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寫在前面：本文僅針對惠州部分中介呈現出來的各種不良現象，希望這部分中介能夠務實的為購房者服務，而不是靠“坑蒙拐騙”成交了事。
當然，購房者也不用太忌諱中介，還是有不少中介切實為購房者考慮，給予各種實用的建議，對置業幫助不小。
很多時候，中介把客戶拉來，實際上還要靠銷售人員。中介和銷售人員提前講好，約定好分成，這也是行業的潛規則。很多中介根據客戶的需求，已經和銷售人員溝通過說法，希望交通方便的，就說深圳地鐵的延長線；希望解決上學的，就說附近的學校好；要居住的就說周邊的配套、商場、公園。無論是不是項目的學區和學位，都有完整的套路。
購房者向開發商支付2萬-10萬元不等數額的定金，將自己選中的房源預訂下來，已成為行業通行的規則和標準。但是在惠陽、大亞灣片區，每年有較多的案例和爆料顯示，因與開發商信息不對等，不少外來購房者被中介亂承諾、忽悠下定金，購房者獲悉真實情況後，定金很難退還。業內人士稱，中介行業以成交為導向，不少中介人員通過隱瞞不利因素、混淆偷換概念、誇大事實等方式讓購房者繳納定金，等購房者瞭解真實內幕後定金很難退回來，因為定金具備法律效力。
投訴 中介誇大宣傳亂承諾
白露之後，惠陽、大亞灣的空氣中有了些許涼意，驕陽不再火熱，惠灣片區的樓市也不再像前兩個月那樣火熱。
9月11日，從惠大高速的惠州港出口驅車出來，有8-10箇中介人員讓記者去看房，稱離深圳坪山比較近。從宣傳單上看到，該樓盤是位於澳頭第一小學旁的海倫堡愛ME城市，到大亞灣西區近20公里，離深圳坪山就更遠了。
●中介不負責任地信口開河，讓眾多購房者蒙受損失，在惠陽、大亞灣比比皆是。 一位業主爆料稱，2018年8月12日，深圳某中介以去惠州大亞灣富麗華府樓盤為由，在業主不知情的前提下，用另一樓盤的接送車接走他們，誘導自己簽訂認購書，協議書上註明銀行按揭失敗需在15日內一次性付完餘款，否則算毀約處理。業主稱，簽完認購書，他們才發現並不是富麗華府。中介事後以調離、離職為由對他們避而不見。
●8月20日，另一位客戶爆料稱，8月11日，他們在大亞灣看房，凌晨6點入住，當天中午11點中介就帶業主看房，3個人服務態度特別好。在大亞灣美悅灣看房時，中介說大亞灣房子很搶手，再不抓緊就沒房源了。銷售人員稱樓盤距深圳地鐵14號和16號線路的惠州延伸段有兩三公里，都已在規劃之中，過不了多久就開始建設。現場很多人，中介和銷售人員都稱再不下定，就沒房了。最後，客戶迷迷糊糊地跟著銷售人員刷了5萬元，籤協議時沒有任何說明，事後詢問銷售人員能否使用公積金，答覆是不能使用公積金。客戶要求退款無進展。
●2018年4月，深圳一位客戶，被中介帶到大亞灣西區三遠大愛城，中介介紹項目情況後，現場的銷售人員解釋，項目對面有學校，小區內有幼兒園，買了房就可以解決小孩讀書問題。最後，客戶交了5萬定金後，才發現小學還沒建好，小區內幼兒園還沒有建。
●2017年12月底，一位深圳客戶稱，在大亞灣榮盛御景藍灣看房，被騙了5萬定金，套路是一樣的。中介說，政府規劃要把大亞灣建成第二個深圳，過不了多久，深圳的地鐵就能通到小區門口，在深圳上班，到大亞灣生活是完全可以的，還說小區到達坪山只有幾分鐘車程，與沃爾瑪一步之遙，生活非常方便，在大亞灣買房等於撿錢。
然而，從沒有任何政策提過要把大亞灣打造成第二個深圳。銷售人員說，樓盤步行六七分鐘可到地鐵口，實際上地鐵還沒有規劃。銷售人員說，沃爾瑪到項目2分鐘，實際上要步行20分鐘。
這樣的例子數不勝數，基本上都和中介的虛假承諾相關。
現狀 惠灣超八成項目靠中介帶客
在惠灣片區頻繁發生客戶被中介忽悠交定金的情況，在惠州城區並不常見。對此，惠州德威集團營銷中心總經理劉友稱，城區以本地購買群體為主，客戶都對項目周邊的規劃、配套了解得比較清楚，“中介和客戶之間的信息差沒有那麼明顯。”
劉友表示，惠灣很多客戶在深圳或外省，他們對惠灣的瞭解和理解都不深，中介能抓住漏洞，針對客戶的喜好，進行各種誇大宣傳。“這和部分中介門檻低、素質差有關係，相關部門對開發商的管控也比較難。”
世聯行惠灣片區總經理程笑稱，中介聯動的銷售方式源於惠灣，這和惠陽大亞灣主要的客戶是外向型相關，只有小部分樓盤不用聯動中介帶客，超過80%的項目要走量必須依賴中介帶客上門。“早些年，中介主打深圳客，現在因為粵港澳大灣區和地鐵的概念，部分中介無底線進行炒作。市場行情一般是給中介4%左右的佣金，而佣金分成兩個部分，一部分在草簽即繳納首付款之後支付，一部分在網籤之後給。”
大亞灣燦邦集團董事長陳江洪證實，集團和聯動渠道簽訂上客協議時，要求按照實際情況進行講解，而不能無中生有，但是中介在和客戶交談的時候，無法把控他怎麼交談。不排除有些素質低的業務員捏造事實，只要購房者有證據顯示被哄騙、忽悠，都會退定金，“但是空口無憑，沒有證據，就不會退。”
中介自爆：部分中介和銷售人員串通
一名匿名的中介稱，他們的任務是促進客戶下單，繳納定金後，有的項目有現金獎，“很多客戶不瞭解大亞灣，也不瞭解市場行情，客戶在一定程度上還是會相信我們。”該中介工作人員還稱，很多時候，中介把客戶拉來，實際上還要靠銷售人員，“和銷售人員提前講好，約定好分成，這也是行業的潛規則。”
世聯行惠灣片區總經理程笑稱，很多時候中介只管帶客上門，但是促成成交這些都是現場銷售把控的，“很多中介根據客戶的需求，已經和銷售人員溝通過說法，希望交通方便的，就說深圳地鐵的延長線；希望解決上學的，就說附近的學校好；要居住的就說周邊的配套、商場、公園。無論是不是項目的學區和學位，都有完整的套路。”
程笑說，現在惠陽、大亞灣的項目品牌開發商增多，這種現象相對少了一些。一般開發商要求，繳納定金後的3-7天要繳納首付，如果沒有按照規定時間簽約，“購房者在找不到明顯的證據下，退定比較困難。”
在大亞灣從事中介行業的營業經理稱，現在很多品牌開發商和中介簽訂帶客協議的時候，中介都會到項目學習和考察，有統一的口徑和樣板。開發商還會梳理一些賣點出來，“這個行業流動率高，很多時候我們培訓業務員以口頭為主，他在外面給客戶講了什麼，我們沒法把控。”
也有中介稱，中介是為了賣房而賣房，購房者下了定金，就只能讓別人牽著鼻子走，購房者自己也有責任。被忽悠這種情況並不少見，“但有些客戶寧願被騙，為什麼呢？因為騙子的價格始終比較低，總認為誰給的價格低跟誰買。實際上，價格並不是中介公司說了算，說白了，開發商的底價誰也不能破，什麼內部價、員工價，都只是為了吸引客戶，沒準連售樓部門都不知道。”
開發商：購房者應對樓盤進行全方位瞭解
大亞灣燦邦集團董事長陳江洪表示，雖然不排除部分中介業務員為了自己的業績進行誇張的有目的的誤導性宣傳，但是現在監管相當嚴格。在樓盤營銷中心，規劃信息、證照等手續相當齊全，客戶完全可以多瞭解一些再做決定，“購房者也不能向中介提出一些不切實際的要求和條件，中介答應了也沒用。你在簽訂認購書之前，要看清楚。”
德威營銷中心總經理劉友表示，大部分中介不會故意去誘騙購房者交定金，第一，購房者發現被騙去項目討要定金，無論是否成交，都是要扣佣金的，中介就是靠佣金吃飯。第二，現在的按揭政策、條件都是職能部門規定的，“但不排除有些購房者，在現場衝動下了定金，但是回去之後發現，有些東西不是自己想要的，就把責任推到中介頭上。”
針對這種情況，職能部門的監管也相對乏力。此前，大亞灣房管局稱，針對違規銷售問題，如有相關證據，可提供過來進一步調查。針對定金問題，由於雙方簽訂認購協議書，根據合同條款約定，若購房人逾期未按時辦理購房手續，按雙方約定，開發商可以不退定金。若協商不成，可採取司法途徑維護自身合法權益。
律師說法：繳納定金前要看清楚相關協議
廣東增華律師事務所執行主任曾環欽律師表示，定金是為了保證雙方合同的正常履行，繳納定金的一方，如果不繼續履行合同，對方可以沒收定金，而收取定金的一方，如果不想履行合同，就要返還雙倍定金，定金的收取原則是超過標的物總價的20%。
定金具備法律效力，如果購房者認為因為受到了中介方的欺詐、哄騙、虛假承諾作出繳納定金的錯誤判斷，要退還定金，需要司法部門進行認定。
購房者在繳納定金前，應該瞭解清楚樓盤的相關信息，查詢相關公示證件，多去樓盤看看，去政府網站了解相關規劃，對自身情況作出合理評估，包括財務承受能力、風險承受能力等，在繳納定金前看清楚相關協議，避免受到不必要的損失。
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