朋友今年年初在日本买了两套房。
问到原因：
“这点钱，在北京买不起房啊。”
一买就是两套，是因为必须总房价在3000万日元以上才可以申请贷款。（多套的总价满足贷款门槛就可以申请）
从萌生买房的念头到实际收到租金，全程都是中介在帮忙跟进。
选房、换汇、付款、开户、过户……国内和日本的房产中介全程服务，只有在办理贷款的时候需要户主亲自去日本一趟，小葵去的是东京的中国银行日本分行，贷款额度是总房价的50%，贷款利率2.6%。
有了中国银行日本分行的账户，之后每个月收到的租金超过房贷月供，银行自动进账扣款，非常省心。
小葵的两套小公寓都在大阪心斋桥附近，本身就带租约，过户就可以直接收租。
请注意，直到现在小葵都没有到实地看过自己的房子。

大阪心斋桥，交通便利，游客如云，长租短租都是很抢手的地段
对于小葵这个案例来讲，把几乎所有的积蓄押到日本的房子上肯定不是最佳选择，但我也能理解她的这个决定。
买房子，很多时候不能完全当做投资。
今年以来，小葵日本代购的生意收入已经超过两倍工资了。
后来，小葵辞职全职开始做生意，不仅自己常去日本，而且日本那边也有朋友在照应，生活和工作都和日本这个国家有千丝万缕的联系。
对她来说，在日本拥有自己的房子，就可以了解到更多日本房产的运作方式，说不定可以从里面找到新的赚钱机会。
这两个公寓，是小葵选择的生活方式。
远子则是国内第一批日本房产销售的从业者。
她在一家日本房产中介公司上班，目前一半时间在日本，一半时间在上海，正在为日本永久身份做计划。
这几年她经手了几千套的房子，客户包括小葵这样几十万入门的年轻投资者，到投资几百万一户建的大老板，还有在日本成片买地的企业家。
上周远子来北京我们见了一面，我就趁机请教了一些大家会感兴趣的问题。
比如说，去日本投资的买主大部分年龄在30~50岁之间，大部分人还是纯粹为了投资而买房，表达出自住或者移民倾向的客户非常少。
整个市场的成交周期非常短，如果是租售比高的小户型，一般1~3周就可以成交了。
投资回报率一般在5~6%，如果在市郊地区买到总价低的房子，回报率会偏高一点，但出租空置率的风险也会加大。
我也跟远子咨询了房子卖出的情况。
日本置业投资在国内兴起的时间还不长，绝大部分的中国买家手上持有的日本房子还不到五年，这时候卖房的话，一买一卖的手续费会吃掉这几年收到的房租和房价涨幅，所以目前很少人会卖。
但目前很多买家喜欢的、租售比较高的小公寓，基本都是80年代左右的房子，如果等贷款还清，房龄会高达50年，到时候再出手就比较难了。
如果将来想要把房子再卖掉，买永久产权的一户建可能会稳妥，毕竟土地一直在，房子旧了还可以推翻重建。（当然一户建的总价也会贵一些）
另外值得一提的是，远子告诉我说日本的房产中介服务非常好，不仅提供买卖、贷款、出租等等全套服务，而且行业管理非常规范，这几年来没有听到过任何一件赴日买房的买家被骗钱的案例。

远子在日本落脚的城市也是大阪，还跟我们讲了很多移民日本的好处，有兴趣的回头专门分享给大家。PS. 我们已经约了小葵今年去大阪找她看房了~
最后我做个总结，给大家做参考。
优势：
①投资门槛低。小户型多，70万人民币就可以实现海外置业了。
②贷款利率极低。年化3%以下，可以贷款到房价的50%。
③房价稳健，租售比高。房价下跌的可能性较小，保值足够了；而且大多数房子20年以内都可以完全收回成本，之后的房子就完全是你的了。
④中介服务安全完善。后续房子相关的手续和操作会比较有保障。
⑤完全托管的情况下可以实现年化收益6%左右。对风险偏好较低的人群来说也是一种选择。
劣势：
①房子是流动性最差的资产之一。最近的确好的投资渠道变少，但等过了两三年，经济环境转好，这笔资金就很难转移到投资回报更高的项目上去。
②再次出手的成功率尚未被市场验证。短期内出手不划算，持有长期出手难度高。
③投资回报率的吸引力有限。如果只追求6%的年化收益，完全可以选择中长期国债或非常头部的P2P网贷，流动性更好。
④投资通道成本高。不仅有日本房子的管理费，而且还要支付中介费、换汇费、委托出租的管理费等等。
⑤任何海外投资都有政治风险，切记。
总的来看，我觉得日本置业更适合追求资产保值、全球资产配置的朋友。
或者经常赴日、在日本有生意往来，能亲自照料房子，也能提高收益率。
再或者，像小葵这样有日本情节的小伙伴，或者像远子这样准备移居日本的小伙伴，日本买房就不仅仅是对投资的选择，更多是对生活的选择。
每一种投资方式都不会有100%的好或者不好，只有适不适合。
有什么想说的、想问的，留言继续聊吧~
閱讀更多 恩典日語 的文章
