东西合璧，南北相融、古香古色的建筑，小桥流水的情景，苏州园林式风格……这是成都市民第一次见到在中心城区，唯一利用活水资源打造的特色街区。2013年4月26日，冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”头衔的成都龙潭水乡开业，据当时开发商统计，开业头三天保守估计涌入13万游客！
开业期间生意火爆到什么程度呢？一家豆花店老板说，周日中午1点就已经卖光了所有食品。而另一家中餐酒楼的老板，面对满当当的大堂，忙得不可开交：“生意太好忙得没时间统计这几天的营业额了”。
但是谁又料道，短短三年之后，龙潭水乡走向了另外一个极端。旅发网（https://www.lvfacn.com）带您探寻古镇旅游开发项目衰败的背后原因。
20亿的投资项目竹篮打水一场“空”
龙潭水乡位于成都市成华区龙潭总部经济城核心区域，占地面积220亩，建筑面积16.1万平方米，由上海裕都集团投资20亿元，经过4年打造和建设完成。定位为成都的“清明上河图”，规模堪比庄周古镇，是龙潭总部经济城最大的配套项目。按照开发商最初的规划，龙潭水乡是集精品酒店、商务会所、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的复合业态商业街区。
好景不长，成都龙潭水乡在开业运营4年后，成为了一座“空城”，最初招商的50多户商家几近全部关门，这个项目作为成都龙潭总部经济城最大的配套项目，如今也成为成都人茶余饭后的“笑话”。
这座空城现在变成什么样呢？凄清的街道、锈蚀的栏杆、破败的船只、曾经的美食一条街如今只剩下几个空落落的小摊……短短几年时间，“成都的清明上河图”龙潭水乡的衰落背后，是怎样深层次的原因导致今日的局面？
开发商是项目失败的隐形因素
1.工业用地变身“旅游地产”，开发商隐瞒土地违法涉嫌诈骗
龙潭水乡这块地于2011年2月取得国土使用权证，发证机关为成都市国土资源局，地类用地为工业用地。2012年4月取得建设用地规划许可证，用地性质为一类工业用地。但是裕都公司所取得的这块工业用地，拔地而起的却是与工业毫不沾边，集旅游、餐饮、娱乐、休闲为一体的龙潭水乡项目，该公司曾对外解释称“龙潭水乡只是龙潭裕都总部城的配套设施建设”，备受外界质疑。
2.与商家对簿公堂，开发商纠纷不断，官司缠身
游客远不如预期，加上高企的租金及运营成本，使得入驻商家无力再续约，最终，龙潭水乡开发商裕都公司把部分商家推上了被告席。2015年，如梦初醒的部分龙潭水乡租户联名上书，称裕都公司隐瞒土地违法事实，欺骗商家签订商铺租赁合同，但一次次的维权因“无人过问”而失败告终。收不回来的租金，渐行渐远的游客，这样的死循环把上游供应链企业也卷入其中。2015年至今，作为开发商的成都龙潭裕都实业有限公司被卷入的法律纠纷多达38起。
项目失败原因剖析
1.策划环节
1）龙潭水乡位于龙潭工业总部基地核心区，有类似刚需的市场支撑，可惜现在该区域还有待发展，龙潭水乡主打的当然是成都及周边城市的周边游市场，可是现在除了建筑之外，文化上的混乱、业态上的空白，显然低估了成都人的消费需求。
2）龙潭水乡号称清明上河园(北方的、宋代的)，但现实却看不到任何与之相关的内容，和《红楼梦》一样是个赤裸裸的噱头，龙潭水乡真正的文化灵魂不明确。倘若学习《宋城千古情》，需要强大的市场支撑(外地游客，旅行社)，且与本土发生关联(文化演出上的会客厅功能)，而且需要投入巨大精力、财力打造演艺项目，难度也非常大，显然龙潭水乡走的也不是这个路子。
3）龙潭水乡与成都、西蜀、乃至西南关联系并不强，没有多少实质内容。
4）如果这是一个飞来的、外来文化，它是否有落地生根的必要和可能，也就是说，在深圳世界之窗已然进入博物馆的现在，江南水乡从物理距离、文化距离、心理距离等角度，有没有一点点构成“魅惑”的可能？
2.实操环节
1）操作思路还停留在多年前的旅游景区操作的思路上，没有旅游地产和商业地产的一点思维;操作团队不懂旅游地产或商业地产，没有搞清楚旅游地产或商业地产的核心，不能给老板正确的决策提供支持;
2）定位不清，不准、或者说根本没有定位，却只把目光放在建筑规划上，这是最无知的操盘人，却不知，没有商业、没有灵魂的建筑永远就只是一堆钢筋混泥土;动线混乱，业态规划混乱、招商能力差、运营更无从谈起。不论是做商业地产还是旅游地产，一个项目的方向错了，注定永远都是个悲剧;
3）不论是做商业地产还是旅游地产，最最核心的不是区域位置，也不是建筑，而是吸引人的亮点、留住人的核心、让人走了还能不断再来的关键;玩概念的忽悠的时代已过去，尊重市场规律，尊重专业。
4）商业地产、旅游地产快一步会死，慢一步也会死，快半步就会恰到好处，但这半步的把握需要基础、功底、需要丰富的商业地产、旅游地产从业经验;项目没有核心驱动力的主题和特色，东施效颦注定失败。
旅游休闲地产开发的三个标准动作
1.摸清家底
项目属性、经济指标、可利用资源
我们将从基本的土地属性和类比全国和区域开发案例出发，结合区域发展模式和客户受众区域，勾勒出整体发展战略，并在此基础上制定关键战略举措和开发策略。
2.摸清方向
旅游地产发展方式及旅游地产开发模式判断
根据项目区域周边的自然、人文等各种资源，塑造城市、项目区域景区的特有元素，寻找城市的触媒（城市的触媒就是城市的引擎和核心驱动力），找到景区及项目区域发展的引擎、核心驱动力、催化剂，从而激发城市、项目的激情和活力，吸引人们的眼球，引导和促进城市、项目区域及景区的和谐发展。
3.推出卖点
找到绝对优势是旅游、地产的引擎的认知和选择
对于旅游地产（旅游综合体地产）项目，旅游引擎功能的选择定位与内容选择是项目成功的关键性因素，关系到项目运作成功、品牌建立和房地产的销售。
还应注意以下一些问题：首先政府的政策导向；其次就是考虑公司的运作理念、目标及财务问题；再就是如何真正的将旅游与地产完美结合，解决旅游地产的核心要素——产业问题。现在的旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游价值创造中的作用。以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势。
单一靠景观或建筑的时代已成往事，以游客体验消费为核心不断提升游客的参与性的休闲旅游将是未来旅游地产发展趋势，细化、创新各种服务功能，满足各类休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。
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