自2016年“10·4”调控升级以来，深圳新房市场开启了“20连跌”的重头戏，二手房方面却稳中有涨，至2018年6月涨幅大概在20-25%之间。

“深八条”影响可谓深远，在长达一年半有余的时间里，市场才接受消化政策的调控。其实，很容易发现很多房子在2015年大市翻涨一波后，紧接着迎来横盘状态。简而言之，买到的房子在亏钱，涨幅跑不赢月供成本。

雪上加霜的是，731新政颁布后，在限售的大环境影响下，市场观望情绪明显增加，业主想挂盘出售物业要么周期长，要么降价卖。

这样一来，买哪些区域、买哪些楼盘才能跑赢大市想必是大家关注的问题。接下来，小楼从市场数据、片区房价、楼盘涨幅三个维度，教你如何正确买房。

01市场数据

新房数据

“深八条”以来新房数据

2016年“10·4”新政颁布后的第二个月，新房房价立马出现下跌，尽管跌幅仅有625元/平米，但拉开了长达20个月连跌的序幕。

近一年多的新房市场表现出不愠不火的状态，月均跌了不到67元/平，整体跌幅2.64%。

你真会以为房价在跌吗？看看二手房市场行情就知道。可以很明确来说，新房市场已失去参考价值。受多重因素左右，新房数据可以做到很漂亮，很精准呈现“跌”势。

二手房数据

“深八条”以来二手房数据

从2016年10月“深八条”等系列调控以来，深圳二手房成交量持续下跌，半年之后也就是2017年3月份开始回升，4月份才突破了7000套水平。

但受调控影响价格出现下跌，同年11月48840元/平方米；其次，2017年4月开始成交步入稳步通道，4-12月二手房平均成交6914套，价格呈现平稳上升趋势。

2018年上半年除2月春节外，其余月份平均成交6934套，其中3月末“三价合一”政策出台，房价出现一定的回落，随后再次小幅上升。

在此看来，二手房月均成交量达到6000套左右，房价是不具备下跌可能性。所以这一年多二手房房价呈现的上涨态势，整体涨幅大概在20-25%之间。

链家近一年二手房成交系统统计数据

进一步来看，近一年深圳二手房房价涨幅仅有4.5%，这是链家网成交系统统计数据，真实性相对来说更可靠一些。

综合两者来看，新房在跌但跌幅不大，二手房在涨但涨幅还行。由于新房数据失真，姑且看看而已。尽管二手房涨幅还说得过去，但不是所有片区房价都在涨，仅是少部分的。

02片区房价

2017深圳主要片区房价图

2017年深圳主要片区房价图

从链家研究院发布的《2017年深圳主要片区房价图》来看，深圳湾、农科香蜜湖涨幅分别有25.7%、18.6%领跑深圳楼市，并且成为2017年房价过10万+仅有的两个片区。

2017年深圳主要片区房价图

尽管在统计的57个片区中，55个片区房价是上涨的，但涨幅超过8%的，仅有14个片区。

整个2017年深圳能跑赢大市的区域占比不到25%，剩下75%区域的房子处于横盘或涨不动状态，简单说在亏损。（注：之前文章有谈年涨8%左右，才有得赚）买新房or二手房？一文看懂731新政后如何选筹！

2018深圳60个片区房价图

2018年上半年60个片区房价及涨幅

从链家发布的《2018年上半年60个片区房价及涨幅》来看，涨幅超过10%的仅有深圳湾、百花园岭、科技园3个片区，依次是17.8%、12.4%、10.7%。60个片区中涨幅超过8%的仅有9个，占比15%。

综合两者来看，在2016年“深八条”颁布之后长达一年半的时间里，片区涨幅超过15%的仅有深圳湾、农科香蜜湖、百花园岭、科技园。

以上四个片区代表着当前深圳楼市主流跑赢大市的物业：豪宅、名校学位房。

03楼盘涨幅

涨幅较高小区代表

太古城南42平左右小户型的成交数据：

1、2015年11月，42平，成交价358万，单价8.42万

2、2017年3月，43平，成交价455万，单价10.58万

3、2017年6月，43平，成交价465万，单价10.94万

4、2017年9月，42平，成交价548万，单价13.05万

5、2017年11月，43平，成交价630万，单价14.53万

6、2018年1月，43平，成交价700万，单价16.27万

8、2018年8月，42平，最低报价780万，单价18.5万

从2015年到2018年8月，短短两年半的时间，基本上翻倍了。特别是2017年3月--11月，半年多时间，455万到630万，涨了175万，涨幅38%。2018年涨幅也基本在10%左右。

华润城一期89平左右3房的成交数据：

1、2017年3月，89平东南向，成交价795万，单价8.9万

2、2017年7月，88平东南向，成交价900万，单价10.1万

3、2017年8月，88平南向，成交价945万，单价10.6万

4、2017年11月，88平西南向，成交价960万，单价10.8万

5、2018年3月，88平东南向，成交价1016万，单价11.4万

6、2018年8月，89平东南向，最低报价1050万，单价11.7万

从2017年3月到2018年3月，一年时间内涨了255万，涨幅达到27.8%。近5个月，比较平稳，一套东南向最低报价1050万，而89平东南向普遍报价1100万以上，不排除中介吸客套路。

翠海花园一期65平2房的成交数据：

1、2016年12月，65平朝北，成交价728万，单价11.2万

2、2017年2月，65平朝北，成交价760万，单价11.6万

3、2017年9月，65平朝北，成交价836万，单价12.8万

4、2018年2月，65平朝北，成交价862万，单价13.2万

5、2018年8月，65平朝北，最低报价920万，单价14.0万

从2016年12月到2018年2月，涨了134万，涨幅18.4%，最近半年涨幅在60万左右。像香蜜湖片区目前这种小户型放盘量不多，总共加起来不到60套，最低门槛在700万出头。

涨幅较低小区代表

龙珠花园60平左右2房的成交数据：

1、2016年10月，60平朝东，成交价199万，单价3.33万

2、2017年2月，60平朝北，成交价204万，单价3.4万

3、2017年3月，59平朝西，成交价193万，单价3.7万

4、2017年4月，59平朝南，成交价210万，单价3.5万

5、2017年5月，60平朝北，成交价210万，单价3.47万

6、2017年8月，60平朝北，成交价223万，单价3.69万

7、2017年9月，60平朝北，成交价226万，单价3.73万

8、2017年10月，60平朝北，成交价217万，单价3.61万

9、2017年12月，60平朝东，成交价199万，单价3.3万

10、2018年3月，60平东南，成交价235万，单价3.9万

11、2018年4月，60平朝北，成交价208万，单价3.4万

12、2018年7月，60平朝东，成交价215万，单价3.64万。

作为刚需门户的布吉“标杆盘”，龙珠花园是近5年以来深圳换手率最高之二（丽湖花园其一），近一年半涨幅16万，基本可以肯定跑输大市。

1、2016年12月，105平西南向，成交价330万，单价3.14万

2、2017年3月，105平东北向，成交价330万，单价3.12万

3、2017年5月，105平朝东，成交价365万，单价3.47万

4、2017年8月，105平东北向，成交价360万，单价3.41万

5、2017年11月，105平东南向，成交价352万，单价3.33万

6、2018年1月，105平西北向，成交价358万，单价3.39万

7、2018年4月，105平朝南，成交价383万，单价3.63万

8、2018年8月，105平东南向，最低报价400万，单价3.79万

地处福田中心区的彩虹新都，近一年半涨了也不过50-70万而已，整体而言，除去月供等成本，可能保本甚至还在亏损。

综合来看，“深八条”以来，市场开始出现分化，并且是持续影响的。核心地段没有优质配套（如彩虹新都），非核心地段没有优质配套（如龙珠花园）等这两类跑输大市理所当然；核心地段+优质配套（名校、一流商业、地铁、其他资源）的物业跑赢大市是情有可原的，毕竟资源会聚集，价差会拉开。

04.总结

01.“深八条”过后，深圳买房已不是闭着眼睛买、随便能涨的。市场分化开始明显加强，片区、楼盘、楼层、户型、朝向、学位、配套上都是影响因素。

02.两类物业名校学位房、豪宅每年领跑市场，并且房价强势走高。

豪宅区（香蜜湖、华侨城、深圳湾）门槛在逐步拉高，自住性需求比较合适入手，短期性投资可能不太适合，未来一定期限内进入慢涨期。

像百花片区学位房价格已处于顶峰，罗湖在衰退，南山势头正猛，像南外还有200多万单房学位房，未来补涨可能性十分大。

另外关外的宝安、龙华、龙岗随着名校分校纷纷设立，未来继续晋级的可能性较高，参考龙华深高北校区的溢价，即使是未出成绩。

03.未来1-2年区域性补涨，可能会宝中出现。深圳湾近一年半涨了43%左右，宝中10%左右。目前宝中均价在7.5万左右，一旦有政策性利好（粤港澳大湾区规划、前海建设进程与成果、新学校建设等），会形成一波上涨空间。

04.刚需买房，自住买关外地铁口新房/次新房、投资买关内罗湖、福田、南山小户型名校学位房。

05.临深买房看西部。

东莞虎门、长安新房房价在2-3万左右，二手房稍微低一些（不限购），与深圳的松岗（3-4万）有一定衔接，价差不大。

惠州的惠阳、大亚湾二手房金融属性较差，贷款难、抵押难，和流通性低，与坪山房价有将近3万的价差。

未来城际轨道开通后，有较高价差的区域短期会有一定冲击，

閱讀更多 圳樓LIVE 的文章

關鍵字: 福田汽车 二手房 八条