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今天上午，主城区望江、九堡（四堡七堡地块）、祥符东三宗宅地全面遇冷。
其中，望江地块被滨江以261757.0万元总价竞得，楼面价29975.72元/㎡，溢价率1.9%。
祥符东地块被绿都以339128.0万元总价竞得，楼面价18362.51元/㎡，溢价率3.0%。
九堡地块被中宸城建以146080.0万元总价竞得，楼面价20024.13元/㎡，溢价率0.0%。
最高溢价率3%，那么，土地市场究竟有多冷？
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换个说法，地价究竟下跌了多少？
望江地块因为有10%的公租房的配建，还有幼儿园要代建，同时要求两个月内交清土地出让金，因此，实际楼面价大概为3.5万/㎡。
参考南星地块的最高价，去年9月14日出让的滨江&保利紫阳南星单元SC0501-01地块，“44460元/m²+自持23%”，地价较高峰期下跌了大概1.5万/㎡。
望江地块位置图（图源：浙报传媒地产研究院）
祥符东地块须配建18468.5㎡的公共租赁住房，最终折算的单价大致在2.1万/㎡。
祥符单元上一次推地是在一年前，去年8月14日，万科以总价40.2亿元包揽两宗商住地块。其中，建筑面积较小的43号地块，成交楼面价25788元/㎡+自持18%；而42号地块成交地价为24704元/㎡。
相比之下，万科地块因为有靠近地铁10号线国际会展中心站的优势，因此，今天出让的绿都祥符东地块，地价实际下跌应该在4000元/㎡左右。。
祥符东地块位置图（图源：浙报传媒地产研究院）
地价最“高”的实际上是0溢价的九堡地块。
这块地建筑面积只有72952㎡，但公租房的配建面积却高达18800㎡，占比高达约26%。
加上公租房的建安成本，这块地的起价差不多已经是2.9万/㎡。。
四堡七堡地块位置图（图源：浙报传媒地产研究院）
这个价格，跟今年4月22日出让的金科牛田地块几乎相当。
同一天出让的北辰九堡中心地块，楼面价只有25720元/㎡。
今天出让的中宸城建地块虽名为四堡七堡单元JG1406-R21-23地块，但实际上就在九堡，而且也不在钱江新城二期规划范围之内。
因此，这块地的地价几乎没有下跌。
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地价“遇冷”有四大因素——
第一，起价太高；
第二，宅地基本上都有公租房配建；
第三；市场确实有所趋凉；
第四，限价的威力，这才是核心。
因为限价放开遥遥无期，目前，开发商基本上是抱着“限房价竞地价”的预期在拿地。
也就是说，开发商的拿地价格，其实跟市场预期关联已经不是太大。
因此，当前的土地价格，已经不能完全准确地反应市场预期。
举个例子，城东某地块楼面价超3.6万，成本价超5万，而主管部门目前允许的备案价不超过4.5万。
如果你是开发商，是不是只能按4.5万的预期去拿地？
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然而，主管部门又没有明确的限价指标。
限价本身是有弹性的。
这就导致当前的地价、房价体系，前所未有地混乱。
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无论如何，在各种正常和限制的严厉打压之下，开发商的拿地信心指数几乎是断崖式跌入低谷。
在即将到来的“金九”，全杭州宅地出让将降为0——
我们不要忘了，供求才是决定真实市场价格走向的核心指标之一。
如果开发商的拿地指数一直维持在低位，那么，后续供应怎么办？
这样真的好吗？
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