新浪乐居讯 台风，是房屋验伪强手。“山竹”过后，我们知道了哪些房子是绝不能买。千万的海景房、山景房也不一定就稳胜，漏水、房屋质量、小区物业防护能力等，在高企的房价面前，我们更应该有清晰的辨别能力，你的房子应该配得起它的房价。
或许今年的金九银十不如往常，但是对于房子，我们该住的还是要去看。继上周西部组团（南山、宝安、光明）推出之后，今天为大家详解中部组团（福田、罗湖、龙坂）。福田、罗湖、龙坂是深圳核心金三角，在限价的行情下，今年的新房会给我们带来什么样的惊喜？
乐居特意精选罗湖、福田、龙坂深圳中部片区即将发售的新盘：实地剑兰郡（罗湖）——中洲湾（福田）——大族云峰（龙华）——安宏基天曜（龙华）。与动辄新房均价10万+的高冷南山不同，本期中部线稍具亲和力，为深圳中产阶级完成现实购房梦想助力。
罗湖
自2016年起，“城市更新、新罗湖、棚改”成罗湖建设三大关键词，2017年，粤港澳大湾区两个重要机构落户罗湖，罗湖成为大湾区核心枢纽和重要节点，作为深圳经济特区最早开发的城区，罗湖虽然城市面貌偏老旧，但其密集的交通网络和便利的生活配套依然让不少置业者将目光聚集在此。根据区政府的最新规划，罗湖力争到2021年新开工项目累计达到50个，在建及建成项目达到100个，新建产业空间750万平方米，罗湖并没有航空限高，罗湖是深圳最有可能产生摩天大楼群的中心城区。其中，蔡屋围、湖贝、笋岗等三个片区，未来都可能成为摩天大楼的聚集地。
线路一：实地剑兰郡
罗湖精品小体量住宅
实地剑兰郡位于深圳罗湖中心区，项目占地6140㎡，总建面33010㎡，涵盖住宅、商业两种业态。项目共由1栋分2座塔楼组成，1、2层为底商，3层为架空层包含花园和泳池，共有住宅319户，最高层数31层。
地址
罗湖区红桂路红桂横街27号
户型面积
70-112平2-3房（具体户型暂未公布）
套数
318套住宅（精装交付）
价格
参考周边二手均价 80000元/平
入市时间
预计10月初
交通
项目700米范围内与地铁1/2号线大剧院站、地铁3/9号线红岭站无缝接驳，无需换乘即达深圳各大中心区。另有罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸（建设中，预计2018年底建成）三大口岸环绕，广深港高铁9月23日正式开通后，半小时内可从项目通达香港。
配套
◎教育：桂园小学和红桂中学，距离本项目约为500米。
◎商业：万象城、KKmall、1234Space、岁宝百货等大型集中商业MALL
文体配套：2公里5公园，荔枝公园、人民公园、洪湖公园、罗湖文化公园、深圳儿童公园。
楼盘点评
虽与后起之秀南山福田相比，罗湖二手价格依旧处于“相对低洼”，但从生活配套的便利性来看，老牌罗湖依旧不输于这两个片区。
罗湖目前在售新盘少，供地紧张，实地剑兰郡是近期较受关注的小体量住宅产品，项目所在的红桂片区，3公里范围内有kkmall、万象城，地王大厦等，属于深圳最大规模的重要高端商圈，周边集中式购物中心以及大厦聚集，人气旺盛，生活交通文体配套发达，在百度地图1.5公里内同时分布8个地铁站点，轨道交通也非常发达。
区域有多个品牌开发商主导的大型旧改项目，包括京基蔡屋围统筹更新、华润的湖贝旧改等，这两个规划总建面超过200万平，未来将拉动区域配套升级。
项目为实地地产在深圳首发作品，主力产品为70-112㎡，主要定位为刚需或刚改家庭， 由于项目本身定位为“小而精”，花园小区不大，容积率为5.12，可圈可点的为该产品设计部分，除建筑外立面采用了造价成本较高的陶板设计之外，而交付后的精装修采用了如人脸识别功能、智能鞋柜、智能联网生鲜柜及物流柜等智慧家居和社区智能体系等。
户型图片
周边二手房价
福田
福田区的购房需求量一直位居深圳前列，除了自带的城市中心地理位置之外，更自带宜居属性，这里汇聚了深圳最为优质的文体、教育以及医疗设施，但由于土地资源匮乏，福田区的供应一直属于供不应求的状态，在售新盘更是屈指可数，住宅更是稀缺。目前除了部分尾盘在售，仅个别暂未开盘的新盘在售，如果价格趋于合理，相信在金九银十应取得不俗的成绩。
线路二：中洲湾
大金沙都会活力区
作为福田大金沙片区最大体量的项目，项目共分为三期开发，其中一二期总建面为126平，中洲湾自在建起便颇受关注，属于福田较热的新盘，项目处在滨河大道与椰树路的交汇处，紧邻福田CBD，集住宅、服务公寓、超甲级写字楼、精品酒店，以及16万平的主题商业街区为一体的多元复合业态综合体。
地址
福田区滨河大道与椰树路交汇处
户型面积
项目首推的02-04地块，包含三座住宅及一座公寓。住宅户型面积为89-142平三至四房，分别为三梯三户和三梯四户，西南和东南朝向。公寓户型面积为35-60平1-2房，户户带景观阳台。
套数
A/C/D座为住宅，首推229套，毛坯交房。B座为公寓，首推408套，带精装修交房。
价格
待定
入市时间
暂定
交通
距离7号线与9号线交汇处的下沙站400米，对外交通便利，滨河大道、福荣路、福强路、沙嘴路、新洲路联通中心区、福田南、车公庙、南山等核心区域。
配套
◎教育：目前周围有上沙小学、下沙小学，公立初中有上沙中学。
◎商业：京基KKone目前已开业，中洲项目自带的16万平商业街区，毗邻待开业的绿景红树湾壹号佐阾商业中心
◎文体：福田体育公园、上下沙广场，未来规划有沙嘴中心广场、景观步行街通往红树林。
△项目首推4座塔楼，A/C/D座为住宅项目，B座为公寓。
楼盘点评
从体量上看，中洲湾分三期开发，借助大金沙片区规划利好，在寸土寸金的福田CBD算为数不多的大型综合体新盘项目，自然颇受置业者关注。政府斥资300亿打造的大金沙片区，改造范围主要包括沙尾村、沙嘴村、上沙村和下沙村四大城中村、上沙工业区、金地工业区和沙尾工业区三大工业区以及旧住宅区（金地花园）等十二个小功能区域。政府拟投入300亿，总建350万㎡住宅与412万㎡产业空间，分近期、中期、远期三个阶段开发，包含市级公园、生态文化风情街、博物馆、休闲购物街、游乐园等一系列公众场所，片区未来很有想象空间。作为大金沙片区的标杆项目，可以说，中洲湾未来将成为大金沙片区的标杆楼盘。
除了大金沙的规划片区利好，项目周边配套较好，除了7、9号线下沙站距离400米左右以外，距广深港高铁福田站地铁2个站距离，约15分钟车程，目前广深港高铁已正式开通售票，从福田至香港西九龙为20分钟车程。
作为大金沙片区的超百万方的大体量综合体项目，位于福田中心区，配套成熟，车公庙商圈、福田CBD、福田高铁站，深圳湾超总，福田含金量最多的配套都在项目半小时生活圈内。
目前在售的02-04地块仅推出部分住宅和公寓产品，但距离福田CBD、车公庙等白领集中的片区仅为1个地铁站距离，周边租赁市场旺盛，人流密集，小户型公寓的租赁价格可期。
项目临近的学校为上沙小学、下沙小学，在整个福田区排名并不突出，且片区公立中学仅有上沙中学一所，地段与学区配套并不匹配。不过，据福田区教育局发布的消息显示，下沙小学等18个城中村品牌学校将分别和园岭小学等福田优质名校签署校际结对互助提升合作协议，共同推动城中村品牌创建学校体质升级，未来或将会补齐该片区的教育短板
周边二手房价
龙华
线路三
大族云峰、安宏基天曜
让市场久等的坂田明星楼盘——大族云峰
大族云峰与福田CBD隔银湖山相望，无体是体量还是地段，都是在坂田众多新盘中受关注项目。这五年来迟迟没有入消息，据新消息称十月份将入市。项目总占地约5.7万平方米，总建筑面积约42万平方米，集4.3万平方米商业、1栋约4.4万平方米写字楼、8栋中高档住区于一体。整体小区间布局合理，幼儿园与游泳池主要集中在项目二期，商业中心则在一期。5栋楼间距最大98米，最小93米，围合式小区，中间为小区园林。
地址
坂雪岗大道与永香路交汇处。
户型面积
92平方米3房2厅1卫，103平方米3房2厅2卫，140平方米4房厅2卫，166平方米4+1房2厅2卫。
套数
一期764套住宅，分布在3、5、6号楼。3A、3B全为92平方米三房户型，2梯5户；4号楼是保障房；5号楼为103平方米四房；6号楼是140平方米以上的大户型；10号楼是写字楼，只租不卖。
价格
待定，旁边中铁诺德中央道一期86平三房均价约5万/平。
交通
距离地铁5号线坂田站1.1公里约，杨美站约1.7公里。
配套
◎教育：有9班公立幼儿园、18班公立小学。学校名为坂田实验已经在今年9月开学。
◎商业：据最新得知消息，大族云峰商业部分意向签约超市是沃尔玛，若成功签约，这将是坂田首个沃尔玛超市。目前坂田商业匮乏，传统中介以布龙路为界，划分坂田南与北，大族云峰所在的坂田南却一个大型商圈也没有。放眼整个坂田商圈有限，星河WORLD的COCOpark已在试营业、奥特莱斯8号仓、信义嘉御山、佳华领汇广场和天虹商圈，是算得上规模稍大的商业区。
龙华红山仅存新盘之一安宏基天曜
龙华最受瞩目的核心片区是红山，不仅片区房价高，各式配套及规划也是市级的高规格。几年前叱咤深圳楼市风云的水榭春天、中航天逸、绿景1866等标杆社区已就大家熟知的二手楼盘。片区目前还有新盘金茂府、金亨利二期及安宏基天曜，这也预示着片区的住宅新增供应接进尾声。
安宏基天曜即将开放营销中心，可以期待。占地面积约1.8万㎡，总建筑面积约15.8万㎡，包含3栋商品住宅，1栋32层保障房和1栋33层写字楼。其中，商品住宅为36-37层，主推建面约104-185㎡的大户型，共394套房源。停车场规划1096个。
地址
深圳市龙华区新区大道与中梅路交汇处
户型面积
104-185平三到四房
交通
距离地铁4号红山站步行约5分钟。4号线承担龙华与福田等区域联系的南北干线，早高峰时段拥挤程度严重，平峰时段舒适，是典型的潮汐客流线。
地铁6号线目前在建中，预计2020年底通车运营，连接光明、龙华和福田等区域的又一南北纵线。深圳北站换乘地铁5号线，分流东西向如宝中、前海和布吉、罗湖北。公路方面，项目靠近龙华人民路、新区大道两条主干道，可由市政快速路福龙路到达福田、南山等中心区域。
配套
◎教育：教育配套方面，项目西侧紧挨着阳光花华业玫瑰幼儿园，小学和初中学区都处在龙华区实验学校的单校划片范围内。但是具体仍要以教育部公示为准。
◎商业：项目距离龙华九方购物中心仅一路之隔，生活配套完善。未来还可以共享龙光玖钻约10万㎡的商业，以及号称龙华版欢乐海岸的红山6979。项目南侧规划了一所集医疗、科研、教学、预防保健功能于一体的市属三级甲等综合性医院，名为新华医院。目前还没有实质动工，预计2020年建成。
安宏基天曜所处的地块整体由新区大道和中梅路合围而成。东边为龙光玖钻，东北面被高密度的华业玫瑰1、2期“包围”，北面紧挨的空地规划为邮政支局的保障房，新房受限价影响，且所处地段优越，该项目市场关注度较高。
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