朋友今年年初在日本買了兩套房。
問到原因：
“這點錢，在北京買不起房啊。”
一買就是兩套，是因為必須總房價在3000萬日元以上才可以申請貸款。（多套的總價滿足貸款門檻就可以申請）
從萌生買房的念頭到實際收到租金，全程都是中介在幫忙跟進。
選房、換匯、付款、開戶、過戶……國內和日本的房產中介全程服務，只有在辦理貸款的時候需要戶主親自去日本一趟，小葵去的是東京的中國銀行日本分行，貸款額度是總房價的50%，貸款利率2.6%。
有了中國銀行日本分行的賬戶，之後每個月收到的租金超過房貸月供，銀行自動進賬扣款，非常省心。
小葵的兩套小公寓都在大阪心齋橋附近，本身就帶租約，過戶就可以直接收租。
請注意，直到現在小葵都沒有到實地看過自己的房子。

大阪心齋橋，交通便利，遊客如雲，長租短租都是很搶手的地段
對於小葵這個案例來講，把幾乎所有的積蓄押到日本的房子上肯定不是最佳選擇，但我也能理解她的這個決定。
買房子，很多時候不能完全當做投資。
今年以來，小葵日本代購的生意收入已經超過兩倍工資了。
後來，小葵辭職全職開始做生意，不僅自己常去日本，而且日本那邊也有朋友在照應，生活和工作都和日本這個國家有千絲萬縷的聯繫。
對她來說，在日本擁有自己的房子，就可以瞭解到更多日本房產的運作方式，說不定可以從裡面找到新的賺錢機會。
這兩個公寓，是小葵選擇的生活方式。
遠子則是國內第一批日本房產銷售的從業者。
她在一家日本房產中介公司上班，目前一半時間在日本，一半時間在上海，正在為日本永久身份做計劃。
這幾年她經手了幾千套的房子，客戶包括小葵這樣幾十萬入門的年輕投資者，到投資幾百萬一戶建的大老闆，還有在日本成片買地的企業家。
上週遠子來北京我們見了一面，我就趁機請教了一些大家會感興趣的問題。
比如說，去日本投資的買主大部分年齡在30~50歲之間，大部分人還是純粹為了投資而買房，表達出自住或者移民傾向的客戶非常少。
整個市場的成交週期非常短，如果是租售比高的小戶型，一般1~3周就可以成交了。
投資回報率一般在5~6%，如果在市郊地區買到總價低的房子，回報率會偏高一點，但出租空置率的風險也會加大。
我也跟遠子諮詢了房子賣出的情況。
日本置業投資在國內興起的時間還不長，絕大部分的中國買家手上持有的日本房子還不到五年，這時候賣房的話，一買一賣的手續費會吃掉這幾年收到的房租和房價漲幅，所以目前很少人會賣。
但目前很多買家喜歡的、租售比較高的小公寓，基本都是80年代左右的房子，如果等貸款還清，房齡會高達50年，到時候再出手就比較難了。
如果將來想要把房子再賣掉，買永久產權的一戶建可能會穩妥，畢竟土地一直在，房子舊了還可以推翻重建。（當然一戶建的總價也會貴一些）
另外值得一提的是，遠子告訴我說日本的房產中介服務非常好，不僅提供買賣、貸款、出租等等全套服務，而且行業管理非常規範，這幾年來沒有聽到過任何一件赴日買房的買家被騙錢的案例。

遠子在日本落腳的城市也是大阪，還跟我們講了很多移民日本的好處，有興趣的回頭專門分享給大家。PS. 我們已經約了小葵今年去大阪找她看房了~
最後我做個總結，給大家做參考。
優勢：
①投資門檻低。小戶型多，70萬人民幣就可以實現海外置業了。
②貸款利率極低。年化3%以下，可以貸款到房價的50%。
③房價穩健，租售比高。房價下跌的可能性較小，保值足夠了；而且大多數房子20年以內都可以完全收回成本，之後的房子就完全是你的了。
④中介服務安全完善。後續房子相關的手續和操作會比較有保障。
⑤完全託管的情況下可以實現年化收益6%左右。對風險偏好較低的人群來說也是一種選擇。
劣勢：
①房子是流動性最差的資產之一。最近的確好的投資渠道變少，但等過了兩三年，經濟環境轉好，這筆資金就很難轉移到投資回報更高的項目上去。
②再次出手的成功率尚未被市場驗證。短期內出手不划算，持有長期出手難度高。
③投資回報率的吸引力有限。如果只追求6%的年化收益，完全可以選擇中長期國債或非常頭部的P2P網貸，流動性更好。
④投資通道成本高。不僅有日本房子的管理費，而且還要支付中介費、換匯費、委託出租的管理費等等。
⑤任何海外投資都有政治風險，切記。
總的來看，我覺得日本置業更適合追求資產保值、全球資產配置的朋友。
或者經常赴日、在日本有生意往來，能親自照料房子，也能提高收益率。
再或者，像小葵這樣有日本情節的小夥伴，或者像遠子這樣準備移居日本的小夥伴，日本買房就不僅僅是對投資的選擇，更多是對生活的選擇。
每一種投資方式都不會有100%的好或者不好，只有適不適合。
有什麼想說的、想問的，留言繼續聊吧~
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