做地产这么多年，我先后也做过几个商业项目，这些分布在强二线、百强县城市的商业项目，如今给我最大的切身体验就是一句话——
从神话到笑话。
这些年，「一铺养三代」这句妇孺皆知的广告语，如今已被现实活生生地嘲讽为「三代养一铺」。
每一个敢于做商业项目的开发商，上辈子都可能是折翼的天使，这辈子是来做天使投资的，给政府、周边老百姓、开发商抬轿子的，而自己大都惨淡收场，就连王健林万达广场也无法幸免于难。
当然，最倒霉的，还是那些商铺投资者。
今天就来聊聊商业。
在宁波，如今衡量一个开发商有没有情怀，就让它搞个商业广场玩玩，我想大多数开发商董事长都会摇着头告诉你：
「好汉，你饶了我吧，我只是个生意人。」
曾几何时，宁波商业项目也是个令人眼馋的香饽饽，那时无数投资客为之疯狂、趋之若鹜，甩着膀子、吼着嗓子就要买买买。住宅算个屁，宁波人谁家没个三套两套的房子？衡量成功的标准，至少应该有套商铺。
2006年12月22日，鄞州万达广场开业。经过7年的时间，鄞州万达广场在2013年成为万达集团旗下最赚钱的万达广场之一，当年总销售额突破25亿，跻身当时万达广场国内85座“万达广场”中的前三甲，这可能是鄞州万达广场最辉煌的一年。
我查了一下鄞州万达广场2017年销售额，为26亿。换句话说，从2013年到2017年，四年的时间，鄞州万达广场的年营业额只增加了1亿。
鄞州万达广场的成功，让很多开发商嗅到了商机，紧接着万达贴隔壁的联盛广场、钱湖路上的钱湖天地相继问世，有了鄞州万达广场的成功背书，这两个商业项目都卖得相当不错，取得了不俗的成绩。
有个网友在网上讲述了自己与联盛广场之间的爱恨情仇，当年他是如何被联盛所吸引，现场租户买家人潮涌动、欣欣向荣，最后他掏钱租了一套商铺。
这家港资背景的开发商，起初赢得了所有投资人、商家的信任。
后来到开业时候，他发现原本说好统一经营、统一规划的业态，却变得混乱不堪、毫无章法，关系户商家可随意更换业态品类，人气自然聚拢不起来。商户们因此陆续搬离，很多商户投资了几十万，大部分都打了水漂。
可想而知，投资客的命运也不会好到哪里去。一位网友在这个帖子下面留言道：「眼见他起高楼，眼见他宴宾朋，眼见他楼塌了。 」
联盛广场，可能是宁波最惨的商业项目之一。
其实也不是，在联盛广场向东，穿过鄞州万达，再向东大概500米的地方，还有一个商业广场堪称联盛广场的难兄难弟，那就是利时购物广场。
利时集团，是宁波的本土企业，本是做日用品制造起家，后来慢慢发展成为集日用品制造、商业地产、商业连锁、进出口为主的集团产业，也算是宁波的龙头民营企业。
从它简陋的官网上，我们可以看到鄞州利时购物广场（现已改名为利时城市奥特莱斯）是利时集团首个商业项目，堪称开山之作，被集团寄予了厚望。
但是，不好意思，越是寄予厚望就越失望。
利时购物广场由于动线、格局等先天性不足问题，为世人所诟病，再加上距鄞州万达商圈实在太近，人气、流量被严重吸走，与联盛广场一样，开业没多久便几乎无人问津。
这两座商场，成为了宁波众商业中的难兄难弟。
据说，利时后来又在镇海、北仑、衢州、海盐、桐庐、长兴、杭州湾等地开了不少利时广场，均没落得了好下场。
站在这一点，我挺同情利时，它至少是愿意尝试并敢于挑战商业的宁波本土民营企业，比起那些只愿建住宅卖房子的开发商，它多少还有一点情怀。
一部宁波商业史，半部在鄞州。半部鄞州商业史，还有一半在钱湖路。
钱湖路这个路名本身起得很好，名中带钱，自然财源滚滚，很多迷信的开发商和投资客就很吃这一套，所以钱湖路上的商业可谓星光灿烂、钱景无限。
光是钱湖北路，短短两公里距离，就先后坐落着六家商业广场——钱湖天地、巴丽新地、印象城、宝龙广场、传奇广场、麦德龙广场。
这里挑两个最新的商业广场来聊一聊，一个是巴丽新地，一个是宝龙广场。
这也是一家宁波本地民营企业开发的项目，部分是住宅，部分是商业。由于距印象城太近，又逢楼市波动，它的命运也算多难舛，好不容易熬到去年开业，还被一波维权事件所刷屏。
据说，巴丽新地现在人气冷落，又是一个大坑，不知道当初买了这些商铺的投资客、商家、商户如今做何感想？
真为他们感到悲伤。
在印象城马路对面，还有一个商业项目，如今叫宝龙广场。
在此之前，它已经换了两次名字了，先是斯玛特广场，后是诗美地购物公园。至今，还能在百度百科上搜索到斯玛特广场的相关信息。
总投资接近20亿元。其在规划之初，即抱持了与天一广场试比高的信念。
未来这里将建设SMART商业广场。"SMART"占地约72亩，地上建筑面积约7.7万平方米，由有着100多年历史、欧洲最大的商业地产集团--法国UNIBALL-RODAMCO集团在瑞士注册的TRANS-IMMO公司负责开发、管理。
在欧洲，UNIBALL-RO&DAMCO集团已成功开发了96个商业广场，鄞州新城区SMART商业广场则是其在中国大陆开发的第一个商业广场。
我们来看看斯玛特广场的鸟瞰图。你看，建筑造型多么超现代感呀，圆润而丝滑，一如世间稀有瑰宝般建筑珍品。
但是，不好意思，它只是个梦。梦醒之后，无路可走。于是，这个商业项目又更名了，取名诗美地购物公园。
听着是不是颇有一番美美的诗意？我们再来看看它的鸟瞰效果图。
瞧，这鸟瞰效果图，一定是花了重金，才能够设计出如此璀璨夺目的盛世美颜来，想必将来一定会开创宁波商业的新传奇。
不好意思，我们可能又误会了。
它只不过还是一张效果图，甚至可能都是同一家设计院设计的，毕竟在电脑上画几张效果图，总比在工地上大动干戈简单多了，而且又超省钱，无非就是在现场围挡上更换几块喷绘布，这个费用开发商咬咬牙还是出得起。
心若在梦就在，大不了从头再来。
2017年初，一个外地开发商，就是那个曾被王石先生骂为「门口的野蛮人 」的宝龙地产，如救世主般解救了它，并取名为宝龙广场。
不知道，这一次它的命运会怎样？
其实，不止宝龙广场的前身，还有迪赛邻里+、迪赛CLD生活中心、明州广场、路劲新天地等等，这些商业项目哪一个不是踉踉跄跄、磕磕绊绊，更有甚者保利城当初牛气哄哄地要在镇海搞70万方城市综合体，如今住宅卖完了，商业用地也退了，留下一群人懵逼地问：
「城吗？商业呢？」
这一切，让宁波大大小小的开发商看到了搞商业地产就是死路一条，于是他们敬而远之，一门心思搞住宅。
不过，这些年来，终究还是有一些成功的商业项目，比如鄞州银泰城、东部新城银泰城｜宏泰广场、江北来福士广场、海曙高鑫广场、高新区港龙广场、镇海新城吾悦广场、海曙｜江北恒一广场等等，这些商业项目终究还算是比较成功的，至少在人气、运营、档次、体验等层面，没有落下什么话柄。
至于商业投资客、商户经营者有没有赚到钱，我没有仔细调查便也没有发言权。就目前观察而言，大多数商业还处于固定投资回报期内，投资客只要求每月能拿到固定回报即可，至于商户经营状况好坏，可能他们也并不在意。
不过，随着时间推迟，难免会有一些商业，一些商户经营每况愈下，拖欠租金等现象自然会发生，届时可能又会迎来一波小小的维权潮。
写了这么多，我只是想说，宁波的商业市场很艰难。
过去，我们走了很多弯路，很多原本不具备商业开发资质、没有足够商业资源的开发商混了进来，很多原本不适宜开发、高度重叠的板块大肆开发商业项目，造成了商业项目严重集中、严重过剩，对投资客、商户造成了极大的损失，这一点实在不可取。
但是，一座城市要扩张要发展，就必须得有商业项目作为支撑，只盖住宅是万万不能的，只靠互联网线上电商也是不可取的。
最近，网上有个地产大V说，中国的商业不能碰、不要碰，不买就不会犯错。我觉得这个观点未免武断，照这样的判断，城市化不用再推进了，未来两亿人口进城的国家战略不需要再贯彻了。
这简直是荒谬。
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