在快速擴張的過程中，弘陽保持了良好的利潤水平，且銷售排名進入行業64名。但截止18年中期，負債總額進一步提升，企業需適當關注。
◎ 作者 / 沈曉玲、楊燕
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2018年上半年，弘陽實現212.0億合同銷售額，業績同比增幅達188.4%。土地儲備上，“1+3+X”佈局結構已初步形成，中西部的土地儲備面積有所上升。財務方面，雖然淨利率和毛利率波動較大，但仍處於行業中上水平。
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01
銷售：行業排名升至64位
行業排名持續上升，銷售同比漲幅居行業前列。2018年上半年，弘陽實現合約銷售金額約人民幣 212 億元，較去年同期的人民幣 73.5 億元增長 188.4%。這一漲幅高於53.7%的行業TOP20的銷售金額同比增幅，與行業同類房企橫向對比，穩居前列。實現合約銷售建築面積約為 154.57萬平方米，較去年同期 44.52 萬平方米增長 247.2%，自2016年進入房地產行業排名百強以來，行業排名穩步上升，經過兩年多的發展，截止2018年上半年，行業排名已經上升到64位。
除南京以外，南通、合肥、蘇州三地亦成新的發展極。從弘陽的合同銷售金額分區域來看，項目銷售均位於長三角，其中二線城市佔比70%，貢獻度為147.47億元，三四線城市佔比30%，貢獻度為64.57%。二線城市中，項目銷售主要位於南京、合肥、蘇州三個城市，三四線城市中，南通的銷售貢獻度最高，銷售金額達39.4億元。目前大本營南京位列城市貢獻度首位，主要是由於前幾年弘陽深耕大本營江蘇區域，在2016年走出江蘇以後，城市佈局的均衡化優勢開始體現，安徽合肥的銷售佔比僅次於蘇州，隨著弘陽在重慶、武漢等地區的進一步佈局，預計未來弘陽受區域政策、市場變動的風險影響將有所減小。
02
投資： “1+3+X”佈局結構已初步形成
企業拿地加速，由區域性房企轉為全國性房企。在銷售金額大邁步的同時，今年上半年弘陽在拿地上也加快了速度，2018年上半年，弘陽通過招拍掛、股權收購等方式收購土地儲備項目17個，新增土地總建築面積約為147.82萬平方米。從區域佈局上看，弘陽已經走出了長三角，其中西部新增土儲的佔比上升至43%，主要分佈在重慶、成都等城市。從城市分佈上看，三四線城市和二線城市的新增土地儲備量差別不大，三四線城市佔比55%，二線城市佔比45%。
在拿地策略上，弘陽 “1+3+X”的區域佈局策略開始深入，上半年弘陽積極拓展新城市，首次進入杭州、紹興、成都、重慶、徐州等城市，其中重慶以近28萬方新增土地儲備位列城市新增土儲之首。在2018 年 8 月，弘陽進一步將擴張步伐拓展至廣東佛山、河南開封。目前已佈局長三角、西南、華南、華中區域，初步形成了“1+3+X”的戰略佈局，由區域性房企向全國性房企邁出了堅實的一步。
土地儲備1199.15萬方，足夠未來近三年的物業開發。截至2018年上半年弘陽的土地儲備1199.15萬方（集團應占土地儲備建築面積約為722.35萬平方米），較2017年同期的713.53萬平方米增加68.1%，為未來發展提供了充足的支持。其中已竣工物業12.96萬平方米，開發中物業742.71萬平方米，未來開發物業398.8萬平方米，投資物業44.7萬平方米，充足的土地儲備足夠弘陽未來三年的物業開發。更值得一提的是，截止到2018年上半年，弘陽總存貨209億，竣工待售的貨值僅8.7億，4%的現房庫存率處於行業較低水平，所以不存在行業內較為忌憚的老大難的去化問題。
03
財務：毛利率30.2%，處於行業中上水平
營業收入雖然同比下滑，但後勢更值得期待。根據年報數據來看，2018年上半年，弘陽實現營業收入38.6億元，同比下滑0.8%，毛利潤11.68億元，同比減少34.9%。按照房地產開發從簽約銷售到結轉收入通常滯後一至兩年的規律，目前的營業收入為前兩三年銷售狀況的反映。當前銷售規模擴張的項目，尚未結轉，營收未隨著經營業績的增長而同步上漲，因此，今年上半年的合同簽約金額為2019、2020年結轉後營業收入預留顯著的增長基礎。可以預見，2-3年後，弘陽營收將迎來爆發期。
毛利率下降，屬於全國化擴張中的理性迴歸。從弘陽近幾年的發展來看，雖然淨利率和毛利率波動較大，但仍處於行業中上水平。結合其上市招股書，2015、2016、2017年、2018年上半年，弘陽的毛利率分別為41.9%、29.1%、40.6%、30.2%，處於行業平均年毛利率中上水平，淨利率達到24.7%、10.6%、19.5%、16.3%，與行業平均水平15%-20%差距不大。上半年毛利率的降低，一方面，因為弘陽上半年的結轉量相對於整體銷售規模偏小，結轉過程中存在個別毛利率偏低的老項目，對整體毛利率產生了一定的影響。另一方面，此前弘陽深耕南京大本營的拿地成本較低，使得毛利率一直處於行業中上水平。隨著弘陽由區域房企向全國性房企的轉型，此前的土地紅利已不復存在，因此本次毛利率的降低實際上是屬於理性迴歸。從近三年弘陽毛利率和淨利率波動情況來看，弘陽在營收控制上的能力仍有待提高。
淨負債率降低，償債能力有所改善。根據弘陽上半年業績公告及上市招股書，弘陽2015、2016、2017年、2018年上半年的總負債分別為56.64億元、76.91億元、116.3億元、128.46億元，雖然負債總額三年半內翻了近兩倍，然而和2016、2017年相比，2018年上半年的淨負債率有所減低，為80.8%，在行業淨負債率安全範圍之內，財務相對穩健。長短債務比2018年上半年更加優化，由2017年的1.51上升至2018年上半年的2.36，現金短債比為 1.18，擁有的現金足以覆蓋短期負債，這主要是由於2018年上半年，弘陽持有的現金水平進一步提升，持有現金達45.1億元，弘陽的資金結構及資金壓力有所改善。
04
商業： 物業投資及經營收入穩步增長
商業物業投資及經營營收同期增長58.8%。根據弘陽的半年度業績報告，上半年弘陽的商業物業投資及經營收入為1.52億元，比去年同期增加58.8%。綜合其2015年-2018年上半年，在企業營業收入中的佔比來看，除了2016年、2017年南京弘陽廣場A1館因2016年進行裝修升級導致其租金收入減少，南京弘陽廣場的主題樂園因自2016年10月起進行升級工程導致其門票收入減少外，整體來看，從2016年到2018年上半年，其商業物業投資的營收佔比是穩步上升的，尤其是其南京弘陽廣場經過兩年的改造後，在2018年4月重新開業後，預計到今年年底，整體商業物業投資及經營的營收佔比有望突破2016年的4.2%。
堅持“地產為主、雙輪驅動”的多元化集團產業戰略，和大多數以住宅為主營業務的房企不一樣的是， 弘陽地產從誕生之初就帶有商業基因，其母公司弘陽集團從建材起家，1996年開始住宅開發，2006年拓展到商業開發，一直以來堅持商業與住宅共同發展。截止到2018年上半年，弘陽已擁有四座弘陽廣場，分別坐落於江蘇南京、江蘇常州、安徽合肥、湖南衡陽。截止到2018年上半年，弘陽握有的大量優質持有型商業資產，如橋北弘陽廣場、常州弘陽廣場等，投資性房地產賬面價值92.3億，在總資產中佔比達20%，處於行業較高水平。
以輕資產模式作為拓展商業板塊的主要路徑，推廣“弘陽”品牌，與住宅物業開發板塊形成協同效應。在弘陽的招股說明書中，弘陽表示，商業物業所產生的品牌效應增加了住宅物業的客戶黏度，提升房地產住宅項目的整體定位，帶動住宅項目銷售的增長。其所產生的穩定租金，也為住宅物業開發業務補充現金流。除此以外，自持的商業資產也為企業的融資帶來了更多的可能。弘陽將努力實現商業物業和住宅物業項目的有機結合的良好協同效應。截止到2018年上半年，弘陽的商業物業平均出租率維持在90%以上。
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