在几年前的成都，很难想象“刚需”会成为一个项目的最大卖点。
位于郫都的中铁•奥维尔7月31日取得最新预售许可，清水，面积82-89平米，均价5700-6900元/平，最低首付14.7万。近地铁，小户型，总价低，这个极“刚”的项目热度非常高，乐居从其置业顾问处了解到，有8000多人递交了资料。不只是中铁•奥维尔，今年，包括中洲里程，世茂城等相当适合刚需购房者的项目都备受追捧。
中铁•奥维尔交资料现场
成都小户型刚需项目成为了备受追捧的香饽饽，但在未来的新房市场中，这样的项目可能会越来越少。
“被动改善”的购房者
从供销数据来看，90-130平米户型已经成为成都新房市场的主流。目前，成都新房市场90平米以上的户型成交占比已经达到了75%。并且大户型主导市场的趋势还在加强，与2017年相比，新房市场100平米以上的户型的成交占比在今年基本都呈现上升情况，相反，小于100平米的户型市场成交占比全线下跌。
图据：中成房业
那么问题来了，大户型成交占比持续上升，但购房者真的都在追求大户型吗？
乐居在采访了多为购房者后发现，一些购房者购买大户型不是因为他们真的有改善需求，而是因为当下新房市场的供应就是以大户型为主，本来的刚需客也就成为了新房市场小户型供应匮乏局面下产生的“被动改善”群体。
锐理提供的数据显示，今年上半年，成都新房供应量前三的户型分别为90-110平米、110-130平米、130-150平米，70-90平米户型的供应量只排在第四。
“本来我中意的是90平左右的户型，但摇号选房时，剩的只有110多平的了，放弃了不知道多久能再摇中，只有咬牙硬上大户型。”一位购房买了大户型的购房者告诉乐居。
乐居也观察了成都二手房的成交情况，发现在选择面更广的二手房市场，各个面积段户型的成交占比呈现出了和新房完全相反的情况——新房市场大户型占主导，二手房市场小户型是主流。
来自贝壳的数据显示，
今年上半年链家成交二手房中，90平米以下的户型是市场主力，占比达到了69.7%，并且小于90平米户型的成交占比近两年都呈现出上升趋势。与之相反的是，90-120平、120-150平、150平以上的大户型成交占比连续两年都在下跌。
2016年至2018年6月成都链家二手住宅各面积段成交占比（图据：贝壳 ）
为何二手房小户型市场成交占比如此之高？业内人士认为，
成都市场实际上依旧存在着大量刚性购房需求，随着新房市场刚需小户型被挤压，二手房自然会承接刚需的购买力，虽然目前二手房单价较高，但对于刚需购房者来说，小户型总价低，还是可以降低购房成本。未来，小户型新房只会越来越少
2017年，成都市规划局公布实施了《成都市城市规划管理技术规定（2017）》（用地与建筑分册），对比2014版，新版本中住宅用地、住宅兼容商业用地的容积率大幅下降。2014版中，成都主城区住宅容积率普遍在4.0甚至更高。按照新规，城市将降低开发强度，即“城市核心区最高容积率为2.5，一般地区为2.0，特别地区为1.5。容积率下降到2.5以下”。
乐居统计，2017年至今，成都出让的住宅用地就容积率基本上都在3.0以下，多集中在2.0-2.5之间。低容积率，也意味着开发商的产品打造将更倾向于改善。同时，随着地价的上涨，高地价也倒逼开发商做高端改善产品来获取溢价，既然走改善路线，那么小户型的设计自然会被摒弃。
我们可以看一下各个区域入市的高价地项目推出的产品面积：中南上熙府熙悦目前所推最小户型面积为107平米；绿地新城•新里桃溪川首批次房源最小户型面积121平米；美的新城公园天下第一批次所售房源最小户型面积113平米......
总的来说，在未来，小户型在成都新房市场中越来越少是大趋势，随着二手房和新房之间的剪刀差逐渐减少，刚性购房需求将进一步从新房市场向二手房市场转移。
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