“房租上漲”“租房貸”“長租公寓”“甲醛超標”……如果將8月關鍵詞排序，“租房”無疑是最前列的那一個。
9月4日，據知情人士向鳳凰網房產透露，南京蛋殼公寓利用租賃合同及租戶個人信息申請貸款，快速回籠資金進行規模擴張，租客租金變“月供”，不過這種模式疑似出現資金問題，南京蛋殼公寓方面已經出現未能及時還款的個別案例。
據鳳凰網房產瞭解，就今年5月份，媒體報道，蛋殼公寓因對外宣傳的房租“押一付一”實為“房租貸”而遭到租戶投訴。
“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”我愛我家前副總裁胡景暉話音剛落，8月20日，杭州鼎家長租公寓（以下簡稱：鼎家）因資金鍊斷裂，宣佈破產的新聞迅速上了頭條。而公眾對於“金融+長租公寓”模式的質疑同樣甚囂塵上。
━━━━
房租變“月供”，甲醛也超標
南京的劉星（化名）曾經只是這些新聞的看客。直到他8月25日收到一條催還租房貸款的短信，才意識到自己已經“身在此山中”。自此，開始了與蛋殼公寓的“拉鋸戰”。
7月6日，劉星在江寧區靠近南站的位置租下蛋殼的一間公寓，月租金1360元。“這裡也就是離公司近，生活其實挺不便利，三公里內沒有超市”，劉星告訴鳳凰網房產，相對便宜的價格，“押一付一”的繳納房租方式，讓他下定決心租下這套公寓。
“籤合同的時候，管家提了一句，需要做分期貸。我問對自己有什麼影響，管家說沒什麼影響。然後就給我拍照，讓我簽字”，劉星說。
劉星在貸款平臺上的賬單。
8月25日，劉星手機收到一條催還租房貸款的短信，“蛋殼是大平臺，管家沒有詳細講解，我也就沒太在意這些問題。收到短信才意識到有問題。”
據鳳凰網房產瞭解，在租房時，蛋殼所說的“押一付一”方式繳納房租，其實是通過銀行卡綁定一個名為“任買號”的APP後，該平臺一次性將租金支付給蛋殼，而租戶每月須按時向“任買號”還款。“當時，蛋殼管家要求我每個月在指定銀行卡（指合同上標註的銀行卡，下同）裡存上錢，系統會自動扣款。如果知道是網貸的方式，肯定不會籤合同”。
截圖：“任買”官網。
鳳凰網房產查詢“任買”官網發現，“任買”是凡普金科旗下城市商圈消費分期平臺。官網明確，有在租房領域，提供分期消費服務。
此後，劉星多次和蛋殼公寓聯繫。客服表示，只要28日前保證指定銀行卡有錢即可。而到了合同規定交房租日期（28日），該平臺沒有扣款，而是發短信催還貸款。對此，客服僅回覆是該平臺系統在升級，賬目有所延遲。29日，劉星再次詢問客服的時候，客服則提議先在蛋殼交房租，並且保證，只要在蛋殼交了房租，就不需要再理會網貸平臺催還貸款的短信。當天，劉星在蛋殼推送的賬單上交了房租。
催還租房貸款的短信。
催還租房貸款的短信。
然而，催還貸款的短信不斷。網貸平臺客服人員則表示，劉星應該自己先還貸款，以免影響自己的信用。由於劉星已經向蛋殼交過房租，堅決拒絕自己再還貸款。一直到9月3日，劉星仍然每天收到催還房租貸款的短信。
“連續逾期三次，以後貸款就很困難了。所以，發生這件事後，我提出無責退房，蛋殼說退房就扣押金。雖然向有關部門投訴了蛋殼，但是還在等消息”。劉星眼看著逾期時間一天又一天，異常焦慮。3日，蛋殼公寓提出建議，向該平臺的另一個建設銀行賬戶打錢還款，蛋殼7個工作日之後核實，然後撤銷逾期賬單，再把還貸款的錢返還給劉星。“我沒辦法，當天只能先把錢還上，起碼不要影響了自己的信用”。4日，劉星的賬號仍然顯示“逾期”狀態，而蛋殼公寓告知核實期也延長到7至14個工作日。
甲醛測試儀顯示甲醛超標。
此外，令劉星“頭疼”的還有房間甲醛超標問題。“一起住的室友（兩人分住房間A、B）入住後，身上起奇怪的疹子，覺得胸悶。我的體檢報告上寫著紅細胞白細胞數量下降，並伴有上呼吸道感染。我們在網上查詢後懷疑，這都是吸入甲醛的症狀。”劉星表示，租房前，蛋殼管家保證房子達到住房要求，但是室友用自己購買的甲醛測試儀，檢測結果超標。隨後，兩人前後向蛋殼公寓投訴，蛋殼回應個人的測試儀不可信，但是可以提供活性炭包來去除異味。
劉星室友從7月9日左右就再三要求蛋殼派第三方檢測機構來測試，蛋殼終於在8月28日派人來檢測了房間，9月3日，口頭告知甲醛超標，並沒有提供紙質報告。“我倆的房間是一起裝修的，我們要求無責退房，蛋殼給我室友回覆是處理中，給我的回覆是需要再提交一份檢測報告才會受理”。
陷入這場無窮無盡的“拉鋸戰”中，劉星說自己“心力交瘁”。
━━━━
資金鍊之問
南京蛋殼未能及時還款，其是否會出現類似杭州鼎家資金鍊斷裂風險值得關注。
此前，有媒體報道，鼎家的商業模式實際上是：租客在網貸平臺貸款，一次性付1年的租金，分12期還款。鼎家拿走全部貸款金額，卻不一次性結算給房東，最多隻給一季度。鼎家再利用截留的租金去租更多的房子。而在8月20號，鼎家因資金鍊斷裂，宣佈破產，導致約有4000戶租客受損。
南京蛋殼公寓的商業模式與鼎家類似，其宣稱的“押一付一”形式，實為“房租貸”。據劉星介紹，目前，雖已向蛋殼公寓交了房租，仍需要自己還網貸平臺的貸款。
目前，隨著國家對房地產的調控以及金融的強監管，房地產企業的融資渠道越來越窄。而長租領域卻是個例外。
2016年，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出要“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。”
2017年7月，《證監會、住建部等九部委關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》也再次提出要推進“房地產投資信託基金（REITs）試點”。
可以認為，國家在政策上全面支持住房租賃市場的發展。因此，資本聞風而動，轉向長租領域。“長租公寓＋金融”模式，在市場上屢被曝光。
根據《華夏時報》報道，今年5月份，蛋殼公寓就曾因對外宣傳的房租“押一付一”實為“房租貸”而遭到租戶投訴。對此，蛋殼公寓彼時回應稱，分期月付是目前長租公寓互聯網運營平臺的一個普遍做法，該方式是互聯網經濟發展過程中的一個發展趨勢。
實際上，長租公寓的“租房貸”是一種隱性的預付式消費。長租公寓與貸款機構合作，使用租客信息簽署貸款合同，將貸款資金擴充為資金池，不斷進行租客和房東的資金和期限錯配。中介截留的大量資金未被有效監管，比傳統的預付式消費更具隱蔽性和欺騙性。一旦出現非正常停止運營，將產生大量租客無法正常償還貸款的情況。
我愛我家前副總裁胡景暉曾表示：“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”長租公寓破產所折射出的是整個行業的問題。投資機構把錢砸向長租公寓，其中存在巨大隱患，牽一髮而動全身。據《投資者報》報道，灃信資本產品研發部副總裁陳岱指出，“租房貸”存在三方面的風險，即：信用風險、流動性風險和政策風險。
信用風險涉及兩個層面，一個是租客的還款意願和能力;另一個是中介方(平臺、服務商)的設立初衷和風控管理能力，自融和資金違規挪用是禁區。
流動性風險方面，“租房貸”實際上造成了資金期限錯配，為流動性風險的爆發留下隱患。另外，中介通過此種方式獲取的“沉澱資金”，嚴格意義上是一種負債。如果不考慮自身能力盲目擴大規模或是濫用這部分資金，都會造成風險敞口進一步擴大。資金流供給一旦短缺，整個鏈條上的各個環節將無一倖免。
政策性風險方面，監管的推進與深入是否會引發行業恐慌，造成投資人擠兌或是借款人大規模違約也是應該引起重視的，部分P2P事件 就是典型的例子。
━━━━
各地出新政 管控“租房貸”
實際上，劉星遇到的“租房貸”問題不只出現在南京。
“蛋殼公寓”在北京、深圳等地也曾發生過類似問題。在北京工作的小李（化名）向鳳凰網房產透漏，自己也曾收到過催還貸款的短信。後來查詢合同發現，其中一條提及貸款事項，但是寫的很模糊，管家也沒有詳細講解，自己也看不懂到底是什麼。“因為蛋殼已經還了貸款，沒影響我的信用。我就沒有再關注這個問題”。
據羊城晚報報道，深圳的黃女士、楊女士均在蛋殼公寓租房時遇到了的“租房貸“。實際上，租房者簽訂的所謂租房合同，是蛋殼公寓和小額貸款公司合作讓消費者的租金變成貸款金額，使消費者與小貸公司簽訂貸款分期合同。
貸款平臺與長租公寓合作，房租就“變身”貸款月供，租客簽約成了“借款人”，每月房租實際上是在“還貸款”。而這一切往往沒有提前告知租客，發生得無聲無息、不明不白，其中風險值得思慮。
據法制日報報道，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇曾表示,一些互聯網金融機構為了擴大流量,在短時間內把業務規模迅速擴大,會採取各種手段盲目開展業務,甚至包括把未來的資金作為抵押品進行貸款。無論從業務流程還是風險管理來看,“租房貸”都有比較多的漏洞。
為了管控“租房貸”爆發的問題，多地也出臺了相關政策。
北京市住建委表示，針對住房租賃企業違規使用“租房貸”，正聯合北京市銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。此前，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，另外，將嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。
南京市住房保障和房產局也曾召開加強市場監管與穩定租金價格的座談會，指出租賃企業不得為搶佔市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源。
深圳互聯網金融協會8月27日則發佈了《關於防範“長租公寓”業態涉互聯網金融的風險提示》，提示“租房貸”存在槓桿高、風險大等問題。
9月6日，針對南京蛋殼公寓資金鍊是否出現問題一事，鳳凰網房產聯繫了蛋殼公寓進行求證。蛋殼工作人員回應確實出現了劉星的情況，但是錢款已經退回，並稱南京蛋殼公寓資金鍊沒有出現問題。此外，蛋殼工作人員承認房間出現甲醛超標，已答應租客提出的體檢要求。
閱讀更多 洞察樓市 的文章
