撰文：《昆明樓市》地產小陳（是我啊，是你們最愛的小陳啊）
昨天，小夥伴定了呈貢某小區的房子，直接問我“你說能漲到2w嗎？”
（總有一天漲到2w，但總有一天是哪天，我也說不清楚）
多少人買房奔著2w的目標去買了一萬三的盤，又有多少人奔著3w的目標去買了一萬八的盤？
本文關鍵詞：昆明，普通高層難上2w/㎡
二環內樓盤價格現狀
海倫堡中央廣場
“海倫堡中央廣場4號地塊，12樓和17樓，中間戶型，100㎡三房，最近都是9折促銷，單價1.52w，可以買嗎？”
（網友MIKE問我）
其實，海倫堡中央廣場的優惠一般都是88~92折之間，也不存在什麼促銷。
但是這1.5w的單價，已經突破了我以往的價格認知了——我一直以為都是1.7w左右！
海倫堡中央廣場是一環邊市中心樓盤，精裝修的房子，樓層也不差，怎麼就1.5w了？
這1.5w的單價就憑這地段，我是服氣的。（旁邊的雲投景苑二手都要1.4-1.5w了）
當然，戶型有好有壞，咱們不能以最一般的戶型來評價價格高低。
實際上海倫堡中央廣場的戶型設計比較尷尬——三梯八戶的筒子樓，可是南向兩個端頭都是97㎡三室兩廳一衛。（還有在售，單價1.65w-1.7w左右）
而最大的戶型三室兩廳兩衛的126㎡戶型居然是東北/西北向。（朝向不好，價格又賣不上去）
典型的好朝向沒有用到好戶型上。
該項目月底還要開盤，這次總算南向端頭125㎡的三室兩衛了。（正在認籌，整體價格待定）
實際上該項目去年7月首開以來，當時是毛坯交付，首開價1.3w左右（最低1.2w），如今，精裝房最低1.5w（最高1.7w+），差不多也漲了一些。
沒上2w的盤，使勁蹦躂了一年，還是沒上2w。
華潤悅府
曾經太過高調，他現在如今只想做一個安安靜靜的美男子（樓盤）。
去年12月首開，首開戶型170㎡、220㎡，帶裝修（裝修標準確實都寫在了合同裡面，是目前昆明“豪宅界”非常規範的了），戶型一般般，很多土豪嫌棄170㎡戶型太醜，直接選擇220㎡戶型。（首開的效果來看，確實是220㎡戶型更搶手一些）
（圖片來自網友weigege，華潤悅府精裝修交付標準，寫明瞭品牌）
當時的單價在2.2-2.3w之間，最高接近2.4w。
也許是“華潤萬象城”之名太盛，還帶動了旁邊的二手房小區香樟俊園業主的自嗨（漲價）。
第二次開盤的189㎡戶型，幾乎把前面開的170㎡戶型秒得渣都沒剩下，價格依舊2.2w。（售樓部報價）
9月份還新推了二期產品，97-160㎡普通款戶型（之前都是“大平層”），也是帶裝修，但是確實跟之前2梯2戶沒法比，這個就一2梯4戶假板樓。
在售的97㎡戶型，售樓部報價200w左右（實際上不到這個價，開盤的時候網友反饋190w左右，但是戶型真的就很一般了）。
（華潤悅府97㎡戶型，單面採光）
130㎡戶型，售樓部報價250w左右。
當然，你以為一期的房源就這樣【完美售罄】了嗎——售樓部還有之前首開/二次開盤戶型在售，並夾雜著毛坯/躍層/精裝/平層/公寓等多種搭配……（我已混亂）
上了2w的盤，活得也不是那麼輕鬆，更沒有蹦躂到更高層次。
二環內樓盤為什麼上不了2w？
看二環內的其他樓盤的動作：
（萬彩城公寓9月21日開盤，也就是今天開盤，折算一下最小戶型30㎡，48w起，那就是單價1.6w【起】）
（新迎新城公寓也是本週開盤，此前去售樓部說價格可能1.8w，待定）
（俊發逸天峰的公寓1.4-1.8w）
注：以上三張圖片均來自開發商官方微信文章
可惜，就算如俊發逸天峰的地段，住宅單價2.5w+，公寓價格也得打個對摺（1.4-1.8w），還得時時搞些有意思的促銷活動提醒大家“我要賣公寓”。
（當然這樣一比，萬彩城這些怎麼就賣1.6-1.8w？還好還好，是loft，產品不一樣）
市中心的樓盤，起點1.5w+，大家都抱著很高的期待，希望一舉突破躥上2w，可事實上，真的沒那麼輕而易舉。
海倫堡中央廣場、華潤悅府、萬彩城等等樓盤，代表了一批在地段在一環和二環之間的普通樓盤異常尷尬的處境：
1、都是1.5w+的起點，卻不好把控營銷節奏；（偏遠的xxx都賣1.5w了，我怎麼也要貴1k才能體現價值吧，一般都有這樣的心態）
2、土地金貴，高容積率，產品/戶型很容易被偏遠一點的真板樓秒殺；
3、擁有繁華的市中心地段，但又不像熱門區域那樣有想象力（炒作空間）；
4、拿地就要拆遷（可能還有回遷房），拿地的時候土地性質也規定了商業配比，導致賣完住宅，就要賣公寓/loft公寓/返租公寓……
5、配套成熟，也代表著競爭對手不僅是其他新樓盤，還有次新二手、老破小甚至是帶優質學區的老破小。
高端項目的“高低配”，但整體還是沒過2w
再來看部分高端樓盤中的部分高價產品。
前段時間，昆明融創萬達城首開1400多套房源，起價1.3w，最高價超過2w，甚至是2.2w。
面向滇池第一排：樓棟最佳，20棟，16層房源208㎡戶型，可觀滇池，毛坯房，總價465.3w，折後單價21251。
實際上，這套房子在當時首開也不是最貴的，最貴樓層應該是19-20層。
反觀融創萬達城靠近碧雞路的那一排，房價就完全是打了個6折了。
“第一排：7棟價格最便宜，17樓01號房，148㎡戶型西端頭，1.33w；16樓02號房，126㎡中戶，1.38w”。這樣下來，咱們只能折中一下，融創萬達城的均價應該是在1.6-1.7w左右。
再以巫家壩區域為例。
保利堂悅上月首開，最低價2樓，單價1.57w，最佳樓層最佳戶型1.95w，折算下來，整體均價同樣是1.7-1.8w之間，沒有超過2w。
後期即將首開的中南雲境、中鐵建西派國樾、中交金地中央公園、綠地東南亞中心也好，對外釋放的報價均是在1.8-2.1w之間，總體來看，還沒開盤，報價都是相互試探。
（加之政府一系列的限價措施，均價2w更是沒戲的）
滇池路/會展片區，他們房子不一樣，不一樣
再看昆明房價最高西山區。
根據地產大號米宅的統計，這一區域的房價位列昆明各區第一，高達15983元，也被稱為昆明傳統的富人區。
看這裡二手房的價格就知道了。
滇池路附近眾多二手房小區單價在2w+：華夏御府、俊發九夏雲水、紅星檀宮、公園1903等等，小區環境不錯，物業不錯，又是低密度板樓+洋房，上2w也無可厚非。
滇池路片區唯一即將開盤的華夏四季，均價到底多少？沒開盤，一概不知道。（但是對外，打銷售電話已經改成2.2w起了，也可能月底開盤）
你要是個普通高層，你賣個2w+試試？——基本不太可能。（我說的是均價，有特殊學位/超級豪華裝修除外，畢竟市中心帶好學校的次新二手2w+大有人買。）
再看滇池邊其他區域——
俊發生態半島洋房其實整體均價應該是2w+，這一區域的金科江湖海，均價還沒到2w+，實際上之前1.8-1.9w也有。
但就算是要新推的滇池俊府洋房（諾曼郡），也需要強調自身“8.1米麵寬，5.9米層高，155%拓展率”的特性。
意思很明顯——我雖然售價2w+，但是我有贈送，我贈送後的實際面積沒到2w呢。
山海灣一線觀景2w+，非一線觀景1.5w-1.8w，看不到滇池1.5w以下；
七彩雲南古滇名城，觀滇池洋房可能1.8w+，非觀滇池朝向可能1.3w，最貴一線觀景別墅1.99億（也無法用單價來計算了，裡面有些收藏品）。
只看均價的話，沒有一個上2w，因為沒有一個項目每套房源都能看滇池。
（這甚至還形成了一條【房價鄙視鏈】：看得到滇池的，鄙視看不到滇池的，然後又被可以無遮擋看到滇池的房源鄙視。）
也就是說，在昆明，2w+一平買到的房子，基本買的不是房。夾雜了景觀、學位、贈送面積、想象空間、豪華裝修以後，【住宅】秒變【豪宅】，房價才能蹦2w。
不過，別想因為一套單價超2w的房就試圖站在【昆明房價鄙視鏈】最頂端——
最頂端的是無房一身輕的吃瓜群眾——“房產徵稅收死你們”，“地震來了哭死你們”以及“房價腰斬虧死你們”。（無欲則剛）
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