海叔說：美元加息，資金迴流，美國房地產發展較健康，已經超過了08年高槓杆撐起的房價，是美國房子購買的高點還是新高點的踏板呢？結合今天第一篇來看，中國房價的頂點似乎已經來了，剛需房解決的朋友，海外購房是一個不錯的選擇嗎？
今年上半年，在美聯儲加息、貿易摩擦升級等因素影響下，全球金融市場大幅波動，但美元資產的表現卻“一枝獨秀”。加上過去一段時間以來，人民幣面臨著較大的貶值壓力，投資者海外資產配置的興趣更為濃厚。
而在接受21世紀經濟報道採訪的投資分析人士看來，儘管目前看來海外資產配置頗具吸引力，但應將其視為一項長期的投資策略，而不應該簡單地與短期的匯率變化掛鉤。
就目前的形勢來看，在全球各類資產中，美元資產仍然最受追捧。
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資金持續流入美國市場
今年二季度以來，美國股債市場持續吸引大量資金流入。根據國際金融協會（IIF）6月25日發佈的報告，自4月以來美國股票基金吸引了400億美元的流入，債券基金吸引了80億美元，目前全球的股債基金配置中美元資產達到了58%，為2016年以來最高。
與此同時，資金從非美髮達市場和新興市場加速流出。
IIF統計數據顯示，在今年5月~6月期間，歐洲股票基金的贖回達到了170億美元，債券基金遭遇了80億美元的贖回。而自4月以來，新興市場債券基金遭遇了100億美元的流出，為2016年美國大選以來最快的流出速度，同期新興市場股票基金遭遇了90億美元的贖回。
多位接受21世紀經濟報道記者採訪的投資分析人士表示，美國股票、債券、房地產等各類資產，今年以來持續受到投資者追捧。以海外資產配置衝動較強的高淨值人群為例，胡潤百富今年6月發佈的報告顯示，70%的高淨值人群選擇通過銀行來理財，其次是保險、股票、債券等。
美國仍然是該人群在海外投資過金融產品最多的國家。
諾亞財富首席研究官夏春博士接受21世紀經濟報道記者採訪時表示，今年以來，美元升值和美聯儲加息引發全球市場分化，主要體現在發達市場要比新興市場表現得更加理想。即使在發達市場，美國的情況也要比日本和歐洲好一點。
高淨值人群或者已有海外資產配置習慣的人群，現在傾向配置海外的房地產和保險資產，其中尤以美國地產最受追捧。
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房產投資仍受追捧
根據胡潤百富今年6月的報告，調研顯示，48%的高淨值人群的海外房產資產佔總資產的5%及以下 ，並希望提升到5%~20%之間。對高淨值人群來說，海外置業的目標主要體現在三個方面：自住型、投資型、度假型，分別佔比49%、46%、5%。超過一半的高淨值人群願意投入300萬~600萬人民幣在海外置業上，16%的人願意投入600萬~1200萬人民幣。
性價比、投資價值、永久產權、地段是優先考慮的置業因素。
諾亞財富認為，特朗普的稅改或將提高民眾租房熱情，降低買房熱情。投資美國房地產，應注意到美國住房租賃市場的新發展機遇。比如說，美國郊區城市及中等房價房地產市場租金增長率最高。
美國人口普查局的房地產數據也印證了這一點：2006年至2016年間，美國新增家庭760萬戶，但其中選擇購房的家庭相對較少，而選擇租房的家庭比例大幅增加，其份額從2006年的31.2%上升到2016年的36.6%，這一數據接近50年來的最高點。
“從房價、當地居民的收入，或者說租金和房價的比值來看，海外市場幾乎都比國內市場的投資價值要好。 中國的房價其實已經基本到頂了，我們在過去一段時間已經目睹了可能是中國房價的最後一波瘋漲。”夏春對記者分析稱 。
“所以，從配置的角度來講，海外的房地產配置其實還是比較健康的，這裡面最重要的原因是，在過去這些年美國的家庭負債率實際上是在下降的，因為美國是通過政府加槓桿（而非居民加槓桿）的方式來應對金融危機。”
“美國平均房價已經超過了2008年的高點了。但2008年的高點是美國人依靠高槓杆支撐的，而這一次的房地產上行是比較健康的。因為美國家庭負債相對過去比較低，再加上現在全球的需求，包括美元的迴流等因素，所以，我認為，美國的房地產繁榮還會持續一段時間。”夏春說。
美國最大的房地產數據平臺Zillow集團的數據就顯示，2017年，美國住房市場庫存非常緊張，截至2017年底，待售房源較上年減少了12%。Zillow預計，2018年美國全國房價將上漲6%，這意味著美國房價上漲速度將是美國工資漲幅的兩倍以上。
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