又是周末，西安习惯性地在星期五发布重磅政策 。
今天也不例外。下午，西安市房管局召开住房供给侧改革通气会，共有产权住房制度正式落地，第三次房改启动。
▲西安市房管局 | 图源网络
今天，西安市政府办公厅发布了一项关于住房的重磅文件——《西安市深化供给侧结构性改革实施方案》。
在这份方案中，我们捕捉到这几点重要内容：
● 将租赁型保障房（含廉租房、公租房）整合为公租房，以低于市场租金一定比例的价格，面向西安市居民、新就业职工、外来务工人员等中等以下收入住房困难家庭和在西安市无自有住房且经市委人才办、市人社局认定的各类人才或新毕业大学生出租。
● 将经济适用住房、限价商品住房整合为共有产权住房，实行政府与购房人按份共有产权，面向在西安市无自有住房且5年内无住房登记信息和交易记录的西安市户籍居民、取得西安市居住证的非西安市户籍居民和各类人才供应。
● 不再新立项租赁型保障房、经济适用住房、限价商品住房项目，已立项的，仍按原政策规定组织实施。已配租、配售的，仍按原政策规定居住、退出和上市交易。已取得租赁型保障房资格的保障对象，按原政策标准配租公租房。已取得经济适用住房、限价商品住房购房资格的保障对象，可以自主选择购买存量经济适用住房、存量限价商品住房或共有产权住房中的一种。
● 自2018年起，在编制年度居住用地供应计划时，优先充分保障公租房、共有产权住房用地，供地比例原则不低于40%。
● 单套共有产权住房的销售价格实行“一房一价”，可根据户型、朝向、楼层、区位等因素，按照增减代数和为零的原则，在销售限价±5%之内浮动。
▲西安市政府文件 | 图源网络
什么是共有产权住房？简单说就是，一套房子，政府和买房人各持一定比例的产权。
用大白话来翻译一下，比如小王要买房，这套房子比周边同品质商品房的价格要低，小王占60%份额，政府占40%份额，这就是共有产权。
其实，共有产权住房起源于30年前的英国，但即使现在的英国也没有非常完善的模式，还在优化当中。
2014年4月，住建部确定了包括淮安、北京、上海在内的6个城市进行共有产权住房的试点。
三年后，住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。
目前，已有北京、上海、南京、烟台、福州等多个城市推出了共有产权房项目。前几天，广东省也发布了征求意见稿。
广东提出，满足购买共有产权住房不少于10年等条件的，允许承购人一次性增购代持机构所持有的产权份额取得完全产权，住房性质转变为商品住房。
上海提出，取得共有产权房的不动产权证满5年，就可以购买政府产权份额，也可以上市转让共有产权保障住房。办理手续之后，共有产权房就能变更为商品房。
南京提出，自购房发票记载时间5年后，经共有产权人同意，共有产权保障房可上市交易，交易价格按届时市场价执行。
与上海等城市不同，北京政策执行力度最大，购买之后，房屋产权性质仍是共有产权住房，所占房屋产权份额比例不变。
在大家盼望的眼神中，西安的政策姗姗来迟。
对比发现，西安的政策与上海一样：取得共有产权房的不动产权证满5年，允许承购人一次性增购代持机构所持有的产权份额取得完全产权，住房性质转变为商品住房。
购买共有产权住房不足5年的（以购房合同网签备案之日计算），购房人不得转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，经市住房保障部门批准同意，由代持机构按照原购买价格回购，并继续作为共有产权住房使用。
▲正在建设的楼盘 | 图源网络
在西安，楼市常常占据各大媒体的头条位置。
因为，一切和房子有关的消息，都会成为全民热议的话题。房子，在人民群众心里的地位实在是太高了，有房和无房的心境，差别太大。这里面故事太多，说多了都是泪。
西安的房价，早已是全民话题，从2016年底的均价不到7000元，一年多时间翻了一倍，甚至一度出现“一房难求”之景象。
今年7月末，永康书记要求补齐教育、医疗、住房“三大民生短板”。但是，西安的现状是，保障性住房缺口太大，商品房价格高，中低收入家庭和人才住房难。
从直观上说，推出共有产权房可以减轻人们的购房负担。一套房子，原价买来，负担比较重，政府和个人合伙买，各占一部分比例，由个人居住，那么个人的负担肯定会减轻。这对解决中低收入家庭住房问题，很有好处。而且，比以前的自住房、经适房之类，规则更简明，也显得公平。
还有一个最关键的问题，那就是对房价的影响。其实，房价能够上涨，归根结底还在于大量刚需的存在支撑了炒房的预期，以及货币的支撑。
普通刚需买房主要是为了自住，以往买普通商品房，实际扮演了房价上涨过程中的“散户”，被少数“庄家”牵着走。而推出“共有产权房“之后，普通人既不用担心长期租房的尴尬，又不用承当高额的购房成本，有条件的还能在5年后买下全部产权。
共有产权房的推出，进一步剥离了房屋的金融属性，如果落实得力，房价就缺乏上涨的动力。
但是，短期内不会对房价形成影响，因为商品住房占住房供应量的60%左右，共有产权住房，占住房供应量的20%左右。如果不大量增加公租房和共有产权住房的土地供给，商品房降价是不可能的。
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