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目前，石家庄郊县房价的现状，具有典型的四五六线特色。
16、17年借着楼市的东风，先把房价拉上一定的高度，后被调控牢牢按住，目前处在上不去也下不来的尴尬状况。
石家庄作为省会，二环城区内还算繁华，商超楼盘林立。而到了二环外的郊区和县城，画风就陡然一变。
总体感受就是：大部分都很像我老家那个衡水下辖的十八线小县城。
比如众多砖混结构的二层小楼；沿街土得冒泡的大广告牌，以及背后老旧的平房；崭新围挡围住的一大片杂草地；盖到一半不知道什么原因停止施工的各色高楼；还有拖拉机拉着一车砖轰隆隆驶……
这就是石家庄郊县目前的现状。也是北方广大十八线县城的样本。
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因为路线最近，所以调研第一站选择了新乐市。
还未走到县城，一个哥特式风格的建筑群就出现在眼前。
下车进去瞻仰了一番，才知道，这不是楼盘，也不是王多鱼花2000万包下的酒店，而是一所学校，河北美术学院。
学美术的人果然充满艺术细胞，连学校都建的这么标新立异，只是好看未必好用，把学生宿舍设计成古城堡，采光实在是堪忧。
当导航到新乐市之后，我一度怀疑导航是不是出问题了，因为我看到的地方，和我一贯对市区的印象有本质的区别。
新乐街道相当冷清，官方公布的人口数据超过40万的新乐市，城貌丝毫不像一个市，更像一个普普通通的落后小县城。
开始寻找当地的小中介了解信息，首先发现本地中介的职能十分混乱跳脱。
除了买卖二手房和租房业务外，中介往往又承担着介绍对象介绍工作等职能，充分挖掘了一个中介的全部价值，看来在这里单做二手房买卖是支撑不起一个小店面的。
中介店面很少，个别虽然开着门，但基本只有一个店员或老板，通常以租房生意为主，问一套一百来平的两居租多少钱，答曰六千，把我们吓了一跳，然后对方慢悠悠的接上一句，六千一年。
我算了一下，按本地房价七千来算，一套七十万的房子出租120年才能回本，这租售比，比北上深惊人多了！谁说一线租售比低的，出来走两步！
在这里，二手房成交量显然极低。同时我们还注意到，二手房看店者，以中年大叔大妈为主。
和中介的沟通中得知，本地二手房的成交量和需求量并不大。因为本地人居多，大多数拆迁户都有房。当地没有什么企业，工作机会少的可怜，每年人口流出大于流入，去年一波大涨后，楼市目前异常冷清。
接着又详细了解了当地的房价。新乐目前二手房普遍在6-7000左右，相对高端的达到八千，新房稍贵一些，8000以上的价位，新盘少。这个价位和当地普遍两千多的收入比起来，显然很是不低。
人口净流出的小县城，房价到底是怎么炒起来的？
据了解，新乐二手房之前一直稳定在三四千元，去年年后开始迅速上涨。
一是受到了石家庄市区和近郊大涨的带动。
二是当时市房管局出台政策，成交备案价不低于5700，即使低于5700，也要按5700来纳税，官方背书的最低价放在了5700，那房价自然是要奔六千以上走的。
三是小地方有不少房子产权不明晰，不能落宗，当时出台了一项政策，不能落宗的的房子需要全款购买，能落宗的房子数量不多，自然价格涨的更快。
就这样，在多方合力推动下，新乐这样一个无产业、无需求、无未来预期的小县城，房价也迅速飙到了八九千，甚至过万。
离开新乐的时候，看着车窗外空旷的街道，和零星闪过几个盖了一多半已经停工的楼盘，我算了一笔帐。
房价8000-9000，人均收入2000-3000，房租500，这种弱二线周边郊县的坑，可谓又深又黑。
路上我们感慨，这就是目前大多数中国小县城的现状，没有外来人口带动，本地刚需也早早下手，大量的烂尾楼盘，和上不去又下不来但已经无人关心的房价。
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接着说近郊区。
石家庄分为环城四区，本文重点说一说环城四区中的藁城、鹿泉、栾城三区。
藁城和栾城比较像，地理位置相邻，也在石家庄市未来东南方向的发展规划线上，重点发展工业和制造业，说的直白点，GDP的重要产出地。
鹿泉区则是旅游休闲和信息产业为主，石家庄的后花园。
调研中，我们考察了藁城比较具有代表性的板块，紧靠东三环的石炼厂板块。这边因为位置比较接近开发区，虽然人多杂乱，但生活很便利。
这里的便利，指的是狭窄的街道两边被小商小贩完全占据，占道经营，车辆通行困难。
和农村大集市很像，卖菜的，卖水果的，卖各色小商品的，土的掉渣的服装，床单被罩，生活用品，这里无所不包，居民区学校老式电影院也一应俱全。
这里原来是石炼厂的家属区，后来逐渐发展成为一个麻雀虽小五脏俱全的居民生活区。
这里有一个代表性的楼盘，叫润江紫宸院。润江属于石家庄响当当的本土开发商。
▲周边配套很不便利
润江紫宸院实际成交价在9000左右，价格不高，虽然小区周边的交通和配套十分糟糕，但实惠的价格和高大上的售楼处，对于生活在石化区老家属院的人来说，绝对算降维打击了。
这个盘去化很快，我们到的时候只剩几套尾盘了。
第二个位于藁城县城的美的云熙府。没错，就是美的电器旗下的地产项目，看起来总有种莫名其妙的违和感。
房价标示1万出头，但每平米又绑定了一个2-3千的装修费，实际价格在1万3左右。
因为调控和整顿，石家庄大量无证楼盘停售，导致在售新盘稀缺，大部分五证齐全的楼盘默认用捆绑来突破政府限价。开发商和购房客对这种方式都心照不宣。
从石家庄的规划发展来看，重点打造高新区，北部的正定新区，鹿泉又在大力发展旅游，东部的藁城和南部的栾城能得到的发展红利有限，未来还是以本地刚需为主。
鹿泉区则有点像北京的门头沟区，都在西边，都有大片的山区，空气质量和自然环境比市区要好不少，鹿泉被称为石家庄的后花园，离市区的距离并不远，15公里左右。
鹿泉本地有不少大开发商入驻，像保利、北国商业、国赫等开发商。因为主打旅游度假概念，大多数开发商开发的都是低容积率的中高端楼盘。当地最知名的鹿泉健康城，依山而建，楼盘体量很大。
看18年上半年的土拍数据，鹿泉区的土拍数量成交40宗，石家庄各区成交数量第一，面积占总成交面积的37%，可以看出鹿泉区是接下来石家庄开发商的重要战场。
鹿泉的新盘房价大部分在1.2-1.3万，相对本地人的收入而言价格偏高，但相对城区又低不少，会有一部分资金有限的城区刚需，和部分度假养老和改善群体，出于环境和价格的因素选择鹿泉，所以当前的价格还是有相应的支撑点。
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作为一个人口千万级的大城市，石家庄的城镇化发展还在路上。
虽然从数据上看，石家庄城镇化率河北省第一，但在调研过程中，出了城二环，就能看到大片大片的未开发区域，到处杂草丛生，尘土飞扬，石家庄城镇化的进程还需要走很久。
石家庄郊区的房价，目前处在一个平稳过渡期，因为市区面积小，土地开发已接近饱和，房价也达到高点。近四百万人挤在城区，城五区的人口已经超负荷。
石家庄未来还要达到500万人口的特大城市规划，所以人口外溢是迟早的事情，再加上市区5年的限售，都会对郊区置业有一定带动。
未来石家庄的刚需、改善和投资人群，因为政策、价格和环境因素，会有部分逐渐外溢到郊区。
所以长期来看郊区的房价是有托底的，尤其是有距离、产业和环境优势的部分近郊区。
而远郊县城，无论短期长期，都看不到太大价值。
北京集全国人力财力，到现在也不过发展到六环，而且五环六环之内还有大量的未开发土地。
按照石家庄的实际情况，想发展到四环，那是一个很遥远的梦想。
远郊县城要想发展，除非自己发力，可是现实摆在这里，逆袭根本不现实。
石家庄做为一个弱二线省会，目前对周边郊县显然还不具备强大的辐射和产业分流能力。
对于石家庄郊县置业，米宅给出的建议是：
1、远郊是刚需的乐园，投资客的大坑，投资务必远离；
2、近郊要看区位、环境、项目和价格，市区的改善、度假需求可以考虑，包括追求居住品质资金又有限的刚需，在私家车越来越普及的今天，人们的生活半径会越来越大；
3、鹿泉、正定是近郊的价值区域，但仅限于房价有支撑，不代表买到即赚到；
4、正定新区承载着石家庄的希望，但未来发展又有很大的不确定性。
作者歌者
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