flame焱88
三產可以算是樓主所說的眾籌建房，南寧商品房均價1萬，三產樓盤大概3000-4000。三產除了沒有預售證，其他四證都要有，完全符合城建規劃不會被強拆的。
小產權房是未經縣（區）級政府部門規劃批准的村民自建自售的房屋。
很顯然，三產用地樓盤並不是小產權房。
怎麼區分三產盤和小產權房呢？
看證件：
1.建設用地規劃許可證
2.建設工程規劃許可證
3.施工證
4.土地證
5.預售證（正規商品房必須有該證才能銷售，三產房由於不屬於商品房範疇，沒有預售證）
正規商品房有五證兩書，三產盤有四證兩書（無預售證），小產權房絕對缺規劃書。
最重點的是1和2，這是經過正規報建才會得到的證書，兩個證下來就說明該樓盤符合城建規劃(此處能建這樣的住宅樓)，符合工程規劃(此處建樓不影響交通——飛機航道，公路，地鐵等)，有這兩證說明樓盤正規報建，意味著被拆的可能性幾乎為零。
施工證全稱建設工程施工證，該證就沒有辦不下來的，除非規劃實在過於傻b，比如樓房才有一道承重牆，要是給你發施工證就見鬼了。
土地證全稱國有土地使用證，沒有它，1和2怎麼可能去辦理……
三產盤是合法合規的，而且便宜。便宜的原因首要一點是土地幾乎是0成本(村民出地，開發商出力，客戶出錢，三方合作建房協議)。
南寧2018年6月最新拍賣成功的在三塘一個地塊，樓面價就已經達到5186元每平米，所謂樓面價就是一塊地每平米買下來的均價！地的成本就已經5000，建設成本每平估計要2000到4000，所以商品房買一萬以上。
三產盤只有建設成本，沒有土地成本，所以能賣3000——4000。
一些三產盤的缺點說明。
首先質量肯定不會有缺點，驗收都要通過兩書（房屋合格證和試用說明書）。
三產盤的缺點：
1.不能貸款。商品房貸款的意思是，你把產權證押我這，我給你貸款。三產盤不屬於商品房範疇，整棟樓有一本大證，但不能切割產權到個人，所以銀行不給貸款。
2.不能掛牌上市交易，因為它不是商品房。但是，能更名，其實跟賣也差不多，更名=轉讓。
3.三產盤的開發商良莠不齊，這才是重點。很多都是小開發商，地基都沒挖就開始賣，後續如果出什麼問題，頂不住的幾率比較大。所以，如果您要投資三產盤，第一要學會看證件，第二要認準有實力的開發商（成功案例越多越好），第三，現房或準現房可買，相比那些坑都沒挖或者剛剛挖坑的，風險已經很低。
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏！
三產不貴，可入手
逗比用舌頭
理想是好的，這些年來也有不少人努力嘗試過，但是為什麼這麼多年來基本沒有成功的呢？這中間涉及很多問題。
首先是土地問題。實際上現在房地產最大的成本是土地，土地和國有城鎮建設用地指標並不掌握在開發商手裡，現在土地是招拍掛制度，比方說大家看中一塊土地，集資一個億準備去拍，結果來了幾家大開發商競爭，大開發商有充足的資金彈藥儲備，在拍賣會現場，如果拍了超過一個億，個人集資者是沒有時間去協調資金的，所以個人集資者基本上很難拿到土地，迄今為止成功集資建房的都是各種機關單位，但是目前這一塊已經被禁止，其它類型的民營企業基本不可能獲得住宅用地和土地指標。
另外一個是銷售問題，房子建設好了，是不能定向銷售的，特別是現在很多城市，根據最新的規定，商品房必須先在網上備案公開銷售，然後搖號銷售，結果很多人可能就拿不到房子。
最後其實最大的問題還是協調問題，以溫州06年個人集資建房為例，參與集資建房的人多達256位之多，每個人都想自己的利益最大化，中間就出了很多問題，比方說，有些人簽了協議但出於各種原因，集資款遲遲不到位，有的人對自己的房型不滿意，憑什麼別人的樓層比我好，等等等等。最後這個項目歷史9年半才最終全部收尾，從投資角度，這筆歷時9年的投資收益率甚至還跑不過銀行存款，中間所有人還花了大量的時間精力去協調妥協。但9年時間房地產市場已經天翻地覆，當年的集資款如果直接去市場上買現成的商品房，即便貴一些也漲了幾倍了。
鹹魚學院
看到這樣的建議，就讓人想起三、四十年前的農村，多數家庭都是兄弟姐妹合夥建房，然後按照哥東弟西的方式分房。房子一樣大、一樣多，只是在位置上，哥哥姐姐在東、弟弟妹妹在西，其他沒有任何區別。
沒有想到，在今天的城市，竟然也會有人提出要眾籌建房的建議。顯然，都是被房價鬧的。如果不是房價失去理性地上漲，也不需要提出眾籌建房這樣的建議。可見，房價把百姓弄成什麼樣了。
不過，眾籌建房，主意雖好，要想真正做起來，並不是一件容易的事。除了土地指標等手續比較複雜，需要層層審批，且未必能夠審批得到之外。就算為了百姓住房需要，在土地指標和審批方面沒有任何障礙。真正到了實施階段，估計絕大多數都實施不下去，都會不了了之。為什麼這麼說，因為，中國的居民又叫老百姓。所謂老百姓，很大程度上就是想法很多、難以統一的意思。
先來看怎麼建的問題，建造幾層樓，多大的面積，什麼戶型，什麼樣的風格，精裝修還是毛坯房，包括內部設計、質量要求等，首先在這個層面可能就很難統一。因為，不同的家庭有不同的情況，也有不同的需要，人口多的家庭，會要求房間多一點，人口少的家庭，則會要求結構更合理一點。而年齡大的，則希望有電梯。等等，如何統一，可能要相當長的時間。但是，如果不能統一，住建部門就不可能給其發放相關建設文件，也就開不了工。
再退一步，就算能夠在如何建設上統一意見，住建部門也發放了施工許可證。同時，房子也建成了。但是，房子建成以後怎麼分配，又是一道難關，樓層安排，朝東朝西，誰先拿房，誰晚拿房，等等，也會讓人頭疼不已。想想城市拆遷就知道了，政府有一套完整的房屋分配規則，且有政府的強勢，都能鬧得不可開交，會出現那麼多分歧和矛盾。更別傳說是眾籌建房分房了，一定矛盾更多，問題也更大。
就算勉強同意按照相對統一的方案分房了，房子拿到手後怎麼管理，小區物業怎麼做，費用怎麼收，誰來牽頭，誰來負責，等等，也會運行不暢，會矛盾重重。也就是說，從建房開始到最終管理，沒有一個會是順利的，且矛盾會永遠存在。如此，眾籌建房就沒有基礎，沒有條件。
所以，設想雖好，現實很糟。對房價問題，還是要看調控有沒有高招。只有調控有高招，房價不再無休止地上漲，廣大居民才不會去想各種各樣對付房價上漲的主意。
譚浩俊
在當下的環境下，眾籌建房還有巨大的政策的，以及現實的困難和挑戰，但我希望有人真的能夠可以通過努力，克服重重障礙，實現這一想法。把夢想變成現實，用眾籌的方式，實現建設家園的夢想。
第一，最大的困難，是土地。想建房，你得有土地，而土地，屬國有。當前取得土地的方式，除了劃撥的方式，就是走招拍掛的程序。商品房只能招拍掛。而競拍土地的主體，一般是開發商，市民個人，難以參加競拍。沒有土地，什麼樣的房子，都只能是空中樓閣。
第二，即使有了土地，還要進行環評，取得土地規劃證，建築規劃證，準建證，施工許可證等一系列證件。建房前，要辦理各種證件，繳納多種稅費，都需要專業人士，專業的組織，做大量具體細緻的工作，才能允許項目開工。
第三，項目具體建設中，要把握進度，協調資金，工程監理，以及最後的驗收。當然，只要有專業人士負責具體工作環節，建築施工環節，還是可以正常推進的。最難的一步，是最後的驗收，建設主管部門同意給你驗收，並且，驗收正式合格了，房子最終才能交付使用。
眾籌建房，可謂路漫漫其修遠兮。近年來，也有很多人想到這一辦法，但真正取得成功，修成正果的寥寥無幾。
畢竟，這種方式，搶佔了別人的奶酪，尤其是開發商的市場。另外，也很難得到政策的鼓勵和支持。
萬事開頭難。真心希望，能有智者，勇者，實幹者，群策群力，辦成這件事。用老百姓承受得起的價格，自力更生，建設自己溫暖的家園。探索出一條自救，自強之路。
在很多百姓的心裡，只漲不跌的高房價，終究是一個畸形的怪胎。
住有所居，是基本的生活保障。
但願每個人的安居夢，不再遙遠。
漢字之美值得鍾愛
上海曾經有200多戶人眾籌蓋房，但最終不了了之，牽頭的人弄的精疲力竭之後，最後退錢解散。
也有成功的案例，本地小縣城的某個機關單位10多名幹部，個人集資買了一塊地皮，最終蓋了一棟多房樓房，一人分一套140多平的，還剩餘的賣了充當成本。
房地產開發十分複雜，涉及的部門眾多，從土地、設計、建設、消防、規劃、自來水、電力、燃氣、電信、廣電等各個環節，需要蓋200多枚公章，眾籌蓋房具體操作很難。上述成功案例，由於是強勢部門人員，才能蓋樓成功。
但一般群體眾籌蓋樓，不僅審批困難，且協調眾多蓋樓者也不大容易，所以可行性不高。
華哥雜談
冉茂睿認為：
理論上來說，一百戶人家眾籌自建樓房，當然可以給自己省錢。因為你們不是以盈利為目的的經濟行為——不用出去打廣告費，不用找營銷公司，不用找置業顧問，不用去疏通關係。
但在實際過程中，影響房價的因素太多了，且不確定因素太多：土地、建築材料費用、農民工工資、裝修費用、綠化費用、門窗費用；當然還有周邊的交通、醫療、教育基礎配套設施，所帶來的經濟附加值多與寡。
然而，這些因素對房價，都不是起決定因素的，起決定因素的，還主要是人的貪婪本性。
這件事如果要做好，首先要考慮的是，是否能平衡人的所有慾望。
大家都知道買房的時候，每一個戶型的朝向、樓層、採光、通風、景觀，都有所不同，這就導致每一戶的房價有高有低，但是總體上差別不大。眾籌的每個人，都願意多拿一部分錢選擇自己相中的戶型、樓層，但是，這些戶型是稀缺的，嚴重供不應求，這樣在分配房屋上勢必會產生矛盾。
如果讓大家抽籤，決定自己的戶型，他們會滿意自己選擇的戶型嗎？我看未必。
房地產市場發展十幾年來。很多人都把高房價，歸因於黑心開發商。可能沒有想過，如果購房者變成了開發商，他們一定也會這樣幹，因為人性本身就是貪婪的，就是趨利的。這一點是任何人都無法承認的。
寫到這兒，我想起來一個老家類似的事情，分享給大家。
進入2000年之後，老家的一對老年父母，幹了同樣的一件事。夫妻倆本身就有住宅的經驗，看著日益漲高的房價，老掌櫃決定蓋房，為自己五個兒女，解決房屋問題。
於是老年夫婦出資，買國有土地、找建築工人，為自己蓋一棟住宅樓：一個單元，六樓，配備電梯，每邊三戶，每戶就是兩層複式結構，5室3廳3衛。地下還配有每戶80平米的地下室。（這在當時縣城裡絕對是豪宅）
院子裡每戶兩個車位，同時還有綠化——草坪、小橋、亭子、流水，還僱了幾個人搞物業，專門服務他們。
原本老兩口的設想是好的，為買房省錢，五個兒女分別一套，自己住一套，自家人住在一起，有什麼事情都可以相互照應。但還住，就出了致使家庭分裂的矛盾。
因為一二層和五六層，都屬於底層和頂層，位置不好。兄妹5人都同時相中了3到4層。3到4層總共有兩戶，要分給五家，怎麼分呢？老大說要抽籤決定。這樣誰的運氣好，誰又能抽到3到4層，運氣不好就自認倒黴了。
但是，老兩口比較疼愛老四老五，應該把這兩套分別給老四老五。所以，老掌櫃力排眾議，直接按自己的意願分配房屋。
當老掌櫃的分家方法，沒有滿足老大老二老三的需求時。老大老二老三在商議之後，就決定搬出去，不再受這個家庭心理上的束縛。
當然，老大老二老三“更有經濟頭腦”，這麼好的環境、戶型，出手肯定能賣個好價錢。這麼想的，也是這麼做的。好好的一家人，被幾套房子，“莫名地”分割開來。
老夫婦，本身是好意，結果最後弄個家庭破裂，為此，二老鬱鬱寡歡，不出兩年，這老兩口在同一年，都鬱鬱而終了。
如今，這裡的房子已經出售完了，五個兄妹都不願待在壓抑的房子裡住。
現在常從那棟樓路過，到了晚上的時候，每家每戶都會亮起黃色的燈光。但是當初溫暖的溫馨的家庭時光，已然不在，而成了別人家裡的溫暖。
在利益面前，永遠不要想的太高尚。
冉茂睿Rise
要想人人有房住，其實很簡單，還不用給拆遷戶高額拆遷款(拆遷戶一下變成暴發戶)，只要政府一個紅頭文件，全國實行統一安排人口住房，人均40平米，人口戶籍不變，戶籍所在地就地安置，用地建設，施工全由政府統一採購建沒，建設新型溼地公園城市與配套生活設施，農村與城市一樣標準。建設成本一下就下來了，統一按總成本價均分人數收費。而且每個公民都有房住了。現在就來說富人與窮人了，窮人一下給不起那麼多錢給國家，就可以打工分期還國家錢和掙裝修費。全部中國人不為房子發愁時。大家都會積極消費購買力了，也大大增加、帶動經濟流通長年不衰，經濟永遠年輕有活力。全中國來一個大翻新，舊的，不合理的全部拆，公園，道路，河流，機場，住房，工廠，醫院，學校等等全分區域化，比如工廠區，科技研發區，學校區，運輸交通區，娛樂休閒區，美食生活區，醫療保健健身區，行政為民服務區，警察消防武警綜合安保區等等以方圓30公里為一個綜合保障城市區。全中國建無數個這樣的現代綜合城市群多好。電站，化工，製造，生產等大型高汙染的行業全部在城市100公里外圍建設，政府建設好了後，有錢人可以在不同地區無限購買房子，方便他們旅遊生活。那時候房子(限每戶含二套以外)的隨便賣，賣1億一平米也無所謂，沒有人說三道四了。房子買賣國家按總價30%收稅。
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關於這個問題，我也想過。在現在樓市這麼高的價格下，似乎通過眾籌建房可以降低成本。
排除政策因素，因為奶酪不是那麼好動的。我重點說說這樣一個龐大的機構怎麼解決矛盾，怎樣建房，怎樣才能公平。
一、首先：矛盾少不了。怎樣減少矛盾呢？組織一個籌劃組，拿出一個公正有效的組織宣言和組織方法。所有想入夥的人，通過面談，去掉一些價值觀有很大偏差的人。資金賬目方面，公開透明。經得查，經得住問。資金第三方管理。房屋分配方面，樓面有差價，要補差價；按交款先後選房；
二、再次：建設方面。1.入夥的人發揮各行各業的優勢，解決土地審批，材料供應的問題，爭取政府層面的支持，材料方面的最合理價格。2.招標勘查，設計，勞務，監理和工程管理公司。3.所有建築材料甲供。管理公司和監理驗收。所有入夥的人都是質量抽檢方，按合同抽檢，10人一組，每週換一組。4.瞭解入夥建造戶型需求，儘量滿足面積需求。朝向和樓層按先後順序選房。5.多建100多套，和政府協商按經濟適用房售賣。優先滿足入夥業主選房。
三，組織架構方面。1.籌建組，僅負責前期組織，入夥人選定，第三方銀行賬戶談判，入夥貸款房貸談判。政府公關談判等。土地拍賣等。所有合同公示後組長簽字。20%入夥人反對合同不得執行和簽字。2.建設組，項目開始建設而成立的專業組織。原籌建組擔任組織簽字人員的不能進入建設組，且原籌建組只能有最多2人進入建設組。建設組負責建房階段所有的事項。3紀律組，所有合同的執行情況檢查，材料情況檢查，付款檢查。檢查出紀律組人員每月調整50%，組長每月必須更替。4.財務組負責付款，賬目公示，付款合理審核。5.統一指揮辦公室，統一指揮協調，不對具體事務做管理。但可以對所有具體事務組所有人員進行罷免，對人和事提起調查，對調查結果負責並處罰。統一指揮辦公室全體人員由入夥人員選出。辦公室最高權力屬於全體入夥人。
手機寫的太累了，剩下的大傢伙補充吧。另外再問一句，有人願意入夥麼？
太陽125825412
可以的。當然蓋的人越多越划算。
錢主要花在幾個方面1.土地，2.原材料+人工3.廣告+貸款利息。
國家批准在什麼地方蓋，土地出讓金是多少一平。地段不一樣，價格不一樣，比如我們縣城現在均價在7000左右，土地出讓金也就在1000-2000。開發商賺的還是很多的，因為他們也是從銀行貸款，要給銀行利息，後期出售還得打廣告等等費用。道理是一樣的，蓋房子投資很大，風險高，利潤肯定高。
我們老家人自己蓋房子，蓋三層，每層大概150平米，大概每平1000元每平，總共費用也就45萬差不多。而且蓋的高度都非常高，大概每層是4.5-5米。當然如果你有錢能蓋6層，每平成本肯定不到1000。也就900左右。
所以你的問題根本不成立，農村自建房和你說的集資蓋房一樣的啊。就是因為在城市，不允許你隨便蓋而已。蓋房子成本很低，關鍵讓不讓你蓋，找不到地蓋，你有沒有本事從銀行借到錢。從銀行能借幾十億幾百億，那是一般人能借的來的嗎？？？呵呵呵呵呵(^_^)
saniqaz
理想很豐滿，現實較骨感！
這也從另外一個方面具象化了人們的無奈，不是大家不知道這樣執行的難度有多大，只是一種被逼無奈的選擇，大有“明知山有虎，偏向虎山行”英雄氣概，也是呵呵之後的苦笑而已。
首先攔在這種想法前面的就是各種審批手續的繁雜和囉嗦，需要國土部門，建委部門，環保部門，工商，稅務，市政工程，水利，供電，電信等部門的層層審批，這樣的一個浩大工程，還沒有頭緒的前提下，就會消磨掉你所有的激情和堅韌。
其次.就是這些所有手續都報批完畢，剩下的就是建築設計，建築公司 建安公司等等，還要核算成本，建築材料的篩選，確定，運輸等環節。環環相扣，層層摧殘，真的是苦不堪言，忍無可忍。我到現在還記得我媽媽在農村蓋房子的情景，真是蓋一座房子，能剝操心人的一層皮。
就是這些你都能完成，分配也會有很多的麻煩，幾層， 面積大小，朝向等不和諧矛盾就會凸顯。
總之，眾籌蓋房子僅僅是一個理想罷了，真正實施還需要太多的事情需要協調。我們老百姓對抗高房價的最好方法就是不買房子，價格就會有下跌的趨勢，我們拭目以待！
