《長租公寓的日與夜》之三：租金貸破題

長租公寓爆雷！一夜之間，國家提倡，市場需要，多方獲利，如朝陽冉冉上升的新興產業長租公寓變成了許多人眼中的騙子企業，究竟該如何來看待個別長租公寓資金鍊斷裂的現象？被千夫所指的租金貸本身其實是先進的金融創新？連續兩期《長租公寓的日與夜》，創享智庫首席專家陳劍博士，解析了美國的長租公寓市場，本期，陳劍博士不但直擊當前長租公寓的核心問題——租金貸究竟該如何破題，更開出了金融藥方！

文章一共3800字，10分鐘的時間，讓您搞懂租金貸問題！

租客有選擇租金貸的權利，這個金融產品其實本是有社會福利的金融創新產品。

租客該如何規避租金貸的風險，有一個簡單的解決方法：在貸款條款裡附加一條還款條件——長租公寓必須保持運營，否則剩餘貸款不用償還。

金融的本質是在不同時空的價值和風險的交換，長租公寓亦如是。

租金貸並非洪水猛獸，而是長租公寓企業為提高資金使用效率，而採取的一種金融創新工具，對於租客而言也是一種更加靈活的租金支付方式。

最近，杭州鼎家網絡科技有限公司宣佈停運，數千名租戶，以及背後的房東和消費金融機構陷入糾紛。據財新記者調查發現，鼎家利用租戶信用，以消費貸或者租房分期等形式，向各類金融機構包括網絡小貸和銀行信用卡部門融資。辦理網絡貸款的租戶普遍對自己“被貸款不知情”，辦理信用卡房租貸款的程序也存在重大漏洞。

租金貸的“三宗罪”到底有沒有道理？

這則新聞似乎坐實了近來受到口誅筆伐的租金貸的罪名：

罪名之一：長租公寓企業誘導租房者在不知情的情況下與網貸公司簽下分期貸款合同，並快速獲得本金回款；

罪名之二：長租公寓企業把租房者的貸款本金用去大肆擴張房源並吸收新的貸款回款，甚至不惜每單虧本，其擴張模式類似P2P包裝的龐氏騙局；

罪名之三：這種模式一旦資金鍊斷裂，租房者的還款是付給網貸公司的，而網貸公司已經把本金付給了長租公寓企業，而長租公寓企業這時無法支付給房東，因此會造成社會不穩定。

但是仔細分析之後，這三項罪名並非那麼實在：

第一宗罪其實不是租金貸的問題，而是如何發放租金貸，以什麼樣的方式簽署貸款協議的問題。租金貸本身是分期付款的一種，對於緩解租客付款壓力，是一種有益的創新。當然，這要建立在租客瞭解並自願的前提下。目前國內租房主要的付款方式是押一付三（甚至還有押一付六的），也就是按季度付房租。對於大部分租客來說，這是一種不小的壓力，假設房租佔收入的三分之一，那每隔三個月就要把全部月收入用來交房租，對於習慣做“月光族”的年輕人，是不小的考驗。而採用分期付款的方式把季度付款轉換為月付，也減少了租客現金流管理的難度。抑或在年付房租的折扣要優於利息支出的情況下，採用租金貸的方式提前償付房租，並進行分期還款也是理性經濟人的合理選擇。只要是在雙方自願，信息公開，透明披露的情況下，租客有選擇租金貸的權利，也可以選擇按照傳統方式支付房租，那麼這個金融產品就是具備帕累託累進的有社會福利的金融創新產品。據瞭解，目前居於頭部的長租公寓企業基本上都能按照自願，公開，透明的原則與租客簽署租金貸協議。

第二宗罪也不是租金貸的問題，而是租金貸本金回款應用的問題。要強化問題的嚴重性，最好當然是把租金貸描述得越黑越好，但是租金貸真的和P2P龐氏騙局有可比性嗎？國內常見的P2P融資騙局，主要特點是利用新進入平臺的投資人所投資的資金，支付早期投資人的利息和短期回報，從而利用這種“高收益高回報”假象騙取更多的人進行投資，本質是“拆東牆補西牆”，當其無法繼續誘惑新的投資人入場，資金鍊就會斷裂——平臺跑路、關門、停業也就隨之而來，給投資人帶來巨大的損失。對於長租公寓行業來說，提前收到的租金屬於企業的預收款項，主要應用於支付房租和裝修改造成本。長租公寓企業與傳統的中介機構有著本質區別，為了滿足年輕租客的需求變化和消費升級，需要對其持有的房源進行裝修改造，從而為租客打造更優質的居住環境，提升租住體驗，以獲取租金溢價。這部分支出屬於企業正常的經營性支出。企業將預收款項應用於自身正常業務發展範圍內的房租、裝修等經營性支出，這是無可厚非的，與所謂的P2P擴張模式沒有任何可比性。

租金貸最嚴重的第三宗罪是：長租公寓的資金鍊一旦斷裂，房東和租客都會成為受害者，並且造成嚴重的社會問題

任何一家運行不善企業的倒閉，都有可能帶來上游和下游供應鏈上的企業的應收和應付賬款的損失。只不過在長租公寓的情況下，上下游企業變成了房東和租客。我們設想一下，假如沒有租金貸，長租公寓企業是否可以用應收賬款（未來房租）去貸款（或者ABS融資）？答案是肯定的，只不過這時如果出現違約，最後損失的是金融機構（銀行或機構投資者）。在這種情況下，房東依然無法得到補償，但是可以提前

在這種情況下，租客似乎是最大的受害者，或者說是明顯的弱勢群體：貸款必須接著償還，而房子卻要被房東收回。其實，有一個簡單的解決方法就可以化解這個問題：在貸款條款裡面附加一條還款條件：長租公寓必須保持運營，否則剩餘貸款不用償還。這樣一來，就把租金貸的信用風險由單純租戶的信用風險變成租戶和長租公寓的共同信用風險：只有在租戶和長租公寓企業都不違約的條件下，貸款機構才能拿到本金和利息償付。當然，這時放貸的金融機構就要慎重考察那些激進擴張的長租公寓企業，或者要求其提供第三方的信用擔保或保險，這樣也會抑制長租公寓企業對於租金貸本金回款的濫用。

租金貸與龐氏騙局的P2P有本質區別

金融的本質是在不同時空的價值和風險的交換，比如存款是把確定的現金變成了長期的固定回報，買股是把確定的現金換成長期的不確定的回報，而分期付款是把確定的短期負債變成了長期的確定的負債。公司金融的核心問題，就是要選擇如何去融資（選擇負債）來投資到怎樣的項目中去（選擇資產），才能使公司的價值最大化。

對於分散型長租公寓來說，其負債是固定的3-5年的房租支出（付給房東），外加初始的裝修改造費用；其資產則是未來的租金現金流（來自租客）。其主要的收入，則來自於租金的價差，這部分收入，必須要能夠覆蓋初始的裝修改造費用（一般在兩年左右），並且能夠產生一定的盈利。由此可見，在沒有租金貸回款的情況下，一般要等到兩年之後，長租公寓企業才能夠有新的現金流積累用於新的公寓裝修改造。

租金貸，對於長租公寓企業來說，把未來的租金現金流收入變成了現金，可以直接用於覆蓋初始的裝修費用，以及部分支付租房的續付租金。這樣相對來說，大大提高了初始募集資本的使用效率，也提升了公司的價值。

長租公寓的擴張，與龐氏騙局的P2P有著本質的區別：龐氏騙局的P2P沒有真實的資產，或者資產收益在刨掉壞賬信用損失的情況下，不足以支持資金成本，完全依靠擴大規模，借新還舊來續命，其新形成的資產實際上在刨掉資金成本之後是負資產，會不斷蠶食股東權益，因此是完全不可持續的。而長租公寓企業的租金貸回款，主要是用於舊公寓的翻新改造，在資產負債表上會表現為增值的資產，在負債不變的情況下增加股東權益，因此是可以持續的增長模式。

由此可見，租金貸回款本質上是一種提高初始資本金使用效率，最大化股東權益的一種金融創新工具，同時這種創新對於有需要的租客來說，也會減小其現金流壓力。對於規範經營合理擴張的企業而言，主要的風險不是長租公寓企業的經營壓力，因為從基本面分析可以看出，在收房價格合理的情況下，其出租業務是盈利的；因此租金貸的主要風險是長租公寓現金流管理的風險，也就是有可能租金貸的回款被大量用於前期舊公寓的改造，而之後的租客選擇傳統方式付房租，造成期限錯配，導致短期債務無法支付。但是這並非根本的商業風險，而是現金流管理不善的流動性風險，可以通過短期的過橋貸款或者第三方擔保解決。任何一種新的基於互聯網的創新模式，在擴大規模的成長階段都會遭遇一定程度的資金困境，企業都會面臨一定時間的虧損狀態。融資和創新性的金融手段都是保證企業正常運轉下去的基礎。一旦企業發展進入成熟期，形成了規模效應，主營業務和各項增值服務帶來利潤，企業就會進入良性循環的軌道。當年的電商、團購和外賣、打車平臺（Uber）在成長階段都遭受過龐氏騙局的指責，這種指責主要來自於傳統行業的從業者對新生事物的不瞭解和排斥。

綜上所述，租金貸並非洪水猛獸，而是長租公寓企業為提高資金使用效率，而採取的一種金融創新工具，對於租客而言也是一種更加靈活的租金支付方式。從本質上講，這就是一種消費分期付款，與汽車分期、家電分期、信用卡分期沒有本質的區別，只不過由傳統的商家-消費者-金融機構的三方關係變成了房東-長租公寓-金融機構-房客的四方關係。在長租公寓企業把租金貸回款主要用於舊公寓的翻修和改造的情況下，其商業風險是可控的；現金流管理不善的流動性風險也可以通過其他的金融工具或者擔保加以解決。對於租客的保護，可以通過在租金貸條款中附加長租公寓持續運營的還款條件，這樣也能使得金融機構更加慎重選擇那些經營穩健的企業，淘汰那些擴張激進，經營不善的企業。

一個新興行業的初始成長階段，魚龍混雜，泥沙俱下，不排除一些不規範的長租公寓企業甚至黑中介依靠租金貸實現擴張甚至把款項挪作他用。由於這類租賃企業市場佔有率低，經營不規範，難以吸引融資注入，抗風險能力差，很容易倒閉，給租戶和房東帶來損失，引起社會對於這個行業的質疑。在此建議政府儘快出臺租金貸的相關監管政策，以免劣幣驅逐良幣，也避免“長租公寓爆倉”這類聳人聽聞的言論影響行業的健康發展，造成輿論恐慌，讓租金貸——一個有益的金融創新工具可以得到更多人的理解和接受。

如何避免租金貸的濫用和長租公寓的其他問題，都需要政府的積極監管，在下篇中，我們將討論政府主管部門應該如何作為和不作為，來保障租客的權益，又不至於過分扭曲市場，並促進住房租賃市場的長期發展。敬請期待《長租公寓的日與夜》之四：政府的作用。

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