【內容提要】現將公司以其自有房產作為出資，投資於其他企業涉及的法律及財稅問題彙總分析如下 ，供大家參閱。
一、以自有房產作為出資的法律問題
《公司法》規定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。
對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。
【解析】
1、公司以自有房產（擁有所有權）作為出資，符合法律規定。
2、房產包括土地使用權和地上建築物所有權。股東可以單獨以土地使用權出資，也可以將土地連同其上的建築物一同出資。
3、以房產出資必須進行評估作價。
二、以自有房產作為出資涉及的稅務問題
（一）需要繳納稅種
1、增值稅
《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第50號令）規定，將自產、委託加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶，視同銷售貨物。
財政部、國家稅務總局《關於全面推開營業稅改增值稅試點問題的通知》（財稅[2016]36號）規定，銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。有償是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。
【解析】
（1）以自有房產作為出資，屬於增值稅法所稱的“視同銷售”，需要按法定稅率10%繳納增值稅。
（2）銷售2016年5月1日前取得的房屋以及房地產開發企業銷售《建築工程施工許可證 》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產老項目，可以選擇簡易計稅，適用5%的徵收率繳納增值稅（不得抵扣進項稅額）。
2、土地增值稅
財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規定，對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。
財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）規定，對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字〔1995〕48號文件第一條暫免徵收土地增值稅的規定。
【解析】
根據上述文件的規定，結合土地增值稅要義，以自有房產作為出資，應當計算增值額和扣除項目金額，按四級超額累進稅率計算繳納土地增值稅。
3、企業所得稅
《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》規定，企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務。
【解析】
根據上述文件規定，以自有房地產作為出資，應當確認銷售收入，併入企業年度應納稅所得額，按適用稅率繳納企業所得稅。
計算繳納增值稅時，實質上已確認了所得稅應稅收入。
4、印花稅
《印花稅暫行條例》規定，產權轉移書據屬於印花稅的徵收範圍。
【解析】
以自有房產作為出資，應當按照投資合同（協議）載明的價格，適用萬分之5的稅率，計算繳納印花稅。
（二）相關價格的確認
1、出資價格
按照《公司法》的規定，以自有房地產作為出資，應當進行評估，並以評估價值確認出資資產價值。
《企業會計準則》規定，投資者投入非貨幣性資產的成本，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。
【解析】
以自有房產作為出資，應當進行資產評估，按照評估價值確認出資資產的價值；通常情況下，法定評估機構作出的評估價格，視為公允價值。
2、稅法關於出資資產價值的確認
國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》規定，房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
（1）按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
（2）由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
【解析】
上述規定不僅適用於土地增值稅清算，也適用於增值稅和企業所得稅。
三、房產稅
《房產稅暫行條例》規定，房產稅是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅餘值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收；房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區徵收。
房產稅區別房屋的經營使用方式規定徵稅辦法，對於自用的房屋按房產計稅餘值徵收，對於出租的房屋按租金收入徵稅。
1、從價計稅應納稅額=房產原值×（1—30%）×1.2%
2、從租計稅應納稅額=房產租金收入×12%
【解析】
在擬出資房產作為投資前，其房產屬於房地產企業的開發產品，不屬於房產稅的徵收範圍，也就是不需要繳納房產稅。
出資後，出資房產轉換成為新設立公司（被投資企業）的資產（房產），新設公司需要根據房產稅的相關規定，繳納房產稅。
四、股權轉讓需要繳納的稅種
1、企業所得稅
項目公司將其原以房產作為出資的股權轉讓時，需要計算股權轉讓所得，併入企業年度應納稅所得額，繳納企業所得稅。
應納稅所得額=股權轉讓收入－股權計稅成本
如果平價轉讓或折價轉讓的話，沒有應稅所得，不需要繳納企業所得稅；但轉讓價格不公允的除外。
2、印花稅
股權轉讓屬於“產權轉移書據”稅目，需要按萬分之5繳納印花稅。
五、公司清算
如項目公司清算，需要計算清算所得，繳納企業所得稅。
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