和州1300万美元的成本。它也使得租户和房东花费了大量的时间成本和行政费用。由此也带来各种偷税漏税的违法行为。布鲁斯·布里格斯，同前。
租金管制对这座城市的经济影响也是深远的。“最高租金”每年的上涨幅度很少超过8.5%。相比之下，《巴伦周刊》指出：“税收和劳动力价格却以每年远超于10%的幅度上升，在过去的18个月中，燃油价格是经营成本总额非常重要的一部分，已飙升了2000%。此外，越来越多的房屋建筑都处于亏损状态。拖欠税款，这一原本只局限于一个或两个行政区的不耻行为，也广泛流传开来。”在1974年至1975年，房地产税的拖欠估计为2.2亿美元，在之前的两年分别是1.48亿美元和1.22亿美元。
如果政府机构坚持认为他们的政策缓解了民众住宿的费用，那么民众要求这些机构也考虑考虑上述这些成本花费，也是很公平的。战后这段时期的租金管制，像以往很多次的工资和价格管制一样，依然是一次昂贵的失败。
文/ 罗伯特·许廷格 埃蒙·巴特勒（摘自《四千年通胀史》）
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