在樓市調控“連環拳”下，全國熱點城市房價上漲勢頭得到了遏制，但房租卻有“接棒”趨勢，多個城市的租房價格出現了大幅上漲。
20日和21日，經濟導報記者走訪濟南多個房屋中介和小區發現，自第三季度以來，泉城優質房源、學區房的租金都有了明顯上漲。在部分熱點城市房租價格持續上漲之際，濟南也搭上了這趟“漲租”的列車。
年輕人被動“增負”
最近，劉洋上班之外的時間都用在了“搜房”和看房上。他租住的房子9月初將到期，房東告知準備收回房子，這讓他完全沒有心理準備。
“之前和房東說了準備長租，但對方突然告知我們不再出租了，估計是想另覓租戶並藉機漲價。”劉洋說，自己大學畢業後就留在濟南工作，但是現在買房有些力不從心，與妻子只能暫時租房。
“目前我們租住的陽光舜城小區，距離妻子的單位比較近，100平的房子一個月房租2800元，但是這一個月從網上和房屋中介尋找房源，同戶型拎包入住的房子基本上都在每月3500元左右了。”劉洋沒想到，近半年時間房租居然漲了不少，而且靠近學校或者有電梯、戶型好的房源，都上漲了五六百元/月不等。
位於濟南陽光舜城小區的哈比特不動產經理田亮對經濟導報記者表示，目前小區內優質的大三室戶型、一層、帶電梯的房源基本上掛出一套很快就會被定下，小區內的出租房不少，但是真正優質、能夠達到拎包入住標準的不多，這就造成了優質房源出租價格攀升的局面。目前不僅是陽光舜城小區，附近的偉東新都、舜玉小區等成熟社區都存在這樣的情況。
面對房租的增加，劉洋感覺可以支配的工資更少了。“我工作4年了，目前除去‘五險一金’，基本上一個月能剩下4000元左右，妻子的工資每個月也差不多4000元。原本2000多元的房租還能承受，扣除房租、水電費、物業費、暖氣費等，我一年的收入還有結餘，但是如果房租漲到3500元，每個月我也就剩下500元，再想存錢買房簡直是‘天方夜譚’。”因為買房還是租房的問題，劉洋和妻子爭執過好幾次，妻子認為每個月的租金與房貸的還款金額差不多。
除了私人房東出租房外，目前不少新晉職場的年輕人選擇品牌長租公寓，小戶型、裝修時尚成為他們青睞的主因，但是長租公寓也出現了房租漲價潮。
21日，在濟南市堤口路的長租公寓——“曉寓”門口，經濟導報記者與兩位選擇長租公寓的年輕人交流時，他們表示，自己在2017年全年支付的房租只有12000元，但是今年月租金是1150元，算下來一年漲了1800元。
“我們剛入職場，月收入3500元，單身公寓每個月的房租支出大概佔了工資的三分之一，除去購物、生活支出等費用，基本上就是‘月光族’。”畢業兩年的“濟漂”劉念祖表示，在濟南租房感覺壓力較大，如果沒有家裡支持，買房根本不可能。
“抬”房租有手段
面對漲價潮，劉洋告訴經濟導報記者，他和同事說了房東漲價的事情，同事告訴他，這是租房圈子的“套路”。
“同事自己有個兩居室對外出租，一個月的租金是1800元。掛出來後，不少中介直接找到他說願意出價長租，一個月給1800元，而且還幫著同事重新裝修，並整租5年。同事覺得不錯還省心，就簽下了合同。但是一段時間後，他了解到，自己的房子對外出租價格是2500元/月，這讓同事大跌眼鏡。”劉洋表示，現在他從網上找房源都不敢找中介了，只想找房東直接談。
面對優質房源少的局面，中介的長包和抬價成了房租上漲的人為因素。除此之外，長租公寓也進來“攪局”。20日，經濟導報記者聯繫到“曉寓”的負責人和合夥人之一的王樂全，他對經濟導報記表示，自己曾經幹過房產中介，“做長租運營也是一樣的道理。”
“說實話，長租公寓盈利很困難，不抬租金，盈利就是個大問題。比如我們把堤口路一棟不用的酒店包下來，重新改裝後出租，租金會高於周圍普通一居室200元到500元，主要原因是我們的裝修、管理以及符合年輕人的定位。”王樂全表示，目前長租公寓都是通過整包酒店、廠房或者公寓等模式進行改裝，一次性投入的費用少則幾百萬，多則幾千萬，但租金的回報率卻沒有一線城市高。
王樂全認為，在二、三線城市，長租公寓還僅僅是一種比較單純的運營手段，在北京、上海，房子會很快被中介和二房東定下，至於想租房的年輕人只能高價租房了。
面對萬科、世聯行等品牌長租公寓的入駐，以及背後資本的助推，王樂全明顯感到了競爭的壓力。“我們沒有過多的宣傳費用，就是通過一些租房平臺打廣告，隨著人工開支的增加，我們給每一戶業主只是增加了100-500元不等的房租，就是希望能夠在價格上吸引到年輕人。”王樂全表示。
“目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式，如果使用其他閒置不動產改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前這個行業的運營費用率很高，一般可分配給投資者的收益率只有3%至5%。對於大品牌而言，運營費用率可控制，稅後可分配給投資者的收益率為4%至5.5%。”中國房地產經紀研究中心研究員黎明元對經濟導報記者表示，“營改增”後，長租公寓需繳納11%的增值稅，外加企業所得稅，總稅負約26%，因此運營成本的增加也直接會體現在房租價格上。
期待政策完善
“我愛我家”原副總裁胡景暉近日稱，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、“N+1”出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展嚴重跑偏了。
近日，北京市住建委聯合多個部門，集中約談了鏈家、我愛我家、麥田在線、中原地產等多家房源信息發佈主要網站，要求在9月1日前整改。事後，自如、相寓、蛋殼公寓等10家企業承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。新增投放市場的房源會維持租金不漲，全國九城續約房源漲幅不超過5%。
“‘中國式租房’暴露出的是政府在監管方面的薄弱環節，不能單純期待市場理性對待。”黎明元認為，一方面，住房租賃市場有明顯的地域性特徵，政策從中央到落地，既要結合當地的現實，又需要有人力、物力、財力去支撐，短期內很難一蹴而就；另一方面，近幾年房地產買賣市場火爆，各地監管部門將主要精力放在這一領域，而對體量相對較小的租賃市場有所忽略。
據瞭解，針對國內的住房租賃市場，雖然出臺了一些相關政策，但並未完全細化落地，這也一度導致了監管的缺失。
“房屋租賃市場具有更多的福利屬性，房租穩定是民生穩定和社會穩定的重要基礎。房租大幅上漲，讓很多中低收入者無法繼續生活，傷害的是居住權的公平性，傷害的是一座城市的競爭活力與階層的多樣性。”21日，同策諮詢研究部總監張宏偉對經濟導報記者表示，房租過快上漲會讓整個城市的發展承受其代價，必須重視房租快速上升背後的預警信號。
張宏偉建議，下一步，住建部及相關部門應處理好房租不理性上漲問題，摸索建立穩定租金的長期框架，構建一套完整的房屋租賃供應體系，這樣才能尋找到真正實現住有所居的路徑。
（經濟導報）
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