近日，上海易居房地产研究院发布了《50城租金收益研究报告》。数据显示，福州2018年第2季度租金收益率为1.6%，在受监测的50个城市中排名倒数第3。
业内人士分析，福州租金收益率偏低，主要是由于近年来福州房价增幅明显高于房租增幅，造成这种租售剪刀差越来越大。在此背景下，早些年投资住宅“以租养贷”的模式已经难以实现。
租售比太低
日前，记者对福州部分住宅房源进行了调查，通过对比房源总价以及住宅出租收益后发现，如果购房者买房时是支付最低首付款，那无法实现“以租养贷”。
以福州五城区（不含长乐区）范围房价水平相对较低的仓山区为例。位于浦上大道旁的衫林悦榕公馆，目前该楼盘在售二手房中有63平方米户型，挂牌单价33000元/平方米左右，总价210万元。按照房产中介给出的实际78万元的净首付预算，购房者需要贷款132万元，选择等额本金还款方式、30年还款周期、房贷执行基准利率，月供约7006元。而该楼盘的同等面积的房源月租金3000元左右，尚不及月供的一半。
在部分投资人士看来，剔除房价上涨因素，简单看当前福州房价与租金的对比，投资住宅风险不小。《50城租金收益研究报告》显示，福州2018年第2季度租金收益率为1.6%，即参照福州第2季度的整体月租金水平，在福州把房子出租750个月才能收回买房成本。
按照房地产行业流传的说法，住宅租售比应当在1：250以内。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，250个月内能收回房款，买房投资就是划算的。而福州目前住宅租售比已经超过这一比值。
“剪刀差”越来越大
近10多年来，福州整体房价水平明显增长。2006年，福州五城区住宅平均售价在3000元/平方米左右，如今福州五城区住宅平均售价已经突破25000元/平方米。10余年时间，福州房价涨了8倍有余。
相比价格翻了数番的销售市场，住宅租赁行情尽管也有上涨，却逊色很多。同样以仓山区的金山板块为例，2007年的时候，装修完毕、设备齐全的四室两厅大户型，月租金只要700元左右。如今，金山板块装修完毕、设备齐全的四室两厅大户型，月租金3500元左右，租金涨了5倍。
“相比住宅销售价格的涨幅，住宅租金的涨幅较小，而按照租售比的逻辑，随着住宅价格的不断上涨，租金增长水平跟不上，租售剪刀差就会越来越大。”福州房地产业内人士林乐融认为，最近5年，在福州住宅市场，依然有人“以租养贷”，不过2013年入市的低首付购房群体，其获得的租金已明显不能抵消月供。
记者走访发现，参考目前住宅的房价、租金水平，除非购房者能在买房阶段支付大比例首付，否则“以租养贷”难以实现。记者走访时遇到已经退休的詹女士，2013年她在鼓楼乌山西路附近购买了一套69平方米的小户型新房。2015年项目交付，詹女士将房子精装修后，以3500元/月的租金出租。她告诉记者，“当时首付大概100万元，贷款50万元，这几年贷款利率有过几次下调，现在每个月大概要还贷3200元，租金抵消月供后所剩无几。”
影响投资客入市态度
随着租售剪刀的放大，“以租养贷”这一理想状态已经不容易实现，这也成为资客退出福州楼市的一个重要因素。
“希望‘以租养贷 ’的购房者，更愿意购买二手房，因为很多新房项目是期房，不能马上‘以租养贷 ’。现在福州楼市调控严厉，市场预期走低，利率又高，租不抵贷的情况下，除非是自住型刚需，否则大部分购房者都不愿意出手买房。”鼓楼区福二路附近一家房产中介门店的经理如是告诉记者。
值得一提的是，最近一段时间福州的住宅租金水平还有出现下降的情况。中国房价行情网的调查数据显示，2018年7月，福州住宅平均租金水平为36.13元/月/平方米，环比下降了0.25%。有市场分析人士表示，因为福州执行取得房产证满2年才可上市交易的政策，二手房市场上流通的房源增加，造成租金上涨乏力。
在业内人士看来，综合以上信息，福州楼市能够“以租养贷”的时代已经成为过去式。
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