昨天看到一個新聞，大意發改委召開新聞發佈會，主題是“加大基礎設施等領域補短板力度，穩定有效投資”。這個時候，開發基礎設施的信號釋放，讓人自然就會想到，唔，房地產暫時要穩住，但求增長就要搞基建了？
一波三四線城市激動起來，紛紛公佈地鐵計劃。其中，不乏有些看起來地鐵根本跑不開的城市，比如淄博、濰坊、九江、贛州、湖州、眉山等。
更為激動的人群是意欲炒房的人們，他們會覺得，基礎設施建設會釋放更多的資金，帶來更多的利好環境，從而支持房價進一步上漲。如果只是把這個簡單地理解為2008年四萬億的翻版，那就太天真了。
畢竟時代不一樣，背景不相同，資產負債表過大，槓桿率過高，無論如何，都不能複製當年的經驗和做法。
房價要想堅挺，基本面十分重要。但是，當前樓市的基本面有些飄了，脫離了房價最基礎的支撐。
首先，房價已經超過了居民的儲蓄購買力。之前有人開玩笑說，北京上海的房子都賣掉，可以買下美國。儘管這只是調侃，但折射的問題是房已經高到讓居民買不起了。
另一方面，存款下降的同時，居民債務卻在上升，這意味著，為了買房不但花光了今年的錢，未來幾年的錢也都投入進去了。炒房，不管怎麼炒，最終都要落實在需求上，沒有需求的話，房價就成了零和遊戲，很快就會坍塌的。
其次，消費 放 緩。儘管官方說榨菜二鍋頭銷量的增長，並不代表什麼。但結合上一點來看，消 費萎 縮，是肯定的了。
居民都沒有錢了，僅有的收入都交按揭了，哪還有餘錢去支持高 端消 費？此外，醫療、養老、教育都是家庭支出的重要組成部分，而且個人支付的比例越來越高，說消費不降級，大概只能從平均數據去體現吧？這種背景下，還想讓房價持續走高，那隻會增加風險。此外房價被抑制，房企要利潤，沒有辦法只能減配。
舉例來說，若拿地樓面價3.5萬元/平方米卻限價5.1萬元/平方米銷售的話，開發商確實無利潤可言。目前，精裝住宅裝飾減配，滯後網籤，增加套內面積都是行業內的潛規則。
就具體操作而言，如果遇到開發好的住宅單價和土地單價相差不多的情況，那就要謹慎了；這樣的房子後期可能會存在質量問題，從而影響房子的溢價率；並且，這種風險可能會在若干年後集中爆發，一來現在限售，房屋質量問題尚不能在房產交易中體現，二來近兩年買的房，有的還沒有交房。
總體來說，如果基礎設施落實了，對於城市的長遠來看，無疑是利好的。但這種利好，並不能直接體現在房價之上；畢竟環境設施只是影響房價的一個方面，政策、經濟形勢、居民收入、市場環境、房屋質量等，都是影響房價的重要因素。僅憑一條地鐵，還只是規劃，就研判房價要漲，實在天真。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。
來源：劉磊房產評論(大魚號)，不代表本號觀點
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