如果你定期查看『地產營銷人』的排行榜，就會發現，8月份北京住宅銷冠已經被後來居上的限競房佔去，這是今年第一次由限競房項目斬獲月度樓市的桂冠。
這個市場信號，至少告訴我們兩件事：
1、限競房霸佔樓市排行榜的時代即將到來
8月住宅成交前十名中，限競房已佔四席，按照這個勢頭，估計在年底的銷售總榜中，限競房項目在TOP10中的佔比只會更高。現在小荷才露尖尖角，一切剛剛開始。
2、並不是所有的限競房都如約迎來了熱銷
在限競房6月開閘集中入市之後，我們發現，市場表現並沒有像之前預計的那樣樂觀，開盤售罄基本告別樓市，去化80%算是成功，50%屬於正常，30%勉強接受，10%默默走開。各項目業績分化嚴重，喜憂參半，在這種市場環境下，也只能冷暖自知了。
限競房銷售的好壞，取決於時機、區域、產品、營銷等諸多因素，不能一概而論，但注重對銷冠的研究，是『地產營銷人』的職責。
那麼今天就借新晉銷冠——瑞悅府，作為一個觀察切口，結合當下市場做個簡要分析。
一、佔先機，踏準節奏
記得一月份，『地產營銷人』撰文說過，限競房供應大增，今年勢必競爭十分激烈。購房者在面對同樣總價，同樣面積的產品時必然會遊移不定，客戶分流是各案場必然遇到的問題。
因此，準備充分，儘早入市，搶收一波，是贏得市場先機的最佳策略。
由中糧、天恆、旭輝聯合開發的瑞悅府是所有限競房中，啟動較早的項目，今年春節後便成立了臨時接待中心，開始收攬客戶。年初的市場正恢復向上的動能，3月二手房的交易量首次突破1.1萬套，創10個月新高。
春天來臨，樓市回溫，再加之購房者對限競房的好奇和關注，瑞悅府很快就吸引了大量客戶的到訪，週末案場經常人滿為患，短短一個月據說積累客戶便達千組。
正是基於對形勢的正確判斷，以及連貫有效的營銷動作跟進，才使瑞悅府搶佔了有利的市場時機和客戶心智，對後來的開盤熱銷奠定了基礎。
二、看朝陽，為此一個
從近三個月限競房供應的區域特徵來看，南城佔比超過七成，包括大興、房山、豐臺都是項目扎堆入市的區域，其次是北部的昌平和遠郊平谷，接下來供應的高潮將會轉換到西部石景山，由此看出只有東部是供應最少的區域。
東部的通州因為是副中心的緣故，一直未有限競房地塊推出，而朝陽作為“城六區”之一的黃金區域，供應也僅僅出現在孫河板塊。
孫河歷經五年的發展，如今已成為提供低密產品的新晉“富人區”。由於孫河緊鄰中央別墅區，且是在政府聯合全球頂級智囊機構統一籌劃下，遵循先規劃後建設的理念打造出來的新興板塊，其生態功能、綜合服務功能、高新產業功能註定了入住人群和居住業態的高端屬性。
孫河板塊僅11塊居住用地，這些年陸續推出後迅速被各大房企瓜分完畢，瑞悅府作為其中佔位稀缺的限競房地塊，自一亮相便吸引了來自全城的關注，在上半年『地產營銷人』潛水的各種論壇、微信購房群中，瑞悅府都被列為最值得購買的項目。
因此，瑞悅府作為高端居住板塊中的首個限競房項目，同時又得益於東部住宅供應不足，以及朝陽5.5環的區位優勢，其開盤熱賣，晉級銷冠的結果也在情理之中。
三、推疊拼，總價無敵
其實，除了瑞悅府佔據地利優勢，把握時機精準，營銷組織出色之外，其差異化的市場定位也十分關鍵。
瑞悅府首次開盤推出的是中小面積段的洋房產品，在實現超八成去化之後，緊接順勢推出了疊拼別墅，以前期積累的強盛勢能，助推順銷地快速去化。
在『地產營銷人』看來，瑞悅府的疊拼總價設定非常精妙，1200—1380萬的總價區間基本避開了區域在售同類產品的總價段，基本與去年孫河推出的平層普宅總價相仿，因此大大提升了項目的性價比，在差異化的市場空間中挖掘出龐大的改善性居住需求。
另外，瑞悅府的疊拼由於整體地塊的容積率優勢，以及洋房和別墅在規劃上的合理搭配，獲得了舒展的建築佈局空間，無論在樓間距，還是在中心花園的配置上，都顯得遊刃有餘，從容有度。
據『地產營銷人』打探的銷售情況，瑞悅府疊拼別墅在一個多月的時間內，已銷售七成有餘，主力在售的是臨近150米綠化隔離帶的三排別墅樓棟。由於景觀出眾，視線無遮擋，這部分房源將十分搶手，不出意外，該案預計會在一個月之後完成清盤。
四、享空間，壓倒優勢
雖然瑞悅府的市場定位框定了需求，但內部空間的舒適和易得的附加值才是讓客戶迅速入手的理由。
首先，瑞悅府上下疊戶型的資源配置均衡合理，上疊擁有北院花園，下疊從南院花園入戶，上下疊皆有天有地，且花園方正，使用率高。
其次，所有疊拼都自帶雙車位，不僅數量充足，且停車空間闊綽，同時也大量節省了業主再購車位的成本，這也是打動買家的一大因素。
另外，上下疊內部都配有私家電梯，可方便到達各功能樓層。同時，上下疊都有豐富的地下空間，可作為娛樂、休閒、儲藏之用。
約7.2米的大面寬，約10米的短進深，四臥以上的居住功能，完全可滿足三代家庭全生命週期的使用。拓展空間的突破也為購房客戶增添了不少驚喜。
傳統樓市“金九銀十”的到來，是各項目在一年中最為寶貴的銷售季節，瑞悅府良好的開局並非運氣使然，項目在初期擇址、定位、產品創新、營銷策略方面都有其內在邏輯支撐。
對於購房者而言，銷售業績的信號也是判定入手的重要依據，買得銷冠項目，機會還有，但時間無多。
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